01 사실관계
이번 글은 실제 상담 사례입니다. 간략한 사실관계는 아래와 같습니다.
- 07년 양도인의 부친이 사망하여 상속개시됨
- 상속 당시 피상속인 명의 주택과 부수토지가 있었으나 상속인 간 상속등기하지 않음
- 21년 3월 경기도 소재 아파트를 1세대 1주택 비과세로 판단하여 양도소득세 무신고함
- 22년 10월 세무서로부터 양도소득세 기한후신고 안내문 받음
02 상담 경위
양도인의 경우 21년 3월 경기도 소재 아파트를 양도할 당시 본인이 1세대 1주택이라고 판단하여 양도소득세를 신고하지 않았습니다. (참고로 양도소득세 비과세 대상인 경우 무신고해도 세법상 불이익은 없습니다.)
하지만 1년이 경과한 뒤 양도인은 세무서로부터 1세대 1주택 비과세 대상이 아니며, 1세대 2주택자에 해당하기 때문에 양도소득세 기한후신고 대상이라는 안내문을 받습니다.
세무서의 판단 근거는 '07년 당시 양도인의 미등기 상속주택이 양도인의 주택 수에 포함된다'였습니다. 즉 1세대 1주택 비과세가 아닌 1세대 2주택자로 양도소득세 신고납부 대상이니 기한후신고 대상이라고 판단한 것입니다.
양도인은 이와 관련하여 인터넷 검색 중 상속 미등기 주택에 관한 제 블로그를 보고 상담 문의하였습니다.
03 세무서 주장
양도인의 경우 약 13년 전 상속으로 농촌 지역에 소형 평수 주택을 상속 취득했습니다. 양도인은 상속 당시 상속인 간 해당 재산에 대한 등기를 하지 않고 계속 미등기 상태로 두었습니다. 하지만 민법상 상속을 원인으로 취득한 상속재산은 등기 여부와 무관하게 물권 변동의 효력이 있습니다. 즉 상속등기를 마치지 않아도 상속개시와 동시에 해당 주택은 상속인이 취득한 것으로 봅니다.
양도소득세 역시 미등기 상속주택은 등기 여부와 무관하게 주택 수에 포함합니다. 따라서 미등기 주택이라도 상속 주택이 있는 경우 자신의 주택 수에 포함하여 양도소득세를 판단합니다.
민법 제187조 (등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
따라서 양도 당시 양도인의 경우 1세대 2주택자에 해당한 것이 맞았습니다. 즉 세무서의 판단이 옳았습니다.
하지만 상담을 통해 최종적으로 양도인은 1세대 1주택 비과세를 인정받아 기한후신고는 하지 않았습니다. 이제 제가 양도인에게 상담한 내용과 근거를 설명하겠습니다.
04 기한후신고 대응
상담 사례는 피상속인의 상속재산가액이 소액이고 농촌 소재 주택인 점으로 상속인 간 재산 분할과 등기 절차를 마치지 않고 십수 년간 미등기 상태로 두었습니다.
민법에 따르면 상속재산은 상속인 간 협의에 의해 분할할 수 있습니다. 상속재산에 대한 분할은 기한이 없습니다.
민법 제1013조(협의에 의한 분할)
①전조의 경우 외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.
따라서 상속인들의 주택수, 동일 세대 여부 등을 검토하여 양도인이 아닌 다른 상속인이 상속받는 것으로 협의분할을 거쳐 상속등기를 마쳤습니다. (이와 같은 상속재산 분할의 효력은 상속개시된 때로 소급하여 효력이 있습니다.)
민법 제1015조(분할의 소급효)
상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
소득세법 역시 양도일 이후에 상속인 간 협의분할을 통해 다른 세대인 상속인 명의로 소유권이전등기를 마친 경우 상속주택을 양도인의 주택으로 보지 않습니다.
최종적으로 양도인은 상담 내용대로 상속인 간 협의분할을 통해 다른 상속인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 해당 내용과 제 판단 근거를 함께 세무서에 전달하여 양도소득세 납부 없이 1세대 1주택 비과세를 인정받았습니다.
양도일 이후 부과제척기간내에 협의분할에 따라 상속개시일 및 양도일 현재 별도 세대인 상속인의 소유로 등기된 경우 1세대 1주택 비과세 가능 (법규재산2014-553, 2015.01.06.)
양도일 현재 2년 이상 보유한 상속주택 외의 주택과 「민법」제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 않은 상속주택을 보유하고 있는 1세대가 상속주택 외의 주택을 양도한 경우 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택의 소유자를 판단하는 것이며, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 「국세기본법」제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택이 협의분할되어 상속개시일 및 양도일 현재 다른 세대인 상속인 명의로 소유권 등기된 경우 상속주택 외의 주택에 대하여 「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것입니다.
05 기한후신고 또는 과세예고 대응
이 글을 보고 있는 분은 위와 같은 사례로 기한후신고나 과세예고통지 안내문을 받은 분이 많을 것으로 예상합니다.
실제 세무서로부터 위와 같은 안내문을 받으시면 예상치 못한 세금과 가산세로 당황하는 분이 대다수입니다.
실제 위와 같은 상황에서 자신이 직접 세무서와 대응하는 것은 일반적으로 효과적이지 않습니다. 과세관청은 정확한 사실관계를 토대로 객관적 증빙에 따라 판단해야 합니다. 하지만 납세자 본인이 직접 대응하는 경우 본인의 사실관계와 무관한 법률이나 해석을 근거로 주장하거나 감정에 호소하여 주장하는 경우가 많아 적절한 대응이 어렵습니다.
더불어 위에서 언급한 대로 다른 상속인에게 상속등기만 한다고 해 문제가 해결되지 않습니다. 상속인 간 정확한 사실관계 판단 없이 일단 다른 상속인 앞으로 상속등기하는 경우 추후 더 큰 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 상속인들의 구체적인 사실관계를 정확하게 판단하고 협의분할을 어떻게 진행해야 추후 다른 상속인들에게 불이익이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.(잘못 판단하는 경우 본인이 회피한 부담보다 다른 상속인에게 부과될 세금이 더 클 수도 있습니다.)
위 사례와 유사한 내용으로 고민하고 있다면 아래 연락처나 이메일로 문의 부탁드립니다.
이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.
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