증여받은 주택을 10년이내 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 사례

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01  증여받은 재산을 10년 이내 양도하는 경우 취득가액 이월과세 적용으로 세부담이 증가

증여받은 재산을 증여받은 날 이후 10년 이내 양도하는 경우에는 당초 증여자의 취득가액을 수증자의 취득가액으로 합니다.

📌 2022.12.31. 이전 증여분까지는 취득가액 이월과세 적용기간을 증여일부터 5년이었지만 소득세법 개정으로 2023.01.01. 이후 증여분부터는 5년에서 10년으로 확대했습니다.

📌 본인이 증여로 주택을 취득하여 취득가액 이월과세 적용기간 이내 처분한다면 증여일을 기준으로 5년과 10년을 판단하면 됩니다. (아래 글은 모두 2023.01.01. 이후 증여받은 재산을 10년 이내 처분한 것으로 가정하여 작성했습니다.)

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02  취득가액 이월과세 적용 시 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우

취득가액 이월과세 적용 시 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우는 아래 두 가지 케이스입니다.

① 수증자 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 경우
② 취득가액 이월과세 규정으로 증여자와 수증자의 보유기간을 통산하여 1세대 1주택 비과세를 적용받게 된 경우

①번의 경우에는 수증자가 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다. 즉 수증자가 해당 주택을 취득하여 2년이상 보유한 경우 등 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 증여 이후 10년 이내 처분하더라도 비과세 받을 수 있습니다.

부동산거래관리과-0911, 2011.10.26.
귀 질의의 경우 모가 별도세대인 자로부터 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 1세대1주택 비과세 조건을 충족한 경우에는 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것입니다. 다만, 해당주택의 양도소득이 모에게 실질적으로 귀속된 때에는 그러하지 아니합니다.

다만 ①번의 경우에는 해당 양도소득이 증여자에게 실질 귀속되는지 여부를 검토하여 소득세법 제101조 양도소득의 부당행위계산 적용을 확인해야합니다.

②번의 경우에는 취득가액 이월과세 규정이 납세자에게 더 유리하게 작용된 케이스입니다. 취득가액 이월과세는 특수관계인간 증여공제를 활용한 양도소득세 부담 회피를 방지하고자 만든 규정이지만 ②번과 같은 상황은 취득가액 이월과세가 납세자에게 오히려 유리하게 작용합니다.

예를 들어 부가 4년 보유한 주택을 무주택자인 자녀에게 증여하고, 수증자인 자녀가 증여일 이후 1년 이내 처분한 경우에는 취득가액 이월과세가 적용됩니다. 이때 보유기간은 증여자인 부의 취득일부터 수증자의 양도일까지의 기간으로 합니다. 이경우 실질적으로 수증자의 보유기간은 1년에 불과하지만 취득가액 이월과세 규정으로 인하여 2년 이상 보유한 것으로 수증자가 1세대 1 주택 비과세를 적용받는 상황이 발생합니다.

따라서 소득세법은 취득가액 이월과세를 적용하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 취득가액 이월과세 규정을 적용하지 않는 규정을 다시 두고 있습니다. (소득세법 제97조의2 제2항 2호)

결국 취득가액 이월과세를 적용받아 수증자에게 더 유리하게 작용하는 경우에는 취득가액 이월과세 적용배제 규정으로 당초 입법 취지에 반하는 상황이 발생하지 않도록 방지하고 있습니다.

소득세법 제97조의2
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항(취득가액 이월과세)을 적용하지 아니한다.
(중략)
2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우
(생략)

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03  절세 활용 방법

다주택자가 무주택 자녀에게 증여 또는 부담부증여를 통해 주택을 이전하는 경우, 증여받은 재산을 자녀가 취득가액 이월과세 적용기간 이내에 처분하더라도 비과세 적용받을 수 있는 부분이 충분히 존재합니다.

특히 부담부증여로 자녀에게 주택을 이전하는 경우, 이전 단계에서 발생하는 증여세와 양도소득세를 최소화한 뒤 자녀가 단기 보유 후 처분하더라고 비과세 적용 받는다면 실질적으로 세금 부담없이 자녀에게 현금을 증여할 수 있습니다.

특히 주택 가격이 하락하는 최근에는 감정평가까지 활용한다면 절세효과를 극대화할 수 있습니다.

부동산 무상이전은 이전단계에서 발생하는 세부담 감소도 중요하지만 증여받은 자의 보유단계와 처분단계까지 사전에 고려해야 최종적으로 세부담을 최소화할 수 있습니다. 이 과정에서 납세자의 구체적 사실관계를 법령, 유권해석 등을 근거로 충분히 검토해야 추후 세무리스크를 최소화할 수 있습니다. 최종 의사결정 전 조세전문가인 세무사와 상담받아 최선의 선택을 하시기 바랍니다.

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.