상생임대주택 양도소득세 특례

 

개 요

2017.08.03. 이후 조정대상지역에 취득한 주택의 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 2년 이상 보유요건과 2년이상 거주요건을 충족해야 합니다. 그러나 "상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 (소득세법 시행령 제155조의3)"를 적용받는다면 거주 요건을 면제받아 실제 거주없이 2년 이상 보유만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

종전 규정에 따르면 위 특례의 대상은 1세대 1주택자만 해당되었으나, 2022.06.21. 부동산 대책으로 위 특례의 요건 완화 및 혜택이 확대되어 다주택자인 경우에도 실거주없이 비과세 검토를 할 수 있게 되었습니다.

 

요 건

① 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차 계약을 2021.12.20. ~ 2024.12.31. 까지 중 체결하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

*임대한 기간의 계산 방법 : 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

② 직전 임대차계약에 따른 임대기간은 1년 6개월 이상일 것, 상생임대차계약에 따른 임대기간은 2년 이상일 것

③ 상생임대주택 양도일 현재 1세대 1주택 요건을 갖출 것 (2년이상 보유 요건만 충족하면 됨)

 

 

직전 임대차계약의 범위

직전 임대차계약이란 주택을 취득한 후 임차인과 새롭게 체결한 계약을 의미합니다. 즉 주택을 취득하기 전 종전 임대인(취득 전 소유자)과 임차인 사이에 체결된 계약을 승계한 경우에는 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다. 또한 직전 임대차계약 기간은 1년 6개월 이상이어야 합니다. 여기서 임대기간이란 계약서 상 임대기간이 1년 6개월이 아니라 실제 임차인의 임차기간을 의미하는 것입니다.

예를 들어 임대차계약서상 기간은 2년이지만 실제 임차인이 임대한 기간이 1년 6개월이 되지 않으면 위 특례를 검토할 수 없는 것입니다. 반대로 계약서상 기간은 1년이지만 실제 임차인이 임대한 기간이 1년 6개월 이상이라면 위 특례를 검토할 수 있는 것입니다.

 

임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 초과하지 않을 것

상생임대차계약시 월세 또는 보증금은 직전 임대차계약의 월세 또는 보증금 대비 5%를 초과하면 특례적용을 받을 수 없습니다.

또한 상생임대차계약을 체결할 때 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에는 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 전월세 전환율에 따라 계산합니다. 아래 링크에 접속하시면 전월세 전환율을 계산하실 수 있습니다.

임대료 계산

 

장기보유특별공제 적용

1세대 1주택자는 장기보유특별공제율 표2 (보유기간×4% + 거주기간×4%, 최대 80%)를 적용받기 위해서 보유기간 3년 이상과 거주기간 2년 이상 요건을 충족하여야 합니다. 그러나 상생임대주택의 경우 거주기간 2년 요건과 무관하게 보유기간 3년만 충족한다면 표2를 적용할 수 있습니다. 다만 표2의 장기보유특별공제를 적용할 수 있다는 것이지 공제율 자체를 계산할 때는 실제 거주기간으로 계산합니다.

예를 들면 상생임대주택을 8년 이상 보유하고 실제 거주한 적이 없다고 가정하고 위 특례를 적용하지 않는다면, 표1을 적용받아 8년 × 2% = 16%를 적용받을 수 있습니다. 그런데 상생임대주택 요건을 충족한다면 2년 이상 거주하지 않아도 2년 이상 거주한 것으로 보아 표2를 적용하며, 공제율은 보유기간 8년 × 4% + 거주기간 0년 × 4% = 32%를 적용할 수 있는 것입니다.

 

참고 : 요건 완화 내용 

종전 규정에 따르면 상생임대개시일 당시 1세대 1주택자이어야 했습니다. 그러나 이번 개정으로 상생임대개시일 당시 다주택자라도 양도시점에 1세대 1주택자 요건을 충족한다면 위 특례를 적용할 수 있습니다.

또한 상생임대개시일 당시 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 9억원을 초과하면 상생임대주택 특례를 적용할 수 없었으나 이번 개정으로 주택 가액 요건은 삭제되었습니다. (소득세법 시행령 제155조의3 제1항 2호 및 3호 삭제, 2022.08.02.)

 

2022년 6월 기획재정부가 위 특례 개정에 대해서 "상생임대주택 특례 10문 10답"을 배포하였습니다. 아래 첨부파일을 확인하시면 더 자세한 설명을 참고하실 수 있습니다.

 

기획재정부 보도참고자료-상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답.hwpx

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 과정에서 일부 생략된 내용이 있으며, 위 내용을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.