증여받은 토지 양도소득세 체크리스트

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01  증여받은 토지 양도세 계산 시 고려해야 할 것

1️⃣  증여받은 토지의 취득가액 

2️⃣  취득가액 이월과세 검토

3️⃣  농지인 경우 자경 감면 판단

4️⃣  비사업용토지 검토

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02  증여받은 토지의 취득가액

일반적으로 토지를 처분할 때 취득가액은 해당 토지를 취득했을 때 취득가액입니다. 하지만 증여의 경우에는 무상으로 토지를 취득했기 때문에 취득 당시 취득가액이 없습니다. 소득세법은 상속 또는 증여로 취득한 재산을 양도할 때 취득가액을 법으로 정하고 있습니다. 

소득세법 제163조 제9항
상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조 까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

법문을 살펴보면, 상속 또는 증여받은 자산에 대해서 취득가액을 산정하는 경우에는 상증세법 제60조 ~ 제66조 까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시 실가로 의제하는 것을 알 수 있습니다. 여기서 상증세법 제60조 ~ 제66조는 상증세법상 재산평가방법에 대한 내용으로 토지의 경우 제61조 제1항에서 확인할 수 있습니다.
따라서 증여받은 토지는 상증세법 제61조 제1항에 따라 개별공시가격로 평가합니다. 즉 증여받은 토지의 취득가액은 증여일 현재 해당 토지의 개별공시가격입니다. 다만 해당 토지를 증여받는 시점에서 감정평가를 받았거나 유사매매사례가액 등이 있어 해당 가액으로 증여세를 신고하였다면 감정평가액 또는 유사매매사례가액을 해당 토지의 취득가액으로 봅니다. 이는 상증세법 제60조에 따른 평가방법입니다.
또한 증여세를 세무서장등이 결정ㆍ경정한 경우에는 그 가액으로 하는 것입니다. 
요약하자면 해당 토지를 취득할 당시 증여세를 신고했다면 증여세 신고서상 평가액이 취득가액이 되고, 증여세를 무신고한 경우에는 증여일 현재 개별공시가격을 취득가액으로 보는 것입니다.

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03  취득가액 이월과세 검토

취득가액 이월과세란 특수관계인간 증여공제를 활용한 양도소득세 회피를 차단하기 위해 만든 규정입니다. 자세한 내용은 아래 글에서 확인할 수 있습니다.
🔎 취득가액 이월과세 
짧게 요약하자면 증여받은 후 10년 이내 증여받은 재산을 양도하는 경우에 양도소득세 계산 시 적용하는 취득가액은 증여자의 취득가액으로 보는 규정입니다. 해당 내용은 2023년부터 개정되어 2022년 이전 증여분은 5년 이내 증여받은 재산을 처분하는 경우 취득가액 이월과세를 적용받았으나, 2023년 증여분부터는 이월과세 규정을 적용받는 기간이 10년으로 확대되었습니다.  
예를 들어 父가 5억원에 취득한 토지를 子에게 증여하고 (증여 당시 해당 토지의 공시지가는 7억원), 子가 증여받은 후 3년 이내 양도한다면, 子의 취득가액은 7억원이 아닌 父의 취득가액인 5억원을 적용하는 것입니다.
사례와 같이 취득가액 이월과세를 적용하면 양도차익이 늘어나기 때문에 양도소득세 부담이 증가하게 됩니다.
이와 같은 이유로 증여받은 재산을 5년 또는 10년 이내 팔면 안된다는 말이 만들어진 것입니다. 참고로 증여받은 재산은 5년 또는 10년 이내 양도행위 자체가 안된다고 생각하시는 분이 일부 있습니다. 일정 기간 이내 처분하는 경우에는 양도소득세 부담만 크게 증가하는 것일 뿐 양도행위 자체는 가능합니다.

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04  농지인 경우 자경감면 판단

토지가 실제로 농지로 사용되고 있는 경우에는 자경농지에 대한 감면을 검토해볼 수 있습니다. 자경 감면 요건은 크게 ① 재촌요건, ② 자경요건, ③ 농지요건 이 있습니다. 세 가지 요건을 모두 충족하는 경우에는 양도소득세 전부를 감면받을 수 있습니다. (다만 감면한도가 1억원이기 때문에 양도소득세가 1억원 초과하는 경우에는 초과분에 대해서는 납부해야 합니다.)
증여받은 농지의 재촌요건은 해당 농지 소재지에서 증여받은 자 실제 거주해야 합니다. 여기서 농지 소재지란 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역, 이들 지역과 연접 (행정 구역 경계선이 붙어 있는 곳) 지역, 해당 농지로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역을 말합니다.
증여받은 농지의 자경 기간은 증여일 이후 기간부터 기산합니다. 상속받은 농지의 경우에는 피상속인 (사망한 자)의 자경기간도 통산하는 개념이 있지만 증여의 경우에는 수증자 (증여받은 자)의 수증일부터 기산합니다. 따라서 증여받은 이후부터 자경기간이 8년 이상이어야 합니다.
농지요건은 해당 농지 양도일 현재 지목과 무관하게 실제로 농지로 사용되고 있어야 합니다. 또한 양도일 현재 특별시ㆍ광역시ㆍ시(읍ㆍ면 제외)에 있는 농지 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 안의 농지로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 자경감면 대상 농지에서 제외합니다.

자경농지에 대한 감면은 납세자의 구체적 사실관계에 따라 감면여부를 검토해야 합니다. 여기에 작성한 내용은 가장 기본적인 내용만 간략하게 편집한 것이기 때문에 일부 내용이 생략되었거나 구체적 사실관계에 따라 달리 적용할 여지가 있습니다. 실제 감면여부는 세무사와 개별상담하기 바랍니다.

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05  비사업용 토지 검토

우리 세법은 토지를 생산활동이나 생활에 직접 사용하지 않고 투자나 투기의 수단으로 활용하는 경우 세법상 제재를 두고 있습니다. 이는 재산세, 종합부동산세, 소득세 등 여러 세목에서 확인할 수 있습니다.
소득세법의 경우 토지를 지목대로 사용하지 않는 경우에는 "비사업용토지"로 분류하여 양도소득세 부담을 중과하고 있습니다. 증여받은 토지 역시 해당 토지의 목적대로 사용하지 않는 경우, 비사업용토지로 판단해 양도소득세 계산 시 세율에 10%포인트를 가산합니다. 
비사업용토지 판단은 지목별로 소득세법에서 규정하고 있으며 그 판단방법이 매우 복잡하기 때문에 간략하게 농지의 경우만 설명하겠습니다.

① 8년 이상 증여자가 재촌·자경한 농지를 증여받은 경우
직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 증여받은 경우에는 해당 토지를 비사업용토지에서 제외합니다. (소득세법 시행령 제168조의14) 이는 농지, 임야, 목장용지에 한하여 적용합니다.

② 8년 미만 증여자가 재촌·자경한 농지를 증여받은 경우
8년 미만 증여자가 재촌·자경한 농지를 증여받은 경우에는 8년 이상과 달리 증여받은 자가 해당 농지 소재지에서 재촌과 자경을 해야 비사업용토지에서 제외합니다. 이때 수증자는 반드시 8년 이상 재촌요건과 자경요건을 갖출 필요는 없습니다. (자경농지에 대한 감면 요건과 별개로 판단하는 것입니다.) 이 경우에는 해당 농지를 소유하고 있는 기간 중 일정 기간 이상을 재촌요건과 자경요건을 충족하면 됩니다.

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06  마치며

증여받은 토지를 양도하는 경우에는 유상 취득하여 양도하는 경우보다 검토해야 할 부분이 많습니다. 검토해야할 부분 중 하나라도 놓치는 경우에는 양도소득세 감면을 못 받아 더 납부할 수도 있고, 과소 신고하여 추후 양도소득세와 가산세를 추징당할 위험도 존재합니다. 특히 해당 토지가 농지라면 그럴 가능성은 더 높습니다.
증여받은 토지를 양도하는 경우에는 본인의 구체적 사실관계를 토대로 세무사와 개별상담 진행하시기 바랍니다.

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.