부모 세대와 자녀 세대 합가 시 발생하는 세금 문제

최근 상담 사례인 부모 세대와 자녀 세대 합가 시 발생하는
양도세, 취득세, 종합부동산세 문제를 소개합니다.

---

01  부모 세대와 자녀 세대 합가 시 발생하는 세금 문제

1주택을 소유한 부모 세대와 1주택을 소유한 자녀 세대가 합가하여 1세대 2주택이 되는 경우 세 가지 과세 문제가 발생합니다.

• 양도소득세
• 취득세
• 종합부동산세

---

02  양도소득세 

① 소득세법상 세대의 기본 단위

양도소득세에 있어서 1세대란 본인과 배우자, 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매입니다. 따라서 부모 세대와 자녀 세대가 생계를 같이하는 경우 하나의 세대로 봅니다. 따라서 각각 1 주택씩 소유하고 있는 경우로 세대 합가하는 경우 1세대 2주택자로 판단합니다.

주택 양도소득세는 1세대 1주택자인 경우 비과세 혜택이 있습니다. 그런데 자녀가 부모를 봉양하기 위해 세대를 합가하여 2주택자가 되는 경우 이와 같은 비과세 혜택을 적용받을 수 없습니다. 이와 같은 불합리함을 구제하기 위해 세법은 동거봉양합가로 인한 일시적 2주택 비과세 특례를 두어 비과세 혜택을 유지하고 있습니다.

② 동거봉양합가로 인한 일시적 2주택 비과세 특례

부모 세대를 봉양하기 위해 합가하여 2주택자가 되는 경우 먼저 처분하는 주택은 1세대 1주택자가 양도하는 것으로 보아 비과세 적용이 가능합니다. 구체적 요건은 아래와 같습니다.

• 1세대 1주택자가 1주택을 소유한 직계존속과 합가할 것
• 직계존속이 합가일 현재 만 60세 이상이거나 중대한 질병인 경우일 것
• 합가일부터 10년 이내 1개의 주택을 처분할 것
• 처분하는 주택을 2년 이상 보유할 것 (취득 당시 조정대상지역이라면 거주요건도 충족)

③ 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한 경우 동거봉양합가로 일시적 3주택인 된 경우

일시적 2주택 요건을 충족한 자녀 세대가 1주택을 소유한 부모 세대와 합가하여 1세대 3주택이 된 경우도 자녀의 종전주택을 처분할 때 일시적 2주택 비과세를 적용할 수 있습니다.

반대로 부모가 일시적 1세대 2주택 상태에서 자녀 세대와 합가한 경우 역시 동일하게 적용할 수 있습니다.

---

03  취득세 

① 주택 유상취득 중과세율

주택을 취득하는 경우 취득세율은 취득당시가액에 따라 1% ~ 3%를 적용합니다. 다만 지방세법 제13조의2에 따라 다주택자가 주택을 취득하는 경우 최대 12% 중과취득세율을 적용합니다.

취득세 역시 1세대의 주택 수에 따라 위와 같은 중과세율을 판단하고 있기 때문에 부모와 자녀 세대가 합가하는 경우 취득세 중과 검토 대상입니다.

② 세대 합가 이후 주택 추가 취득 시

지방세법 시행령 제28조의3
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 본다. 
2. 취득일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 30세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 직계비속이 합가(合家)한 경우

65세 이상 부모와 자녀가 세대를 합가하는 경우 취득세 계산에 있어 주택 수는 부모와 자녀의 주택 수를 합산하지 않습니다. 다만 여기서 자녀란 다음 중 어느 하나를 충족한 자녀를 의미합니다.

• 30세 이상인 직계비속
• 혼인한 직계비속
• 30세 미만인 직계비속으로서 주택 취득 일이 속하는 달이 직전 12개월 동안 발생한 소득이 기준중위소득의 40% 이상인 자

따라서 65세 이상인 부모 세대와 위 요건을 충족한 자녀 세대가 합가한 후, 주택을 추가 취득하더라도 부모와 자녀의 주택 수는 합산하여 판단하지 않습니다.

반면 위 요건을 충족하지 않는 경우, 부모와 자녀 세대의 주택 수는 합산하기 때문에 추가 주택 매수 시 중과세율 적용 검토가 선행되어야 합니다.

③ 일시적 1세대 2주택 취득세 적용 이후 세대 합가로 3주택이 된 경우

두번째 주택을 조정대상지역에서 취득하는 경우 취득세 중과세율을 적용합니다. 이때 적용할 취득세율은 8%입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세를 추가하면 총 9% 세율을 적용합니다. 

다만 지방세법 역시 일시적 1세대 2주택 요건을 충족하는 경우 두번째 주택을 취득할 때 중과세율을 적용하지 않고 1% ~ 3% 세율을 적용합니다.

위 일시적 1세대 2주택에 따른 취득세율을 적용받은 경우 신규 주택 취득일부터 3년 이내 기존주택을 처분해야 합니다. 

1주택을 소유한 부모 세대와 일시적 1세대 2주택으로 취득세 특례를 적용받은 자녀 세대가 합가하는 경우 역시 위 요건을 충족한다면 상호 간의 주택 수에 영향을 주지 않습니다.

따라서 자녀 세대는 기존 주택을 신규 주택 취득일부터 3년 이내 처분하면 일시적 1세대 2주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

---

04  종합부동산세

종합부동산세법 시행령 제1조의2
⑤ 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 합가(合家)함으로써 과세기준일 현재 60세 이상의 직계존속(직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)과 1세대를 구성하는 경우에는 제1항에도 불구하고 합가한 날부터 10년 동안(합가한 날 당시는 60세 미만이었으나, 합가한 후 과세기준일 현재 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간 동안) 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 본다.

1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억원 이하인 주택은 종합부동산세 납부세액이 없습니다. (1세대 1주택자는 12억원 공제금액 적용)

종합부동산세법에 따르면 부모 세대와 자녀 세대가 합가하여 2주택이 된 경우 합가일부터 10년 간 같은 세대로 보지 않습니다. 즉 1세대 1주택자로 보아 12억원까지 공제금액을 적용합니다. 다만 부모의 나이는 60세 이상이어야 합니다.

또한 1세대 1주택자로 적용받을 수 있는 연령에 따른 세액공제와 장기보유세액공제를 적용할 수 있습니다.

---

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.