주택임대소득 소득세 정리하기 ②

 

종합과세와 분리과세

주택임대소득은 소득세법상 사업소득에 해당합니다. 사업소득이 있는 거주자는 종합소득세 신고의무가 있습니다.

종합소득세는 거주자가 1년 동안 벌어들인 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득, 2,000만원 초과하는 금융소득을 모두 합산하여 신고합니다. 소득세는 초과누진세율 구조이기 때문에 소득이 늘어날수록 소득세 부담은 증가합니다.

다만 주택임대소득으로 연간 총수입금액이 2,000만원 이하에 해당하는 경우 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있습니다. (소득세법 시행령 제8조의2 제6항)

분리과세는 주택임대소득을 다른 종합소득과 합산하여 소득세를 계산하지 않고, 주택임대소득만 따로 계산하는 것입니다. 따라서 주택임대소득 외 근로소득이나 사업소득 등 종합소득이 많은 경우에는 분리과세 선택이 유리할 수 있습니다.

임대수입금액 구분	과세방식
주택임대소득 총수입금액 연간 2,000만원 이하	분리과세와 종합과세 중 선택
주택임대소득 총수입금액 연간 2,000만원 초과	종합과세

 

총수입금액 2,000만원이란?

총수입금액 2,000만원은 월세, 간주임대료, 관리비의 합계입니다.

간주임대료 계산방법과 관리비의 범위는 이전 글에서 설명하고 있습니다.

주택임대소득 소득세 정리하기 ①

 

종합과세

종합과세 시 주택임대사업에 대한 사업소득금액을 계산하여 타 종합소득금액과 합산하여 소득세를 산출합니다. 즉 아래 사진과 같이 주택임대로 얻은 소득금액을 산출하고 다른 소득금액이 있다면 모두 합산하여 소득세를 산출하는 것입니다. 이경우 다른 소득이 많아 높은 소득세율을 적용받는다면 주택임대소득에 대한 소득세 부담도 함께 늘어납니다.

자료출처 : 국세청

 

여기서 주택임대사업에 관한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 차감한 금액입니다.

총수입금액은 월세 + 간주임대료 + 관리비로 구성되며, 필요경비는 장부를 작성 (기장) 한 경우 실제 필요경비를 차감합니다. 장부를 작성하지 않고 추계신고 시에는 경비율에 따라 일정 금액을 경비로 차감합니다.

경비율이란 실제 사업에 소요된 비용이 없지만 업종별로 일정 비율만큼 해당 사업에 관련된 경비로 인정해주는 소득금액 계산방식입니다.

단순경비율에 의한 소득금액 = 총수입금액 - 총수입금액 × 단순경비율

기준경비율에 의한 소득금액 = 총수입금액 - 주요 경비(매입, 인건비, 임차료) - 총수입금액 × 기준경비율

단순경비율과 기준경비율은 업종별 정해진 총수입금액 등으로 판단하여 선택해야 합니다. 판단 방법은 국세청 자료를 참고하시면 됩니다. 

단순경비율과 기준경비율은 여기에서 확인하시면 됩니다. 

*업종코드 701101 : 주거용건물임대업(기준시가 9억원 초과), 코드 701102 : 주거용건물임대업(기준시가 9억원 이하)

 

분리과세

주택임대소득 총수입금액이 연 2,000만원 이하인 경우 분리과세를 선택할 수 있습니다. 총수입금액이 연 2,000만원 초과하는 경우에는 분리과세를 선택할 수 없고 종합과세합니다.

분리과세는 크게 등록 임대주택과 미등록 임대주택으로 구분하여 계산합니다.

구분	등록 임대주택	미등록 임대주택
수입금액	월세 + 간주임대료 + 관리비	월세 + 간주임대료 + 관리비
필요경비	총수입금액 × 60%	총수입금액 × 50%
소득공제	400만원	200만원
세율	14% 단일세율
세액감면	소형주택임대사업자 세액감면

등록 임대주택은 민간임대주택법에 따른 지자체와 소득세법에 따른 사업자가 모두 등록되어야 하며, 임대료(임차보증금)의 연 증가율이 5%를 초과하지 않은 주택을 말합니다.

 

소형주택임대사업자 세액감면

법소정 요건을 충족한 주택임대사업자는 산출세액의 일부를 세액감면받을 수 있습니다. 소형주택임대사업자 세액감면은 분리과세와 종합과세 모두 적용할 수 있습니다.

임대주택을 1호 임대하는 경우	30% (공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택의 경우에는 75%)
임대주택을 2호 이상 임대하는 경우	20% (공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택의 경우에는 50%)

소형주택임대사업자란 ① 소득세법에 따른 사업자등록을 하고 ② 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자를 등록을 하였거나 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자로 지정되었어야 합니다. 즉 세무서와 지자체 모두 임대사업자를 등록해야 합니다. 

임대주택이란 다음 요건을 모두 만족해야 합니다.

① 국민주택규모(전용면적 85제곱미터) 이하의 주택일 것 ② 임대개시일 현재 기준시가(공동주택가격, 개별주택가격) 6억원 이하일 것 ③ 의무임대기간을 준수할 것      · 2020.8.17.이전 등록 : 단기임대주택 (4년 이상), 장기임대주택 (8년 이상)      · 2020.8.18.이후 등록 : 장기임대주택 (10년 이상) ④ 임대료(보증금) 증액제한 요건을 준수할 것

참고로 세액감면을 받는 경우 납세자는 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야합니다. 또한 최저한세의 경우 종합과세를 적용하고 감면받은 경우에는 적용하고, 분리과세를 선택한 경우에는 적용하지 않습니다.

또한 세액감면을 받는 경우 해당 주택에 대해 감가상각의제되어 추후 해당 주택을 양도하는 경우 감가상각의제 상당액만큼 취득가액에서 차감됩니다. 취득가액이 감소하면 양도소득세 부담이 증가하게 됩니다. 따라서 세액감면을 적용은 양도소득세 부담 증가 요인이기 때문에 충분히 검토해야합니다.

 

2,000만원 이하 주택임대사업자는 무엇이 유리할까요?

총수입금액 2,000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있습니다. 납세자마다 종합과세가 유리할 수 도 있고 분리과세가 유리할 수도 있습니다. 무엇이 항상 유리하다고 말할 수는 없습니다.

납세자 본인이 직접 본인의 사업소득을 계산해보고 주택임대사업자로 등록여부, 타소득의 유무와 종합소득세, 건강보험료, 인적공제 대상 등을 종합적으로 고려하여 판단해야합니다. 

주택임대사업자 등록은 취득, 보유, 처분 모든 단계에 세제 혜택이 존재합니다. 세제 혜택 수준이 매우 크기 때문 주택임대사업자 등록은 큰 장점이 있는 것이 사실입니다. 다만 임대료 증액제한, 자진말소시 추징 등 제한사항도 많습니다. 

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 과정에서 일부 생략된 내용이 있으며, 위 내용을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.