주택임대소득 소득세 정리하기 ①

 

개 요

소유하고 있는 주택을 타인에게 전세 또는 월세로 임대하고 있는 경우 소득세 납세의무가 있습니다.
본인이 보유하고 있는 주택 수, 배우자가 보유하고 있는 주택 수, 월세와 보증금 등에 따라 소득세 과세방식이 다릅니다. 이번 글에서는 주택임대소득이 있는 자의 소득세 과세에 대해 정리합니다.
아래 내용은 상가임대소득이 아닌 주택임대소득에 대한 내용입니다.

 

용어 정리

주택임대소득 소득세 정리에 앞서 임대인과 임차인을 분명하게 구분해야 합니다.
임대인은 쉽게 말해서 집주인으로 부동산 임대용역을 제공하는 자입니다.
임차인은 흔히 세입자라고 하는 부동산 임대용역을 제공받는 자입니다.

 

주택 수 계산하기

먼저 주택 수를 계산해야 합니다. 소득세법상 주택임대소득은 거주자가 소유한 주택 수만으로 주택 수를 판단합니다. 임대소득에서 주택 수는 1세대 단위로 주택 수를 판단하는 양도소득세 계산이나 취득세와 다릅니다. 다만 주택임대소득에서도 배우자가 있는 경우에는 부부가 소유한 주택 수를 합산하여 판단합니다. (소득세법 시행령 제8조의2)
요약하자면 부부 합산 주택 수로 주택임대소득 소득세를 계산합니다.
예를 들어, 본인이 A 아파트를 소유하고 있고 배우자가 B 아파트를 소유한 경우 본인은 2주택자로 주택임대소득에 대한 소득세를 판단합니다. 만약 본인이 A 아파트를 소유하고 함께 거주하는 자녀가 C 아파트를 소유하고 있다면 주택임대소득 계산 시 본인은 1주택자입니다. 주택임대소득 계산 시 주택 수는 오직 본인과 배우자의 주택 수만 합산하기 때문입니다.

구분	판단
다가구주택	다가구주택은 호실별로 주택 수를 판단하지 않고 하나의 동을 1주택으로 판단합니다.
다세대주택	다세대주택은 호실별로 주택 수를 판단합니다.
부부 공동명의주택	부부공동으로 소유한 공동명의주택은 1주택으로 보며, 다음 순서에 따라 부부 중 한 명의 소유로 판단 (누구의 종합소득 과표에 산입할지판단하는 것) ① 부부 중 지분이 큰 자 ② 지분이 동일한 경우, 합의에 따라 주택수에 가산하기로 한 자
공동명의주택	원칙 : 해당 주택의 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 (지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각 주택수로 계산) 예외 : 소수지분자에 해당하더라도 다음 어느 하나에 해당하는 때는 소수지분자도 그 자의 주택수에 포함 ① 연간 총임대수입×지분율이 6백만원 이상 ② 고가주택의 30% 초과지분 소유자
전대 또는 전전세	임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임 차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택수로 계산
오피스텔	오피스텔을 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함합니다.

 

임대소득 과세범위

2023.01.01. 이후 발생하는 소득분부터 고가주택 기준이 기존 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다.

주택임대소득은 월세와 보증금으로 구성됩니다.
1주택자의 경우 주택임대로 얻은 수입은 과세하지 않습니다. 따라서 소득세 납세의무도 없습니다. 다만 1주택자에 해당하더라도 기준시가 9억원을 초과하는 이른바 고가주택 월세 수입은 소득세를 과세합니다. 또한 1주택이 국외 소재주택이라면 해당 주택임대수입도 과세대상입니다.
2주택자의 경우 월세 수입이 있다면 월세에 대해서 소득세 납세의무가 있습니다.
3주택자의 경우 월세 수입이 있다면 월세에 대해서 소득세 납세의무가 있으며, 보증금이 있다면 보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 간주임대료 부분에 대해서도 소득세 납세의무가 있습니다.
여기서 간주임대료란 임대인이 수령한 (전월세) 보증금에 대한 이자를 의미합니다. 즉 보증금을 수령함으로 임대인이 정기예금이자율만큼 수입이 발생했다고 보는 것이며, 이에 대해 소득세를 과세하는 것입니다.

주택 수	월세	보증금
1주택	비과세	간주임대료 비과세
2주택	과세	간주임대료 비과세
3주택 이상	과세	간주임대료 과세

 

사례

① A 아파트 (전세보증금 5억원), B 빌라 (본인 거주 중) → 주택임대소득은 없습니다. (2주택자는 보증금에 대한 간주임대료 계산하지 않음)
② A 아파트 (월세 100만원), B 빌라 (전세보증금 6억원) → A 아파트 월세는 소득세 과세되지만 B 빌라 보증금은 2주택자로 간주임대료를 계산하지 않음)
③ A 빌라 (전세보증금 6억원), B 아파트 (전세보증금 10억원), C 주택 (월세보증금 1억원, 월세 100만원) → 3주택자로 전세보증금에 대해서 간주임대료를 계산해야 합니다. 또한 월세 수입도 수입금액에 해당합니다.
자세한 계산은 국세청 홈택스에서 다양한 사례로 설명하고 있으니 참고하시면 됩니다.

 

계산방법

주택임대소득 총수입금액은 월세 수입 + 간주임대료 + 관리비로 구성됩니다.
월세 수입은 1년간 받은 월세의 합계입니다.
간주임대료는 다음과 같이 계산합니다.

간주임대료 = (보증금 - 3억원) × 임대일수 × 60% × 정기예금이자율(1.2%) × 1/365일 - 금융수익(이자 또는 배당)

*정기예금이자율은 2022년 현재 1.2%입니다. (소득세법 시행규칙 제23조) *보증금을 수령하는 주택이 2 이상인 경우 3억원은 보증금 적수가 가장 큰 주택의 보증금에서 우선 차감합니다. 3억원 주택별로 차감하는 것이 아니라 거주자당 3억원입니다. *윤년인 해는 366일로 계산합니다. *주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않습니다. *상가 간주임대료와 다르게 주택 간주임대료는 건설비 상당액을 차감하지 않습니다. *추계 시 금융수익은 차감하지 않습니다.

관리비는 전기, 가스, 수도요금, 청소비 등 실제 임차인이 사용한 금액을 제외하고 관리비 형식으로 받는 것을 의미합니다.

주택임대소득의 구체적인 계산구조(종합과세와 분리과세)는 다음 글에서 살펴보겠습니다.

주택임대소득 소득세 정리하기 ②

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 과정에서 일부 생략된 내용이 있으며, 위 내용을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.