아파트 양도세 계산방법

 

이 글은 아파트를 처분했거나 처분하기 전 의사결정을 돕기 위하여 작성한 글로 가장 기초적인 양도소득세 계산구조만을 설명하고 있습니다. 실제 양도소득세 계산은 납세자의 구체적인 사실관계, 관계법령 및 유권해석 등을 고려하여 신고해야하기 때문에 최종 의사결정 전 반드시 세무사와 개별상담받으시는 것을 권장합니다.

 

아파트 양도세 계산하기 전 미리 보면 좋은 글

1세대 1주택 비과세 요건

일시적 1세대 2주택 비과세 특례

양도세 신고기한 (양도세 신고기간)

 

양도가액

양도가액이란 양도물건의 양도대가로 실제로 받았거나 받기로 한 가액입니다. 아파트를 양도하는 경우에는 매매계약서 상 양도가액을 말합니다. 

간혹 양도인이 부담할 양도소득세를 양수인이 부담하는 경우가 있습니다. 이런 경우 양도가액에는 양수인이 부담하는 양도인의 양도소득세를 포함합니다. (소기통 97-0...4)

 

취득가액과 필요경비

취득가액이란 양도물건의 취득과 관련된 대가로 실제로 지출된 가액입니다. 여기에는 취득과 관련하여 지출한 부대비용도 포함합니다.

아파트의 경우 취득 당시 매매계약서상 취득가액과 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 법무사비용, 부동산 중개수수료 등이 여기에 해당합니다.

또한 아파트의 경우 발코니 샤시, 방 등의 확장공사비, 분양계약 시 옵션 등 비용을 해당 자산의 자본적지출로 보아 취득가액에 가산할 수 있습니다.

 

양도차익

양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액입니다.

장기보유특별공제

장기보유특별공제란 부동산 등을 장기간 보유하는 경우 양도차익에서 일정률만큼 공제해주는 것입니다. 양도차익은 장기간에 걸쳐 발생하지만 그 차익은 일시에 실현되기 때문에 소득의 결집효과를 방지하고 세부담 증가를 조정하기 위함입니다.

장기보유특별공제를 적용할 수 있는 자산은 토지, 건물, 원조합원의 입주권으로서 보유기간이 3년 이상인 경우에 적용합니다. 다만 해당 자산이 미등기 상태라면 적용할 수 없습니다.

아파트의 경우 보유기간 3년 이상인 경우 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.

장기보유특별공제를 적용하기 위해서는 해당 아파트를 몇 년간 보유했는지 계산해야합니다. 계산은 취득일부터 양도일까지의 기간입니다. 여기서 취득일과 양도일은 소득세법에서 정하고 있고 법에 따라 양도일과 취득일을 판단하여 보유기간을 계산합니다. 소득세법상 취득일과 양도일은 아래 글에서 이미 정리하고 있으니 참고하시면 됩니다.

 

취득시기와 양도시기

 

취득일과 양도일을 판단했다면 장기보유특별공제율을 적용해야합니다.

현행 소득세법에 따르면 장기보유특별공제율은 두 가지가 존재합니다.

일반적인 경우 [표1]을 적용하고 1세대 1주택자를 소유한 거주자가 3년이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에 한하여 [표2]를 적용합니다.

표1	보유기간 × 2% (최대 30%) 예) 7년 보유한 경우 : 7년 × 2%
표2	보유기간 × 4% (최대 40%) + 거주기간 × 4% (최대 40%) 예) 5년 보유하고, 4년 거주한 경우 : 5년 × 4% + 4년 × 4%

 

양도소득금액

양도소득금액이란 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한 금액입니다.

 

기본공제

양도소득금액에서 양도소득기본공제 연 250만원을 차감합니다. 만약 납세자가 같은 연도에 부동산을 2회 이상 양도한 경우라면 한 번만 차감할 수 있습니다. 기본공제 250만원은 그룹별로 연간 1회 공제하는데 여기서 그룹은 다음 양도자산을 말합니다.

1그룹	2그룹	3그룹
토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산	주식 및 출자지분	파생상품

올해 토지, 건물, 주택 등 부동산을 한 번만 양도했다면 250만원 공제하면 됩니다.

 

세율

양도소득세 계산 시 적용하는 세율은 소득세율입니다. 다만 보유기간 2년 미만 단기 양도의 경우에는 더 높은 단일 세율을 적용하니 유의하시기 바랍니다.

아래 표는 2년 이상 보유한 아파트를 양도하는 경우 적용하는 세율입니다.

과세표준	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%
1,400만원 ~ 5,000만원	15%	126만원
5,000만원 ~ 8,800만원	24%	576만원
8,800만원 ~ 1.5억원	35%	1,544만원
1.5억원 ~ 3억원	38%	1,994만원
3억원 ~ 5억원	40%	2,594만원
5억원 ~ 10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

2023년 1월 1일 양도분부터 적용하는 세율입니다. 2022년 12월 31일 이전 양도분은 소득세 과세표준 구간이 다르니 유의하시기 바랍니다.

 

계산구조

	양도가액
-	취득가액	아파트 취득계약서상 취득가액 + 취득세 등
-	필요경비	법무사 등기 이전 수수료, 세무사 양도세 신고수수료 등
=	양도차익	양도가액 - 취득가액 - 필요경비
-	장기보유특별공제	[표1] 또는 [표2] 적용
=	양도소득금액	양도차익 - 기본공제
-	기본공제	250만원
=	과세표준	양도소득금액 - 기본공제 250만원
×	세율	6% ~ 45%
=	산출세액

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 과정에서 일부 생략된 내용이 있으며, 위 내용을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.