가족 간 부동산거래 체크리스트 (저가양수∙고가양도)

 

 

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01  가족 간 부동산 거래 시 과세이슈 검토 순서

가족 간 부동산 거래는 특수관계인 간 거래로 일반 거래보다 유의할 내용이 많습니다.

가장 먼저 검토할 부분은 1️⃣ 증여추정입니다. 세법은 가족 (배우자, 직계존속, 직계비속)에게 부동산을 양도한 경우 유상거래가 아닌 증여거래로 추정합니다. 양도는 대가를 수수한 거래인 반면 증여는 타인에게 재산 가치 있는 물건이나 이익을 무상 또는 낮은 대가를 받고 이전하는 거래입니다.

가족 간 거래가 실질적인 유상거래가 맞다면 다음으로 검토할 문제는 2️⃣ 소득세법상 부당행위계산 검토입니다. 여기서 검토할 내용은 "제삼자와 거래했을 때와 동일한 수준으로 거래 대가가 측정되었느냐"입니다. 만약 법에서 정한 범위 내에서 거래하지 않으면, 양도인의 양도소득세 계산 시 실제 양도가액을 부인하게 됩니다.

가족 간 거래는 증여성이 짙습니다. 따라서 마지막으로 검토할 부분은 3️⃣ 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여 검토입니다. 부동산 거래 시 시가보다 저가로 양수하거나 고가로 양도하는 경우로 거래 일방이 이익을 얻게 된다면 여기에 증여세를 과세합니다.

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1️⃣ 증여추정 검토

가족에게 부동산 등을 양도한 경우 세법은 그 자산을 유상 양도한 것이 아닌 무상 증여한 것으로 추정합니다. 증여로 추정된다면 부동산을 매수한 자는 증여세 납세의무가 발생합니다.

다만 양도 대금의 수수가 금융기관을 통한 거래 등으로 입증할 수 있다면 증여로 추정하지 않고 해당 가족 간 거래를 양도로 봅니다.

따라서 가족 간 부동산 양도 거래 시 양도인과 양수인 간 거래대금 이체, 양수인의 자금 출처 등을 충분히 검토하여야 합니다. 거래대금이 이체되지 않거나 실질적으로 양도인에게 귀속되지 않은 경우 증여추정으로 양도거래 행위를 부인당할 수 있습니다.

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2️⃣ 소득세법상 부당행위계산부인

위 증여추정 검토를 마쳤다면, 소득세법상 부당행위계산을 검토해야 합니다.

소득세법은 ✅ 특수관계인 간 거래로 인하여 ✅ 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우 납세자의 신고와 무관하게 과세관청이 양도세를 다시 계산할 수 있도록 하고 있습니다.

 

여기서 특수관계인이란 양도인의 배우자, 직계존비속, 형제자매 등을 의미합니다. (이번 글은 가족 간 부동산 거래를 주제로 하기에 이외 특수관계인은 다루지 않습니다.) 따라서 가족 간 부동산 거래의 경우 특수관계인 거래에 해당합니다.

또한 조세부담을 부당하게 감소시킨 거래란 소득세법 시행령에서 정하고 있습니다.

특수관계인으로부터 시가보다 고가로 자산을 매입하거나, 시가보다 자산을 저가로 양도하는 경우 조세부담을 부당하게 감소시킨 거래로 봅니다.

 

결국 가족 간 부동산 거래는 특수관계인 간 거래에 해당하기 때문에 부동산을 시가보다 높거나 낮은 금액으로 양도하는 경우 소득세법상 부당행위계산으로 양도인의 실제 양도가액을 부인하고, 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하도록 되어있습니다.

그렇다면 여기서 중요한 점은 시가 산정입니다. 시가 역시 법에서 정한 방법에 의한 가액이어야 합니다.

소득세법상 시가는 시행령 제167조 제5항에 따라 상속세 및 증여세법상 재산평가방법을 준용하되, 평가기간을 양도일 또는 취득일 전후 3개월로 합니다. (상속세 및 증여세법상 평가기간은 상속개시일 전후 6개월, 증여일 전 6개월, 후 3개월입니다.)

➡️ 상증법상 재산평가방법은 다른 글에서 정리하고 있으니 여기에서 확인할 수 있습니다.

 

 

다만 위 상증법상 평가방법에 의한 가액만 시가로 인정하지는 않습니다. 양도가액이 위와 같은 방법에 따라 평가한 시가와 실제 양도가액의 차이가 3억원 또는 시가의 5% 중 적은 값 이내 범위라면 시가로 인정하여 부당행위계산을 적용하지 않습니다.

예를 들어 소득세법상 시가가 12억원인 부동산을 가족 간 거래로 10억원에 양도양수하는 경우 시가와 대가의 차이(12억원 - 10억원 = 2억원)가 시가의 5% (12억원 * 5% = 6천만원)와 3억원 중 적은 값인 6천만원 범위 밖에 있기 때문에 부당행위계산을 적용하여 실제 양도가액 10억원을 부인하고 12억원을 기준으로 양도인의 양도소득세를 산출합니다.

반대로 생각하면 시가 12억원에서 위, 아래 6천만원 범위 내 (11억 4천만원 ~ 12억 6천만원)에서는 양도가액을 임의 설정해도 소득세법상 부당행위계산부인을 적용하지 않습니다.

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3️⃣ 저가양수∙고가양도에 따른 이익의 증여

마지막으로 검토할 내용은 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여입니다.

가족 간 부동산 거래 시 시가보다 낮은 금액으로 양수하거나 시가보다 높은 금액으로 양도하는 경우 사실상 부의 이전이 발생합니다.

예를 들어 父 소유의 시가 20억원 아파트를 子에게 10억원에 양도한다면 사실상 10억원을 증여하는 것과 동일합니다.

따라서 상증세법은 이와 같은 거래에 증여세를 과세하기 위하여 아래 상증법 제35조를 두고 있습니다.

 

법문을 살펴보면 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우 이익을 얻은 자에게 증여세를 과세함을 알 수 있습니다.

여기서 기준금액 이상이란 시가의 30%와 3억원 중 적은 값입니다.

예를 들어 父의 시가 20억원 아파트를 자녀에게 10억원 양도하는 경우 앞서 설명한 것처럼 2️⃣소득세법상 부당행위계산에 따라 父의 양도가액은 시가 20억원으로 하여 양도소득세를 산출합니다. 추가로 3️⃣ 저가양수에 따른 이익의 증여를 적용해 자녀가 얻은 이익에 증여세를 과세합니다.

시가와 대가의 차이(20억원 - 10억원)에서 기준금액(시가의 30%인 6억원과 3억원 중 적은 값)을 차감한 금액(10억원 - 3억원 = 7억원)을 자녀의 증여재산가액으로 하여 증여세를 부담해야 합니다.

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02  가족 간 저가양수∙고가양도에 따른 부당행위계산 요약

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03  가족 간 부동산 절세 컨설팅

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부모 자식 간 저가양도를 활용한 절세 전략 ① (저가양도를 위한 세법 지식 쌓기)

 

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.