일시적 1세대 2주택 비과세 특례

 

2022년 5월 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 반영했습니다.

개 요

1세대 1주택자가 주택을 신규로 1채 취득하여 2주택자가 된 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없으나 일정 요건을 충족한 경우 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

용어 정의

1세대 : 양도소득에 대한 세법은 소득세법에서 규정하고 있습니다. 소득세법상 1세대의 정의는 아래 글에서 자세하게 정리하였으니 참고하시면 됩니다.

1세대란?

종전주택 : 종전주택이란 첫 번째 주택을 뜻합니다. 즉 기존에 보유하고 있던 주택을 일시적 1세대 2주택 비과세를 규정하는 소득세법에서는 종전주택이라고 지칭합니다.

신규주택 : 종전주택 이후 취득한 주택으로 두 번째 주택을 뜻합니다.  

취득일 : 일반적으로 유상취득하는 경우 취득일은 소유권 이전등기 접수일과 잔금청산일 중 빠른 날입니다. 상속을 원인으로 취득하는 경우 상속개시일, 증여를 원인으로 취득하는 경우 증여를 받은 날입니다. 이 외 취득시기는 소득세법 시행령 제162조를 참고하시면 됩니다.

양도일 :  주택을 유상양도하는 경우 양도일은 소유권 이전등기 접수일과 잔금청산일 중 빠른 날입니다.

 

주택이 조정대상지역에 있는지 먼저 확인해야합니다.

일시적 1세대 2주택 비과세 특례 여부를 확인하기 위해서는 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있는지 우선 확인해야합니다. 조정대상지역에 소재하는지 여부에 따라 특례 요건이 다르기 때문입니다.

아래 표를 설명하자면, "비조정대상지역에 소재한 종전주택을 취득한 후 조정대상지역 주택을 신규로 취득한 경우", "조정대상지역에 소재한 종전주택을 취득한 후 비조정대상지역 주택을 신규로 취득한 경우", "종전주택과 신규주택 모두 비조정대상지역에 소재한 경우" 요건 A를 충족하여야 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.

"종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 소재한 경우" 요건 B를 충족하여야 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있습니다. 따라서 본인의 주택 2채가 모두 조정대상지역에 소재한다면 요건 A를 무시하고 요건 B로 판단하시면 됩니다. (요건 A와 요건 B는 설명의 편의를 위한 표현으로 법에서 정한 용어가 아닙니다.)

	종전주택	신규주택
요건 A를 충족할 것	비조정대상지역	조정대상지역
	조정대상지역	비조정대상지역
	비조정대상지역	비조정대상지역
요건 B를 충족할 것	조정대상지역	조정대상지역

 

요건 A

① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것 ② 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 ③ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것 (2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 보유기간 중 2년 이상 거주요건도 충족할 것)

 

요건 B

① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것 ② 신규주택을 취득한 날부터 3년/2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 ③ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것 (2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 보유기간 중 2년 이상 거주요건도 충족할 것) *2022년 5월 개정을 반영했습니다.

요건 A와 요건 B의 차이점은 ②번입니다. 즉 신규주택을 취득한 후 종전주택을 언제까지 양도해야 하는지에 관한 요건입니다. 이 요건은 부동산 대책으로 몇 차례 변경되었습니다. 2018.09.12. 이전에 신규주택을 취득한 경우에는 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 합니다. 2018.09.13. 이후부터 현재까지 신규주택을 취득한 경우에는 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내 종전주택을 양도해야합니다. (소득세법 시행령 제155조 제1항)

(이 부분은 과거 규정에 관한 내용으로 현재 일시적 1세대 2주택 특례 적용과 무관한 내용입니다.) 2022년 5월 소득세법 시행령이 개정되기 전에는 2019.12.17. 이후 신규주택을 취득한 경우 종전주택을 신규주택 취득일부터 1년이내 양도하고, 신규주택 취득일부터 1년 이내에 신규주택에 세대전원이 전입해야 했습니다. 즉 처분기간을 1년으로 단축하고 전입요건을 추가하여 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 강화한 것입니다. 그러나 2022년 5월 시행령 개정으로 양도기간을 1년에서 2년으로 연장하고 전입요건을 폐지하여 특례 요건을 완화했습니다.

신규주택 계약당시 비조정대상지역이었으나 계약 후 조정대상지역으로 지정된 경우에도 조정대상지역 주택을 취득한 것인지? 소득세법상 매매로 부동산을 취득한 경우 취득일은 소유권이전등기 접수일과 잔금청산일 중 빠른 날입니다. 즉 취득 계약을 하고 계약금을 지급했더라도 계약일은 취득일로 볼 수 없습니다. 그러나 이와 같은 법으로 계약당시에는 비조정지역이었으나 계약후 부동산대책으로 조정대상지역으로 지정되면 취득일 현재 조정대상지역 주택을 취득하게 됩니다. 따라서 이와 같은 문제를 해결하기 위해서 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우, 계약 당시 비조정대상지역이라면 비조정대상지역에 소재한 것으로 볼 수 있도록 규정하고 있습니다. (소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호)

 

종전주택을 양도할 때 적용하는 것입니다.

신규주택을 양도하는 경우에도 위 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있다고 오해하시는 경우가 있습니다. 일시적 1세대 2주택 비과세 특례는 종전주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있는 것이지, 종전주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득 후 위 요건을 충족했더라도 신규주택을 먼저 양도할 때는 비과세 특례를 적용할 수 없습니다.

 

종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.

일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 받기 위한 전제는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 종전주택을 양도해야하는 것입니다. 즉 2년이상 보유한 종전주택을 양도해야 비과세 특례를 적용받는 것입니다. 특히 2017.08.03. 이후 조정대상지역에 종전주택을 취득한 경우라면 보유기간 중 2년이상 실제 해당 주택에 거주해야 비과세 요건을 충족하는 것입니다. 따라서 종전주택을 2017.08.03. 이후에 취득하고, 그 당시 주택 소재지가 조정대상지역이라면 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 위 요건 B의 ①, ②, ③ 모두를 충족해야 합니다. 

 

 

기타 사항

신규주택 취득계약기간 중 종전주택 및 신규주택 소재지가 조정대상지역으로 지정된 경우 종전주택이 비조정대상지역에 있는 상태에서 신규주택의 취득계약 체결일과 잔금청산일 사이에 종전주택 및 신규주택 소재지가 조정대상지역으로 새로 지정된 경우 일시적 2주택 특례대상의 종전주택 처분기한은 신규주택 취득일로부터 3년입니다. (서면-2021-부동산-1761, 2021.03.23.) 즉 신규주택 계약 당시 종전주택이 비조정대상지역이었다면 신규주택 취득일 당시 조정대상지역으로 지정됐더라도 계약당시종전주택이 비조정대상지역에 있었다는 납세자의 신뢰를 보호하기 위해 종전주택 양도기간을 3년으로 하는 것입니다.

일시적 1세대 2주택 특례 요건에 해당하나 종전주택이 고가주택인 경우 고가주택 해당분은 과세함 종전주택이 소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위) 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산) 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. (서면4팀-1017, 2007.03.28.) 즉 종전주택의 실지거래가액(양도가액)이 12원을 초과하는 고가주택인 종전주택은 일시적 1세대 2주택자에 해당하더라도 12억원을 초과하는 부분은 과세하겠다는 의미이며, 계산방법은 소득세법 시행령 제160조를 따릅니다.

"종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후  신규주택을 취득할 것" 요건이 적용되지 않는 경우 다음 어느 하나에 해당하느 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야한다는 요건을 적용하지 않습니다. 즉 종전주택 취득 후 반드시 1년이 경과 후 신규주택을 취득할 필요가 없다는 것입니다. ① 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우 ② 종전주택이  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 ③ 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우

동일 세대원에게 종전주택을 양도하는 경우에는 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 적용불가 일시적 1세대 2주택 특례 규정은 동일세대원 간에 양도되는 경우에는 적용대상이 될 수없다. 이는 일시적 2주택 특례규정이 종전주택을 양도한 후에 1세대 1주택을 소유할 것을 요건으로 하고 있기 때문이다. 동일세대원 간의 양도인 경우에는 양도 후에 1세대가 2주택을 소유하고 있으므로 소득세법 시행령 제155조 제1항에 규정된 일시적 2주택 특례규정의 입법 취지에 어긋난다고 봄이 타당하다. (국심 2004서3790, 2005.10.31.)

3주택자가 된 경우에도 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있는 경우 ① 1세대 1주택자가 상속을 원인으로 1주택을 취득하여 2주택자가 된 상태에서 신규주택을 취득한 경우 상속받은 주택은 제외하고 종전주택과 신규주택이 일시적 2주택 특례 요건을 충족하는 경우 비과세 특례를 적용할 수 있습니다. (법령해석재산-374, 2019.10.서면부동산2016-2944, 2016.03.31.) ② 조세특례제한법 제99조의4에 규정하는 농어촌주택을 소유한 자는 농어촌주택을 제외하고 다른 종전주택과 신규주택만으로 비과세 여부를 판정할 수 있습니다. (법령해석재산-4142, 2021.08.18., 부동산납세-2367, 2015.02.02.)  *농어촌주택 요건은 아래 글에서 정리하고 있습니다.

 

농어촌주택 취득자 1세대 1주택 비과세

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 과정에서 일부 생략된 내용이 있으며, 위 내용을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.