상속 임야 양도소득세 체크리스트

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01  상속받은 임야 양도세 계산 체크리스트

1. 상속받은 임야의 취득가액 계산
2. 비사업용토지 검토
3. 사업용토지로 보는 경우
4. 상속세와 양도세의 관계

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02  상속받은 임야의 취득가액 계산

상속받은 임야의 취득가액은 상속세 신고여부에 따라 구분할 수 있습니다.

상속세 신고를 하고 상속 등기한 임야의 취득가액은 상속세 신고서 상 해당 재산의 평가액입니다. 한편 상속공제 적용으로 상속세 산출세액이 없는 경우에는 상속세를 신고하지 않는 경우도 있습니다. 상속세 신고 없이 소유권 등기만 한 경우에는 해당 임야의 취득가액은 일반적으로 상속개시일 현재 해당 임야의 개별공시지가입니다.

개별공시지가는 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 조회할 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 피상속인이 사망한 상속개시일 기준의 개별공시지가를 실제취득가액으로 본다는 점입니다. 

소득세법 제163조 제9항
상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조 까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

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03  비사업용토지 검토 - 재촌 요건

우리 세법은 토지를 해당 지목에 목적대로 사용하지 않는 경우에는 "비사업용토지"로 분류하여 양도세 계산 시 더 높은 세율을 적용하여 제재하고 있습니다.

비사업용토지에 해당하는 경우에는 양도소득세 기본세율 6% ~ 45%에 10% 포인트를 가산한 세율을 적용합니다.

농지의 경우에는 해당 농지 소재지에서 재촌 하면서 직접 경작해야 비사업용토지에서 제외됩니다. 일반적으로 임야는 해당 소유자의 재촌 여부로 비사업용토지 여부를 검토합니다.

여기서 재촌이란 다음① ~ ③ 중 어느 한 곳에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 것을 을 뜻합니다.

① 임야 소재지와 동일한 시·군·구·자치구

② ①과 연접한 시·군·구·자치구

③ 해당 임야로부터 직선거리 30km 이내

유의할 점은 위 ① ~ ③에 해당하는 지역에 주민등록도 되어 있으면서 실제로 해당 지역에 거주해야합니다. 만약 주민등록과 실제 거주 중 하나라도 해당되지 않는다면 재촌요건을 충족한다고 볼 수 없습니다.

소득세법 제104조의3
②법 제104조의3 제1항 제2호 나목에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시(특별자치시와「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다. 

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04  사업용토지로 보는 경우

재촌 요건을 충족하지 않더라도 법에서 정한 일정 요건에 해당한다면 사업용으로 봅니다.

상속받은 임야의 경우에는 상속개시일로부터 3년을 사업용으로 보기 때문에 상속개시일부터 5년 이내 양도하는 경우에는 사업용토지로 봅니다. (기간기준 : 5년 중 3년 이상 사업용으로 본다.)

따라서 상속인이 위 재촌요건을 충족하지 않더라도 상속개시일부터 5년 이내 양도한다면 비사업용토지에 해당하지 않고 사업용토지로 보아 양도소득세를 산출할 수 있습니다.

소득세법 제104조의3 제1항
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
가. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 산림유전자원보호림, 보안림(保安林), 채종림(採種林), 시험림(試驗林), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령(시행령 제168조의9 제1항)으로 정하는 것
나. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령(시행령 제168조의9 제3항)으로 정하는 것

소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등) 
①법 제104조의3제1항제2호가목에서 “공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임야를 말한다. <개정 2007. 2. 28., 2008. 2. 29., 2008. 4. 3., 2008. 9. 22., 2009. 6. 9., 2010. 2. 18., 2010. 3. 9., 2015. 2. 3.>
1. 「산림보호법」에 따른 산림보호구역, 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 채종림(採種林) 또는 시험림
2. 「산지관리법」에 따른 산지 안의 임야로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임야. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(같은 법 시행령 제30조의 규정에 따른 보전녹지지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 임야로서 도시지역으로 편입된 날부터 3년이 경과한 임야를 제외한다.
가. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 산림경영계획인가를 받아 시업(施業) 중인 임야
나. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 특수산림사업지구 안의 임야
3. 사찰림 또는 동유림(洞有林)
4. 「자연공원법」에 따른 공원자연보존지구 및 공원자연환경지구 안의 임야
5. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 안의 임야
6. 「문화재보호법」에 따른 문화재보호구역 안의 임야
7. 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」에 따라 전통사찰이 소유하고 있는 경내지
8. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역 안의 임야
9. 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역 안의 임야
10. 「도로법」에 따른 접도구역 안의 임야
11. 「철도안전법」에 따른 철도보호지구 안의 임야
12. 「하천법」에 따른 홍수관리구역 안의 임야
13. 「수도법」에 따른 상수원보호구역 안의 임야
14. 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 기획재정부령이 정하는 임야

소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등) 
③법 제104조의3제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2007. 2. 28., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2010. 9. 20., 2015. 7. 20., 2021. 1. 5.>
1. 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야
2. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 종ㆍ묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야
3. 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야
4. 「수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야 5. 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야 6. 「지방세특례제한법」 제22조ㆍ제41조ㆍ제50조 및 제89조에 따른 사회복지법인등, 학교등, 종교ㆍ제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 임야
7. 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야
8. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)
9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령으로 정하는 임야

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05  상속세와 양도세의 관계 

상속으로 임야 등을 포함한 부동산을 취득하고 얼마 지나지 않아 양도하는 경우 상속세  추가부담이 발생할 수 있습니다. 경우에 따라 상속공제로 상속세 산출세액이 없었으나 양도로 인해 상속세 산출세액이 발생할 수도 있습니다.

상속세는 상속재산을 상속세 및 증여세법에서 정한 방법에 따라 평가한 뒤 상속공제 등을 적용하여 산출합니다. 여기서 상속재산 평가방법은 상속개시일 현재 해당 재산의 시가를 원칙으로 합니다.(상증법 제60조)

여기서 시가는 평가기준일(상속개시일 전·후 6개월을 포함) 현재 해당 재산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액, 유사매매사례가액을 뜻합니다. 

다만 위 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 상증법상 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. (상증법 제60조 제3항) 여기서 보충적 평가방법이란 토지의 경우에는 개별공시지가, 주택의 경우에는 개별주택가격이나 공동주택가격 등을 의미합니다.

일반적으로 임야, 농지 등을 상속할 경우에는 해당 재산 자체의 매매가액이나 감정가액이 존재하지 않습니다. 따라서 실무상 임야, 농지 등은 개별공시지가를 기준으로 평가하여 상속세를 산출합니다.

하지만 해당 재산을 상속 취득하고 상속인이 평가기간 (상속개시일 전·후 6개월) 이내 양도하는 경우에는 해당 재산의 매매가액이 존재하게 됩니다. 즉 상속개시일부터 6개월 이내 해당 재산을 양도하는 경우에는 해당 재산의 양도가액이 상증법상 시가로 인정됩니다. 

매매가액이 시가로 인정된다면 당초 개별공시지가로 평가한 상속재산가액이 증가하는 것이 일반적입니다. (개별공시지가는 일반적으로 시세보다 적기 때문입니다.) 결국 상속 취득 후 바로 양도하는 경우 상속재산 평가액이 증가하여 상속세 산출세액이 증가하게 됩니다.

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06  마치며

상속으로 취득한 임야는 양도 전 비사업용토지 검토, 취득가액 산정 검토 등이 선행되어야 합니다. 비사업용토지나 취득가액 판단이 적법하지 않은 경우 추후 가산세와 양도소득세를 추징당할 가능성이 존재합니다.

특히 상속개시일 이후 단기간 내 처분하는 경우에는 상속세 추가 부담 문제 등도 고려해야 합니다. 반면 이를 반대로 활용한다면 상속재산을 양도소득세 부담 없이 처분할 수도 있습니다.

 

부동산 세금 전문 상담

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.