공공매입임대주택 양도세 비과세

 

개 요

공공매입임대주택 등을 임차인으로서 입주하고 일정 기간 거주한 후 분양 전환한 경우, 일정 요건을 충족한다면 분양 전환을 하고 바로 양도하더라도 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.

용어 정의

민간건설임대주택 : 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 주택

공공건설임대주택 : 공공주택사업자(LH 공사 등)가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택 (공공주택 특별법 제2조)

공공매입임대주택 : 공공주택사업자(LH 공사 등)가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 주택 (공공 주택특별법 제2조)

공공주택사업자 : 공공주택 특별법 제4조에 따른 사업자로 국가 또는 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사 등 (예 : LH공사, SH주택공사 등) 

1세대 : 1세대는 아래 글에서 자세하고 설명하고 있습니다. 양도소득세 관련 의사결정 시 1세대 판단은 중요한 사항으로 구체적으로 본인의 상황을 검토해야 합니다.

1세대란?

 

5년 이상 거주한 경우 거주기간과 보유기간 면제

일반적인 경우 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하여 발생한 소득을 비과세 받기 위해서는 2년 이상 보유하고 2017.08.03. 이후 조정대상지역에 취득한 주택이라면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. (양도가액이 12억원을 초과하는 경우 제외) 즉 보유기간과 거주기간을 충족해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. (소득세법 시행령 제154조 제1항)

다만 공공매입임대주택, 민간건설임대주택, 공공건설임대주택을 양도하는 경우 임차일부터 양도일까지 기간 중 5년 이상세대 전원이 해당 주택에 거주한 경우 보유기간과 거주기간의 제한이 없습니다. (소득세법 시행령 제154조 제1항 단서) 

즉 공공매입임대주택 등을 분양으로 취득하기 전, 임차로 입주할 때부터 해당 주택을 양도하는 기간 중 5년 이상 세대 전원이 해당 주택에 실제 거주한 경우 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.

따라서 분양전환 전 해당 임대주택에 세대 전원이 5년 이상 거주하였다면 분양전환으로 취득하고 바로 양도해도 양도소득세는 없습니다.

소득세법 시행령 제154조 ① (중략) 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우(이하생략)

 

유의사항

① 5년 이상 세대전원이 거주했더라도 해당 주택이 법에서 정한 공공매입임대주택, 민간건설임대주택, 공공건설임대주택이 아닌 경우 보유기간 및 거주기간 면제는 받을 수 없습니다. 

② 5년 이상 세대전원이 거주했더라도 양도가액이 12억원을 초과하는 경우 고가주택에 해당하여 12억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 신고납부할 의무가 있습니다.

③ 공공매입임대주택은 2022.02.15. 이후 양도분부터 보유기간 및 거주기간 제한이 없습니다. 2022.02.15. 전 양도한 공공매입임대주택은 일반적인 1세대 1주택 비과세 특례를 검토하여 요건이 충족한 경우 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 여기서 양도일은 소유권이전등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날입니다.

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 과정에서 일부 생략된 내용이 있으며, 위 내용을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.