상속받은 주택 양도세 계산방법(장기보유공제, 세율, 1세대 1주택)

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01  상속받은 주택 양도세 계산방법

✅ 양도가액
일반적으로 상속주택의 양도가액은 매매계약서 상 매도금액입니다. 
  
✅ 취득가액
상속받은 재산 양도 당시, 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 상속인은 상속으로 재산을 취득하는 경우 상속개시일의 다음 달부터 6개월 이내 상속세 신고납부를 해야 합니다. 이때 상속받은 주택을 기준시가(개별주택가격이나 공동주택가격)로 평가하여 신고한 경우 취득가액은 해당 기준시가이며, 감정평가액 또는 유사매매가액으로 상속재산을 평가하여 상속세 신고한 경우에는 해당 감정평가액 또는 유사매매가액이 취득가액입니다.

만약 상속 당시 상속세를 무신고한 경우에는 상속개시 당시 해당 주택의 개별주택가격이나 공동주택가격을 취득가액으로 판단하면 됩니다.

다만 세무서에서 결정 또는 경정한 경우 그 금액을 취득가액으로 합니다.
추가로 취득세와 취득 당시 발생한 제세공과금, 소유권이전등기 시 발생한 법무사 수수료 등이 필요경비에 해당합니다.

 
✅ 장기보유특별공제
① 장기보유특별공제란?
3년 이상 보유한 부동산을 양도하는 경우 보유기간에 따라 양도차익(양도가액-취득가액)의 일정률을 장기보유특별공제로 차감합니다.

장기보유특별공제는 [표1]과 [표2] 두 가지를 적용할 수 있습니다. [표2]는 1세대 1주택자가 3년 이상 주택을 보유하고 2년 이상 거주한 경우 적용할 수 있습니다. [표2]에 해당하지 않는 주택은 [표1]을 적용합니다.

[표1]과 [표2]는 아래 첨부한 표를 참고하시면 됩니다.

여기서 보유기간은 해당 재산의 취득일부터 양도일까지입니다. (소득세법 제95조 제2항, 제4항)
따라서 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 최소 상속개시일부터 3년이 경과되어야 합니다. 이는 상속인과 피상속인이 별도세대인지 동일세대인지와 무관하게 적용합니다. (서면-2015-부동산-71, 2015.03.11.)

 
② [표2] 적용대상 판단방법
[표2]는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택 (양도가액 12억원 초과)을 양도할 때 적용하는 것으로 최대 80% 공제율을 적용할 수 있습니다. [표2]를 적용하기 위해선 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 가능합니다. 
이때 보유기간과 거주기간은 원칙상 상속개시 후 상속인이 취득한 날부터 기산하는 것이지만 동일세대원인 피상속인으로부터 상속취득한 경우에는 피상속인과 상속인의 보유 및 거주기간을 통산합니다.
즉 상속취득 후 상속인이 상속주택에 거주하지 않은 경우라도 상속개시 전 피상속인과 상속인이 해당 주택에 2년 이상 거주했다면 [표2]를 적용할 수 있습니다. (피상속인의 취득일부터 ~ 상속인의 양도일까지 기간인 3년 이상인 경우를 가정)

 
③ [표2] 적용 시 거주기간과 보유기간 계산방법
위에서 [표2]를 적용한 경우 보유기간*4% + 거주기간*4%에 따라 장기보유공제율을 계산합니다. 이때 유의할 점은 피상속인과 상속인의 보유 및 거 주기간을 통산하지 않는다는 것입니다.

즉 [표2]를 적용여부를 판단할 때는 동일세대원으로부터 상속받은 경우 피상속인과 상속인의 거주기간을 통산하지만, [표2] 적용대상이 되어 공제율을 계산할 때는 상속인의 보유기간과 거주기간만을 기준으로 공제율을 계산하는 것입니다.

예를 들어 피상속인과 상속인이 함께 4년간 보유 및 거주한 주택을 상속으로 취득한 후, 상속취득 이후 3년간 보유하고 6개월 거주한 경우를 가정하겠습니다. (자녀는 1인 세대로 해당 상속주택만 보유하고 양도가액은 12억원 이상을 가정함)
이때 [표2] 적용대상인지 판단할 때는 피상속인과 상속인의 보유기간을 통산 (4년+3년)하여 판단하고 거주기간 역시 통산 (4년+6개월)합니다.

[표2] 적용 대상임을 확인하면 공제율을 계산합니다. 이때 공제율은 보유기간*4% + 거주기간*4% = 3년*4% + 0년*4% = 12% 입니다.

✅ 세율
상속주택을 양도할 때 적용하는 세율은 소득세 기본세율 6% ~ 45%를 적용합니다. 다만 3년 미만 단기보유한 주택을 양도할 때 적용하는 세율은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%를 적용합니다. (소득세법 제104조 제1항)
다만 상속으로 취득한 주택은 피상속인의 취득일부터 보유기간을 기산합니다. (소득세법 제104조 제2항 1호) 따라서 상속으로 취득하고 1년 미만 혹은 2년 미만 보유하고 양도하더라도 피상속인이 2년 이상 보유한 주택이라면 단기 세율을 적용하지 않습니다.

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02  상속받은 주택의 1세대 1주택 비과세

✅ 1세대 1주택 비과세 요건 
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해선 1세대가 1주택을 ① 2년 이상 보유, ② 취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주, ③ 양도가액 12억원 이하 요건을 모두 충족해야 합니다.
 
✅ 상속받은 주택 비과세 요건 
위에서 정리했듯이 상속인이 상속받은 주택을 처분하는 경우 비과세를 받기 위해선 2년 이상 보유해야 합니다. (거주요건이 필요한 경우 2년 이상 거주) 이때 보유기간과 거주기간은 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우 상속개시 전 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산합니다. (소득세법 시행령 제154조 제8항 3호)

만약 상속개시 당시 피상속인과 별도세대인 상속인이 취득한 주택의 경우 상속개시일부터 취득 및 보유기간을 기산합니다.

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.