양도소득세 필요경비 항목

01 개요

양도세는 양도차익에 과세하는 것이기 때문에 양도차익이 적을수록 양도세 부담은 당연히 감소합니다.
양도차익은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비로 계산합니다. 따라서 양도차익이 줄기 위해서는 ① 양도가액을 낮추는 방법, ② 취득가액을 높이는 방법, ③ 필요경비를 늘리는 방법을 고려할 수 있습니다.

① 양도가액을 낮추는 방법은 사실상 없습니다. 양도가액은 실제 해당 물건의 매매가액이기 때문에 이를 낮춘다는 것은 다운계약서 작성 등 정상적이지 않은 방법 뿐입니다. 다운계약서 작성시 비과세와 감면 등이 배제되니 반드시 정상적인 거래를 하셔야합니다.

다운계약서 작성시 비과세·감면배제

 

② 취득가액을 높이는 방법은 취득과 관련하여 지출된 부대비용을 검토하는 방법이 있습니다. 취득과 관련한 부대비용에는 취득세 등 취득 당시 납부한 제세공과금, 취득 관련 수수료, 소유권 확보를 위한 비용 등이 있습니다. 구체적인 내용은 아래에서 정리하겠습니다.

마지막으로 ③ 필요경비를 늘리는 방법은 필요경비에 대한 이해가 필요하니 아래에서 구체적으로 설명하겠습니다.

 

02 취득가액

취득가액은 해당 자산을 취득함으로 발생하는 대가로 실지로 지출되었거나 지출하여야 할 가액입니다. 취득과 관련하여 지출한 부대비용도 여기에 포함합니다.

① 매입가액
② 취득세, 등록세, 농어촌특별세, 지방교육세
③ 자기가 제조, 생산, 건설로 취득한 경우 원재료비·노무비·하역비·운임·보험료·수수료·공과금
④ 소유권 확보를 위해 소요된 경비
⑤ 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대해 그 소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용 및 화해비용
⑥ 취득관련 수수료 (부동산중개수수료, 소유권 이전 등기를 위하여 지출한 법무사 비용, 컨설팅비용 등)

 

03 취득가액과 관련된 주요 질문

취득 당시 취득세 중과세율이 적용되었는데 중과 취득세도 전부 취득가액에 포함되나요?

취득세 중과세율을 적용받아 중과 취득세를 납부했다면 전액 취득가액에 포함합니다.

 

취득세 등 취득 당시 부담한 세금에 대한 증빙을 분실했는데 취득가액으로 인정되나요?

취득세·지방교육세·농특세 등 취득 당시 발생한 세금은 납부서 등 증빙자료가 없어도 인정받습니다. 또한 납부서 등이 분실됐더라도 지방세 과세표준 증명원을 발급받으시면 확인할 수 있습니다.

 

공인중개사가 아닌 자에게 중개수수료를 지급하였는데 취득 부대비용에 해당하나요?

등록하지 않은 공인중개사에게 지급한 중개수수료도 취득 부대비용이나 필요경비에 해당합니다. 다만 지급사실을 입증할 수 있는 객관적 증빙을 갖추어야 합니다. (심사양도2006-0217 , 2007.03.30.)

 

법정 한도액을 초과하여 중개수수료를 지급하였는데 취득 부대비용에 해당하나요?

법정 요율보다 초과지급한 중개수수료도 객관적인 증빙자료만 있다면 취득 부대비용에 해당합니다. 이는 양도 시 지급한 중개수수료도 마찬가지입니다. (대법90누6439, 1991.01.25.)

 

주택 취득을 위해 금융기관으로부터 차입한 대출에 대한 이자비용도 취득가액이나 필요경비에 해당하나요?

주택 취득을 위한 대출이자비용은 취득가액에 해당하지 않습니다.

 

명도비용도 취득가액에 해당하나요?

양도물건을 경매로 취득한 경우로 해당 부동산을 점유받기 위하여 소요된 명도비용은 부동산 취득가액에 포함하지 않습니다. (소득세 집행기준 97-163-18)
반면 양도 시 양도인이 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 지출하는 명도비용은 필요경비로 봅니다. (재산-0573, 2021.06.16.)

 

취득과 관련한 부대비용은 반드시 세금계산서·현금영수증·신용카드매출전표가 반드시 있어야 하나요?

반드시 세금계산서·현금영수증·신용카드매출전표 등을 수취하지 않아도 인정받을 수 있습니다. 다만 지급사실을 입증해야하며 이는 금융거래로써 가능합니다. 즉 계좌이체 등 실제로 해당 비용을 지출했다는 것을 입증할 수 있어야 합니다.

 

04 필요경비

필요경비는 취득가액과 기타필요경비로 구분되며, 기타필요경비는 자본적 지출과 양도비 등으로 구분합니다.
자본적 지출은 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 지출입니다. 자본적 지출에 반대되는 개념이 수익적 지출입니다. 수익적 지출은 재산 가치를 상승시킨다기 보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 유지비 성격의 지출입니다. 자본적 지출은 양도소득세 부담 감소요인이지만 수익적 지출은 비용성격으로 양도세 감소에 영향이 없습니다.

소득세법 시행령 제68조
제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

필요경비 인정	필요경비 불인정
주택의 이용편의를 위한 발코니 샤시 설치비용	벽지, 장판, 문짝, 조명 교체비용
방 등 확장공사비	싱크대 또는 주방기구 교체비용
난반시설 교체비용 (보일러 교체비용)	외벽 도색 작업
토지 조성비	보일러 수리비용
산림복구설계비	옥상 방수 공사비
용도 변경 및 대수선 공사와 관련된 싱크대 공사비	오수정화조설비 교체비
상하수도 배관교체공사	타일 및 변기 공사비
분양아파트 옵션비용	파손된 유리 또는 기와 교체
인테리어 공사비	오피스텔에 설치한 TV, 냉장고, 에어컨, 가스레인지 등 구입비
토지분할을 위한 지적 측량 수수료	경매취득시 명도비용
묘지이장비용	아파트 분양대금 납부지체로 인한 연체료
용도변경을 위한 기부토지의 취득가액과 형질변경비용
매입시 부담한 부가가치세
세무사 신고 수수료

 

05 유의사항

양도소득세 필요경비는 구체적 사실관계에 따라 판단해야합니다. 따라서 위에 열거한 사항이 납세자 본인에게 그대로 적용될지는 사실판단할 사항입니다. 예를 들어 인테리어 공사비의 경우 자본적 지출과 수익적 지출이 혼재되어 있기 때문에 해당 인테리어 공사 견적서의 내용을 받아 필요경비에 산입할지 여부를 판단해야합니다.
양도소득금액이 큰 경우에는 필요경비 인정여부에 따라 산출세액에 큰 영향을 줍니다. 잘못된 신고로 과소신고한 경우 추후 가산세 등 불이익이 있으니 블로그나 유튜브 등에서 열거된 항목만 보고 필요경비 여부를 판단하지 말고 세무사와 개별상담하는 것을 권장합니다.

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 과정에서 일부 생략된 내용이 있으며, 위 내용을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.