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- 2024년 세법 시행령 개정안 (양도소득세) 01 1세대 판정 기준 구체화 기존 소득세법상 세대 판단에 있어 소득 판정은 '기준 중위소득 40% 이상'이라고만 규정하고 있을뿐 구체적인 판정 기준을 명문화하고 있지 않아 실무상 판단에 어려움이 있었습니다. 이번 시행령 개정안에 따르면 기준 중위소득의 판단 기간과 소득의 구분을 명시하여 별도 세대의 소득 기준 판단을 보다 구체화하였습니다. 02 주택 개념 정비 현행 소득세법상 주택의 개념은 제88조에서 정의하고 있으며, 구체적인 개념은 시행령에 위임하고 있습니다. 소득세법상 주택의 개념은 "허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물'입니다. 이번 시행령 개정안으로 주택의 구조를 '별..
- 기존 차용증을 혼인(출산)증여공제로 면제할 수 있나요? 01 혼인·출산증여재산공제 신설 2024년부터 혼인한 자녀 또는 출산한 자녀는 직계존속(부모, 조부모)에게 증여받는 경우 기존 직계존속 증여공제 5,000만원과 별개로 1억원을 한도로 증여재산공제를 적용할 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제53조의2) 따라서 지금까지 부모에게 증여받은 적이 없는 자녀 중 혼인(자녀 출산)한 자녀라면 최대 1억 5,000만원까지 증여세 없이 증여가 가능합니다. 혼인·출산 증여공제 대한 자세한 내용은 아래 링크에서 확인할 수 있으니 참고하세요. 새로 바뀌는 세법 : 혼인∙출산 증여공제 완벽 정리 읽기 전 확인하세요. 이번 콘텐츠는 2023년 12월 21일 국회 본회의에서 통과한 세법개정안을 근거로 작성했습니다. 최종 의사결정은 세무사와 개별상담하는 것을 권장합니다. 안녕..
- 토지 수용 보상금 받기 전 체크해야 할 절세 포인트 01 절세 포인트 1 : 양도시기 조절 양도세는 1월 1일 ~ 12월 31일까지 부동산 등 양도소득을 합산하여 누진세율을 적용합니다. 따라서 연도 중에 2회 이상 부동산을 처분하거나 여러 필지 토지를 한 번에 처분하는 경우 누진세율 구조로 세부담이 증가합니다. 예를 들어 2필지의 토지가 수용되어 필지당 5억원의 양도차익이 발생한 경우 같은 해에 양도했다면 10억원에 대해서 한계세율 42%를 적용해 약 3억 8,400만원의 양도세를 부담합니다. 반대로 1필지는 올해 처분하고 남은 1필지는 다음 연도 초에 처분한다면 각각 1억 7,400만원씩 두 번 납부하게 되어 총 3억 4,800만원을 부담합니다. 연도를 달리하여 양도했다는 이유로 세금이 약 4,000만원 정도 줄어듭니다. 이와 같은 내용을 토지 수용에 ..
- 토지 수용 절차로 보는 수용 양도시기 01 토지 수용 주요 절차 주요 토지 수용 절차는 위 표와 같습니다. 1️⃣ 공익사업계획 결정(사업인정고시) 사업인정고시란 공익사업을 위해 특정 토지가 수용될 것임을 공시하는 단계입니다. 사업인정고시일은 법률적으로 중요한 기준점이지만 세무상으로도 중요한 기준점이기 때문에 공익사업에 세금 신고와 감면 등에 있어 매우 중요한 날입니다. 2️⃣ 협의보상(손실보상협의요청) 일련의 절차에 따라 각 소유자의 보상액이 산정됩니다. 이후 각 소유자가 해당 보상금을 수용한다면 해당 토지는 사업시행자에게 소유권이전되며 소유자는 보상금을 수령합니다. 만약 보상금에 대해 협의가 불성립되는 경우 수용재결을 진행하게 됩니다. 3️⃣ 수용재결 협의보상에 응하지 않는 경우 수용재결 절차가 진행되며, 사업시행자는 토지수용위원회에..
- 1주택 + 1분양권 양도세 비과세 특례 정리 01 분양권의 정의와 주택 수 산입 여부 분양권이란 도시 및 주거환경정비법 등에 따라 주택공급계약을 통해 획득한 권리입니다. 일반적으로 청약에 당첨되어 일반 분양을 받게 되는 경우를 생각하면 됩니다. 2021년부터 분양권도 양도소득세 주택 수 판단 시 1주택으로 보는 것으로 개정되었습니다. 여기서 말하는 분양권은 소득세법 제88조에서 규정하고 있으며, 시행령에서 구체적인 범위를 열거하고 있습니다. 예를 들어 오피스텔 분양권은 소득세법 제88조에서 열거하는 분양권에 해당하지 않아 2021년 이후 취득분이더라도 주택 수에 산입하지 않습니다. 참고로 지방세법상 분양권의 주택 수 산입 시기는 2020년 8월 12일 취득분부터 적용합니다. 따라서 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 소득세법상 1주택으..
- 부담부증여로 인정되는 채무 범위 01 채무 인정 범위 부담부증여 시 채무로 볼 수 있는 채무를 판단하는 이유는 다음과 같습니다. 채무로 인정되지 않는 채무를 기초로 증여세와 양도소득세를 신고하는 경우 과소납부로 인한 추징세액과 가산세 부담 위험이 존재하기 때문입니다. 특히 채무 전부를 부인당하는 경우 증여세와 가산세 부담이 매우 큰 경우가 많습니다. 따라서 부담부증여 시 수증자가 인수하는 채무가 부담부증여 시 인정되는 채무인지 판단은 매우 중요합니다. 채무의 범위는 상속세 및 증여세법 시행령 제36조에서 확인할 수 있습니다. 채무로 인정되기 위한 요건을 정리하자면 다음과 같습니다. 증여재산과 관련 있는 채무일 것 증여 당시 존재하는 채무일 것 증여 당시 증여자가 사실상 부담해야 하는 채무일 것 수증자가 실제 인수한 채무일 것 위 내용..
- 부담부증여 기초 개념 01 부담부증여란? 부담부증여란 타인에게 재산을 무상으로 이전하는 동시에 재산을 무상으로 받는 자가 일정한 채무 부담을 하는 증여 거래입니다. 예를 들어 생각하면 쉽습니다. 부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때, 이 아파트에 담보 대출이나 임대보증금 (전세보증금 등)을 자녀가 인수하는 조건을 붙이는 것입니다. 즉 자녀에게 재산을 무상으로 이전하는 동시에 일정한 채무 (대출 또는 임대보증금 등)를 증여받는 자녀가 부담하는 것입니다. 02 부담부증여와 세법 그렇다면 부담부증여와 세법은 어떤 관계가 있을까요? 재산을 타인에게 무상으로 이전하는 경우 증여세를 부담해야 합니다. 부담부증여 역시 "증여" 거래로 증여받는 자는 증여세 납세의무가 있습니다. 추가로 부담부증여는 재산을 주는 자에게 양도소득세 신고 납..
- 상속세·증여세 재산평가방법 정리 01 재산 평가원칙 : 시가주의 상속세 및 증여세법 (이하 "상증법") 제60조에서 "상속세나 증여세가 과세되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다"라고 시가주의 원칙임을 명시하고 있습니다. 즉 상속세나 증여세를 계산할 때 재산 평가는 해당 재산의 시가로 평가한다는 것입니다. 여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 평가기간이내 해당 재산의 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액을 포함합니다. (상증법 제60조 제2항, 상증령 제49조 제1항) 평가기간은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 참고로 평가기준일은 상속의 경우 상속개시일 (일반적으로 피상속인의 사망일), 증여의 경우 증여일 (부동산의 경..
- 증여받은 토지 수용 시 양도세 계산방법과 절세 방법 01 증여받은 토지 수용 시 양도세는 어떡하나요? 토지를 증여받고 그 토지가 공익사업에 수용되는 경우 자신의 의사와 무관하게 증여받은 토지는 처분됩니다. 세법은 수용 역시 '양도'로 보아 양도소득세 납세의무가 부여합니다. 따라서 법에서 정한 기한까지 납세자는 양도소득세와 지방소득세를 신고하고 납부해야 합니다.(양도소득세는 세무서에서 고지하지 않습니다. 납세자가 직접 신고하거나 세무사 등을 통해 일정 기한까지 신고해야 합니다.) 다만 증여받은 토지의 경우 일반적인 경우보다 고려할 사항이 몇 가지 늘어납니다. 이번 글은 증여받은 토지가 국가 등에 수용된 경우 양도소득세 계산 방법, 유의사항과 세액감면 적용을 통한 절세 방법을 소개합니다. 02 증여받은 토지 수용 시 양도소득세 계산방법 ① 양도가액 양도가액은..
- 토지 수용 시 양도세 절세 포인트(세액감면) 공익사업으로 수용 보상금을 받은 경우 검토할 수 있는 세액감면을 정리합니다. 01 토지 수용 양도소득세 감면 조항 소유한 토지가 공익사업에 편입되어 수용보상금을 수령한 경우에도 양도세를 자진 신고납부해야 합니다. 아래 포스팅에서 토지 수용 시 양도세 납세의무, 양도세 신고 방법을 정리하고 있습니다. 토지 수용 시 양도세 계산방법 (공익사업용 토지에 대한 감면 정리) 01 토지 수용 양도소득세 납세의무 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. (소 ctangch.tistory.com 토지가 공익사업에 수용된 경우 여러 세액감면을 검토해 볼 수 있습니다. 이번 글은 아래 감면 조항 요건과 감면율을 정..
- 토지 수용 시 양도세 계산방법 (공익사업용 토지에 대한 감면 정리) 01 토지 수용 양도소득세 납세의무 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. (소득세법 제88조 제1항) 따라서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우 역시 소득세법상 양도에 해당하여 양도소득세 납세의무가 존재합니다. 양도소득세는 납세자가 신고하는 세목으로 무신고하거나 과소 신고하는 경우 양도소득세와 가산세 등 추징의 위험이 존재합니다. 02 토지 수용 양도소득세 계산방법 1️⃣ 양도가액 토지 수용 시 양도가액은 수용보상금입니다. 수용보상금이 증액된 경우 증액 보상금도 양도가액이 되기 때문에 이미 신고한 양도소득세를 수정신고..
- 상담사례 : 상속 미등기주택으로 기한후신고(과세예고) 받은 경우 01 사실관계 이번 글은 실제 상담 사례입니다. 간략한 사실관계는 아래와 같습니다. 07년 양도인의 부친이 사망하여 상속개시됨 상속 당시 피상속인 명의 주택과 부수토지가 있었으나 상속인 간 상속등기하지 않음 21년 3월 경기도 소재 아파트를 1세대 1주택 비과세로 판단하여 양도소득세 무신고함 22년 10월 세무서로부터 양도소득세 기한후신고 안내문 받음 02 상담 경위 양도인의 경우 21년 3월 경기도 소재 아파트를 양도할 당시 본인이 1세대 1주택이라고 판단하여 양도소득세를 신고하지 않았습니다. (참고로 양도소득세 비과세 대상인 경우 무신고해도 세법상 불이익은 없습니다.) 하지만 1년이 경과한 뒤 양도인은 세무서로부터 1세대 1주택 비과세 대상이 아니며, 1세대 2주택자에 해당하기 때문에 양도소득세 기한..
- 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 변환시기 01 입주권으로 변환하는 시기 조합원입주권은 부동산이 아닙니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다. 아파트를 보유한 경우 그 아파트가 재건축 사업을 시행하면 아파트를 철거하고 소유자는 조합원으로서 입주권을 취득합니다. 즉 신축 아파트를 취득할 수 있는 권리를 받게 됩니다. 재건축 사업을 마치고 신축 아파트가 준공되면 입주권은 다시 부동산인 아파트로 변환됩니다. 취득일 ~ 관리처분계획인가일 : '부동산' 상태 관리처분계획인가일 ~ 준공일 : 부동산을 취득할 수 있는 '권리' 상태 준공일 ~ 양도일 : '부동산' 상태 입주권 또는 재개발·재건축으로 취득한 부동산 관련 세금에 있어 위 시기는 매우 중요한 시점입니다. 입주권이냐, 입주권 前 단계인 기존 부동산이냐, 신축 부동산이냐에 따라 양도소득세나 비과세 ..
- 재개발과 재건축 추진 절차 정리 대표사진 삭제 사진 편집 작게작게문서 너비문서 너비옆트임옆트임 삭제삭제 사진 설명을 입력하세요. 01 재개발과 재건축 구분 재개발과 재건축 추진 절차 정리에 앞서 둘 간의 차이를 간략하게 설명합니다. 재개발 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업 재건축 : 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업 두 사업의 정의는 위와 같습니다. 가장 크게 차이 나는 부분은 '정비기반시설의 상태'입니다. 여기서 정비기반시설이란 도로 등의 교통시설, 공원 등의 녹지, 학교 등 생활 편의를 위한 시설을 뜻합니다. 즉 정비기..
- 조합원 입주권 비과세 요건 01 원조합원과 승계조합원 구분 조합원은 원조합원과 승계조합원으로 구분할 수 있습니다. 원조합원 : 관리처분계획인가일 이전에 주택 등을 보유하여 조합원 자격을 얻은 자 승계조합원 : 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 매매 등으로 취득한 자 조합원의 구분은 앞으로 설명할 입주권 비과세 판단은 물론 입주권 취득 이후 다른 주택 비과세 판단에도 주요 검토사항 중 하나입니다. 02 원조합원의 입주권 비과세 1세대 1주택자가 그 1주택을 양도할 때 일정 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 여기서 1주택은 부동산으로, 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권은 해당하지 않습니다. 하지만 비과세 요건을 충족한 주택이 재건축 사업 등으로 입주권으로 변환된 경우 그 입주권을 양도할 때 위와..
- 1+1 조합원입주권 일괄양도 시 비과세 특례 01 1+1 조합원입주권의 공급 근거 도시 및 주거환경정비법(이하 "도정법") 제76조에 따르면 종전 부동산의 감정가액이 2개의 입주권 합계보다 크거나 종전주택 주거전용면적이 2개의 분양주택의 주거전용면적 합계보다 큰 경우 2개의 입주권을 받을 수 있습니다. 1+1 입주권으로 분양받는 주택 2채 중 1채는 전용면적 60m² 이하로 공급해야 하며, 이 주택은 소유권 이전고시 다음 날부터 3년 간 매매나 증여할 수 없습니다. 다만 상속은 가능합니다. 나머지 1채에 대해서는 별도의 권리이전 제한이 없기 때문에 신축 이후 매매나 증여로 처분할 수 있습니다. 요약하면 아래와 같습니다. (둘 중 하나를 충족하는 경우 1+1 입주권 가능) 종전 부동산 감정가액 ≥ 2개의 입주권 분양가액 합계 종전 부동산 주거전용면적..
- 재건축 1+1 대체주택 비과세 적용 여부 01 재건축 입주권과 대체주택 비과세 주택이 재개발, 재건축 사업으로 입주권으로 변환된 이후 그 세대가 거주하기 위하여 취득한 주택을 대체주택이라고 합니다. 이 경우 재개발, 재건축으로 신축된 주택으로 입주하는 경우 사업시행기간동안 거주하던 주택을 처분할 때 비과세를 적용받을 수 있습니다. (소득세법 시행령 제156조의2 제5항) 구체적인 요건은 다음과 같습니다. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주할 것 신축주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것 여기서 주택 완성일이란 소득세법 시행령 제162조 1항 4호에 따른 사용승인서 교부일 등입니다. 또한 최근 기획재정부 유권..
- 해외이주 또는 근무형편으로 출국하는 경우 보유 및 거주기간 01 1세대 1주택 비과세 요건 1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받기 위해서 아래 요건을 모두 충족해야 합니다. 다만 '해외이주'나 '근무상 형편으로 해외 출국'시 일정 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간의 제한이 없습니다. 02 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우 해외이주법에 따라 모든 세대원이 해외 이주하는 경우 해당 주택은 더 이상 거주할 수 없습니다. 따라서 소득세법은 1세대 1주택자로서 세대 전원이 해외 이주하는 경우 양도하는 주택은 보유와 거주기간의 제한을 두지 않습니다. 즉 2년 이상 거주하거나 보유하지 않아도 비과세 적용이 가능합니다.(소득세법 시행령 제154조 제1항 2호 나목) 다만 보유 및 거주기간의 제한이 없을뿐 미등기주택 요건과 고가주택 (양도가액 12억원) ..
- 도시지역에 편입된 농지의 비사업용토지 판단 01 토지의 용도지역 구분 도시지역에 편입된 농지의 비사업용토지 판정에 앞서 토지의 용도지역 구분을 보겠습니다. 토지는 국토계획법에 따라 아래와 같이 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화할 수 있습니다. 02 농지의 비사업용토지 검토 농지의 비사업용토지는 아래 기준에 따라 판단해야 합니다. 지목 판정 사용 기준 지역 기준 면적 기준 기간 기준 이번 글에서 살펴볼 내용은 지역 기준입니다. 따라서 아래에서 정리한 내용으로 비사업용토지를 최종 판단하는 것이 아닙니다. 위 1 ~ 5 순서에 따라 종합 판단해야 최종적으로 비사업용토지 여부를 판단할 수 있습니다. 03 도시지역과 시(市)이상 지역의 의미 ① 도시지역 위 국토계획법에 따른 도시지역은 ..
- 재건축 1+1 주택의 취득가액 산정 방법, 장기보유공제 기산일 01 사실관계 A 주택을 2억원에 취득 재개발사업 시행으로 A 주택 멸실, 1+1 조합원입주권 신청, A 주택 평가액은 5.7억원 입주권 B (84m²) : 분양가액 5.5억원, 분양가액은 A 주택 평가액과 상계 입주권 C (59m²) : 분양가액 5억원, A 주택 평가액과 B 분양가액 상계 초과분 2천만원을 제외한 나머지 4.8억원 추가분담 재개발주택 완공으로 B, C 모두 주택 신축 완료 02 질의 ① : B 주택의 양도차익 계산방법 B 주택의 취득가액은 아래와 같이 계산합니다. 종전주택 취득가액 * B 주택 권리가액/(B주택 권리가액 + C 주택 권리가액) = 2억원 * 5.5억원/5.7억원 따라서 B 주택 양도가액에서 위 B 주택 취득가액을 차감한 금액이 양도차익입니다. 03 질의 ② : C 주택..
- 부모 세대와 자녀 세대 합가 시 발생하는 세금 문제 최근 상담 사례인 부모 세대와 자녀 세대 합가 시 발생하는 양도세, 취득세, 종합부동산세 문제를 소개합니다. 01 부모 세대와 자녀 세대 합가 시 발생하는 세금 문제 1주택을 소유한 부모 세대와 1주택을 소유한 자녀 세대가 합가하여 1세대 2주택이 되는 경우 세 가지 과세 문제가 발생합니다. 양도소득세 취득세 종합부동산세 02 양도소득세 ① 소득세법상 세대의 기본 단위 양도소득세에 있어서 1세대란 본인과 배우자, 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매입니다. 따라서 부모 세대와 자녀 세대가 생계를 같이하는 경우 하나의 세대로 봅니다. 따라서 각각 1 주택씩 소유하고 있는 경우로 세대 합가하는 경우 1세대 2주택자로 판단합니다. 주택 양도소득세는 1세대 1주택자인 경우 비과세 혜택이 있습니다. 그런데 자녀가..
- 상속 농지의 비사업용토지, 이거 하나로 완벽 정리 01 비사업용토지 토지를 양도할 때 양도하는 토지가 비사업용토지에 해당하는 경우 양도소득세 세율에 +10%p를 가산합니다. 따라서 기본세율 6% ~ 45%에 +10%p를 가산한 16% ~ 55% 세율을 적용합니다. 토지는 그 용도대로 사용하지 않는 경우 비사업용토지로 봅니다. 농지의 경우 경자유전 원칙에 따라 농사를 짓는 사람이 소유해야합니다. 따라서 농지의 경우 해당 농지소재지 등에서 거주하고 직접 경작하는 경우 사업용토지로 보는 것이 원칙입니다. 다만 상속으로 농지를 취득하는 것은 예기치 못한 농지 취득입니다. 따라서 법은 일정 요건을 충족한 경우 자경과 재촌하지 않아도 상속인이 해당 토지를 처분할 때 사업용으로 보아 양도소득세를 계산할 수 있는 예외를 두고 있습니다. 아래에서 설명할 내용은 모두 상..
- 캠핑장, 야영장 토지의 비사업용토지 검토와 양도소득세 계산 01 캠핑장·야영장 토지의 비사업용토지 검토 캠핑장이나 야영장 등으로 사용하는 토지를 양도하는 경우 비사업용토지 여부를 검토해야 합니다. 만약 비사업용토지에 해당하는 경우 기본세율인 6% ~ 45%를 적용하는 것이 아닌 10%p를 가산한 16% ~ 55% 세율을 적용해야 합니다. 비사업용토지 검토는 해당 토지의 구체적인 현황 등에 따라 판단해야 정확한 판단이 가능합니다. 잘못된 판단으로 비사업용임에도 사업용을 판단하여 양도소득세와 지방소득세를 신고하는 경우 추후 과소신고납부한 양도소득세와 지방소득세가 추징되며, 이에 따른 가산세가 함께 부과됩니다. 비사업용토지는 아래 일련의 순서에 따라 검토해야 합니다. 지목판정 무조건 사업용 의제 사용기준 지역기준 면적기준 기간기준 위 6가지 기준을 모두 판단하여야 비..
- 주거 지역에 편입된 자경 농지의 양도소득세 감면 01 국토계획법에 따른 용도지역 주거지역에 편입된 농지의 자경감면을 검토 전 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법") 에 따른 토지의 용도지역 구분을 살펴보겠습니다. 토지는 국토계획법에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4가지 용도지역을 구분합니다. 다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화합니다. 용도지역은 토지이용계획열람에서 무료로 확인할 수 있습니다. 다만 아래에서 설명할 내용을 검토할 때, 도시지역에 편입된 경우로 세부지역(주거, 상업, 공업, 녹지)이 지정되지 않은 경우에는 녹지지역을 지정된 것으로 판단합니다. (집행기준 69-66-26) 02 관계 법령 해설 자경 농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용할 때 해당 농지가 주거지역에 편..
- 창업하는 자녀에게 5억까지 증여세 없이 증여하는 방법 01 창업자금에 대한 증여세 과세특례 창업하는 자녀에게 부모가 창업자금을 증여하는 경우 5억원까지 증여세가 없습니다. 5억원을 초과한 금액도 단일 세율 10%로 과세된다는 점에 세부담 없이 창업 예정인 자녀에게 증여할 수 있습니다. 이 과세특례를 적용받기 위해선 아래 네 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 아래에서 하나씩 살펴보겠습니다. 증여자 요건 수증자 요건 증여재산 요건 창업 요건 02 증여자 요건 증여자는 수증자의 60세 이상의 직계존속인 부모이어야 합니다. 다만 부모가 사망한 경우 그 사망한 부모(즉 수증자의 부모가 사망한 경우 조부모에게 증여받는 경우)에게 증여받는 경우를 포함합니다. (조세특례제한법 제30조의5 제1항) 03 수증자 요건 증여받는 자(수증자)는 18세 이상인 거주자이어야 합니..
- 오피스텔 양도세 계산방법 01 주거용 오피스텔 양도세와 업무용 오피스텔 양도세 오피스텔을 실제 주거용으로 사용한 경우 양도소득세 계산 시 하나의 주택으로 봅니다. 주택으로 보는 경우 1세대 1주택 비과세, 일시적 1세대 2주택 등을 검토할 수 있습니다. 오피스텔을 본래 용도인 업무용(상업용)으로 사용한다면 일반 부동산 양도세 계산과 동일하게 계산해야합니다. 다만 이 경우 사업자이기 때문에 부가가치세도 함께 고려해야 합니다. 02 오피스텔 양도세 계산구조 오피스텔 양도세 계산구조는 위와 같습니다. ✅ 양도가액 일반적으로 양도가액은 부동산 매매계약서상 매매가액입니다. 만약 건물분에 대한 부가가치세를 매수인으로부터 거래징수했다면 부가가치세는 양도가액에서 제외합니다. ✅ 취득가액과 필요경비 취득가액은 오피스텔 취득당시 매매가액입니다. ..
- 가족 간 부동산 거래, 어떻게 해야 가장 유리할까? (저가양도, 증여, 부담부증여, 교환) 01 가족 간 부동산 거래 가족 간 부동산 거래는 여러 이유로 발생합니다. ① 과거 불가피한 사유로 다른 가족 명의로 부동산을 취득한 뒤 명의를 다시 환원하는 경우 ② 다주택자가 세제혜택을 받기 위해 또는 대출 규제를 해소하기 위해 다른 가족에게 명의를 이전하는 경우 ③ 부모가 자녀에게 부의 이전을 목적으로 부동산을 이전하는 경우 위에 서술한 이유 외에도 다양한 이유로 가족 간 부동산 거래가 발생합니다. 이 거래 과정에서 당연히 세금 문제는 피할 수 없습니다. 특히 가족 간 부동산 거래는 세법 상 특수관계인 사이에서 발생하는 만큼 과세문제를 충분하게 검토해야 합니다. 그렇지 않으면 세금 추징은 물론 가산세까지 부담하는 위험이 존재합니다. 02 가족 간 부동산 거래 유형 (명의 이전 방법) 가족 간 부동산..
- 상속받은 주택 양도세 계산방법(장기보유공제, 세율, 1세대 1주택) 01 상속받은 주택 양도세 계산방법 ✅ 양도가액 일반적으로 상속주택의 양도가액은 매매계약서 상 매도금액입니다. ✅ 취득가액 상속받은 재산 양도 당시, 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 상속인은 상속으로 재산을 취득하는 경우 상속개시일의 다음 달부터 6개월 이내 상속세 신고납부를 해야 합니다. 이때 상속받은 주택을 기준시가(개별주택가격이나 공동주택가격)로 평가하여 신고한 경우 취득가액은 해당 기준시가이며, 감정평가액 또는 유사매매가액으로 상속재산을 평가하여 상속세 신고한 경우에는 해당 감정평가액 또는 유사매매가액이 취득가액입니다. 만약 상속 당시 상속세를 무신고한 경우에는 상속개시 당시 해당 주택의 개별주택가격이나 공동주택가격을 취득가액으로 판단하면 됩니다. 다만 세..
- 손자(손녀) 증여 시 체크리스트 조부모가 손자 또는 손녀에게 증여 시 검토해야할 사항을 정리합니다. 01 증여공제 직계비속인 손자녀가 직계존속인 조부모로부터 증여받는 경우 증여공제를 적용할 수 있습니다. 이때 증여공제는 5,000만원입니다. 여기서 주의할 점은 직계존속의 의미입니다. 직계존속이란 손자녀입장에서 자신의 부모와 친조부모 외조부모입니다. 따라서 부모, 조부모에게 받은 증여재산이 있는 경우 증여공제는 통산 5,000만원을 적용해야 합니다. 다만 미성년자*인 손자녀는 증여공제가 5,000만원이 아닌 2,000만원입니다. * 미성년자란 증여일 현재 만 19세 미만인 자입니다. 또한 증여공제는 증여받는 자 기준으로 10년 이내 직계존속에게 증여받은 재산을 합산하여 판단합니다. 예를 들어 20세 손자가 자신의 부모로부터 3,000만원..
- 가족 간 부동산거래 체크리스트 (저가양수∙고가양도) 01 가족 간 부동산 거래 시 과세이슈 검토 순서 가족 간 부동산 거래는 특수관계인 간 거래로 일반 거래보다 유의할 내용이 많습니다. 가장 먼저 검토할 부분은 1️⃣ 증여추정입니다. 세법은 가족 (배우자, 직계존속, 직계비속)에게 부동산을 양도한 경우 유상거래가 아닌 증여거래로 추정합니다. 양도는 대가를 수수한 거래인 반면 증여는 타인에게 재산 가치 있는 물건이나 이익을 무상 또는 낮은 대가를 받고 이전하는 거래입니다. 가족 간 거래가 실질적인 유상거래가 맞다면 다음으로 검토할 문제는 2️⃣ 소득세법상 부당행위계산 검토입니다. 여기서 검토할 내용은 "제삼자와 거래했을 때와 동일한 수준으로 거래 대가가 측정되었느냐"입니다. 만약 법에서 정한 범위 내에서 거래하지 않으면, 양도인의 양도소득세 계산 시 실제 ..
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