상속세·증여세 재산평가방법 정리

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01  재산 평가원칙 : 시가주의

상속세 및 증여세법 (이하 "상증법") 제60조에서 "상속세나 증여세가 과세되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다"라고 시가주의 원칙임을 명시하고 있습니다. 즉 상속세나 증여세를 계산할 때 재산 평가는 해당 재산의 시가로 평가한다는 것입니다.

여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 평가기간이내 해당 재산의 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액을 포함합니다. (상증법 제60조 제2항, 상증령 제49조 제1항)

평가기간은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 참고로 평가기준일은 상속의 경우 상속개시일 (일반적으로 피상속인의 사망일), 증여의 경우 증여일 (부동산의 경우 소유권이전등기 접수일)입니다.

구분	평가기간
상속 재산	상속개시일 전·후 6개월
증여재산	증여일 전 6개월, 후 3개월

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02  시가 적용 순서

시가를 적용하는 데 있어 적용순서가 있습니다. 상속재산 또는 증여재산 자체의 매매가액, 감정평가액, 수용·공매가액이 있는 경우 그 금액으로 재산을 평가합니다. 다만 해당 가액이 존재하지 않는 경우로서 유사한 재산의 매매가액, 감정평가액, 수용·공매가액이 있다면 이 금액으로 해당 재산의 평가액을 정합니다.

​해당 재산 자체의 매매가액 등도 존재하지 않고, 유사 재산의 매매가액 등도 존재하지 않는 경우에는 상증법 제61조 ~ 제65조에서 규정한 방법으로 평가한 금액을 해당 재산의 시가로 봅니다. 여기서 상증법 제61조 ~ 제65조는 각 재산 종류별 기준시가를 뜻합니다.

​만약 1순위 금액과 2순위 금액이 동시에 존재하는 경우 1순위 금액을 시가로 보며(조심2012서0128, 2012.03.15.), 1순위 금액이 2 이상 있는 경우 평가기준일과 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 봅니다. 만약 가장 가까운 날에 해당하는 가액이 2 이상 있는 경우에는 해당 금액의 평균액을 시가로 봅니다. (상증령 제49조 제2항)

순위	시가	근거
1순위	해당 재산의 매매·감정·수용·경매가액	상증령 제49조 제1항
2순위	유사 재산의 매매·감정·수용·경매가액	상증령 제49조 제2항, 제4항
3순위	상증법상 보충적 평가방법	상증법 제60조 제3항

상증법 제61조 (부동산 등의 평가)

토지 : 개별공시지가 건물 : 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려한 국세청장이 산정·고시하는 가액 오피스텔·상업용 건물 : 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액 주택 : 개별주택가격 또는 공동주택가격

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03  1순위 : 해당 재산의 매매·감정·수용·경매가액

✅ 매매가액

매매가액이란 평가기간 이내 해당 재산의 매매계약이 체결된 경우 그 매매가액을 의미합니다. 예를 들어 상속받은 재산이 상속개시일 후 6개월 이내 매매 계약이 체결된 경우 해당 상속재산의 시가는 매매가액으로 볼 수 있습니다.

​여기서 평가기간 이내 매매계약이 체결만 되면 시가 인정범위 내에 있는 것이며, 반드시 평가기간 이내 잔금청산이나 소유권이전등기를 할 필요는 없습니다. (상증령 제49조 제2항 1호)

​다만 매매계약체결 후 계약이 해제된 경우 해당 매매가액을 시가로 볼 수 있는지에 대해서는 상황에 따라 판단이 다를 수 있으니 세무사와 상담하시기 바랍니다.

​✅ 감정가액

​감정가액이란 감정평가사 또는 감정평가법인이 해당 재산을 평가한 금액을 의미하는 것으로 2 이상 평가액 평균금액을 시가로 인정하는 금액으로 봅니다. (상증령 제49조 제1항 2호)

​감정평가액을 상증법상 시가로 인정받기 위해서는 2 이상 감정기관으로부터 평가한 감정가액이 필요한 것이 원칙입니다. 다만 기준시가 (토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격 또는 공동주택가격) 10억원 이하인 부동산은 하나의 감정기관의 감정가액을 시가로 인정받을 수 있습니다. (상증령 제49조 제6항)

​시가로 인정하는 감정가액이란 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기간 이내이어야 합니다. 즉 평가기간 이내 감정평가서를 작성하고 산정 기준일 역시 평가기간 이내 있어야 하는 것으로 소급감정가액을 인정하지 않겠다는 취지입니다.

​상속재산 또는 증여재산을 단기간에 처분하는 경우 또는 기준시가와 시세의 차이가 큰 경우에는 감정평가를 통한 컨설팅이 가능하니 세무사와 상담해 절세 최적안을 찾을 수 있습니다.

​✅ 보상·경매·공매가액

​해당 재산이 평가기간 이내 보상·경매·공매가액이 있는 경우 해당 금액을 시가로 인정합니다. 수용보상일, 경매일 등이란 보상·경매·공매가액이 결정된 날을 의미합니다. 구체적으로 협의보상은 수용보상 계약체결일, 경매의 경우 매각허가를 결정한 날을 의미합니다.

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04   2순위 : 유사 재산의 매매·감정·수용·경매가액

1순위에 해당하는 금액이 없는 경우로 해당 재산과 유사한 재산의 매매·감정·수용·경매가액이 있는 경우 해당 금액을 시가로 볼 수 있습니다. 여기서 유사한 재산이란 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산을 의미하는 것입니다. (상증칙 제15조 제3항)

​아파트와 같은 공동주택의 경우 아래 요건을 모두 충족하는 주택은 유사재산으로 보아 유사사례가액으로 볼 수 있습니다. (상증칙 제15조)

1. 평가대상 주택과 동일한 단지 내에 있을 것
2. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것
3. 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 5% 이내일 것

​따라서 위 요건에 맞는 주택은 유사재산으로 보아 해당 유사재산의 매매가액을 시가로 볼 수 있습니다. 유사사례가액은 국세청 홈택스 상속재산평가하기 또는 국토교통부실거래가 조회 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

​공동주택 이외 재산의 경우에는 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산은 시가로 인정하는 유사사례가액으로 볼 수 있습니다. (상증칙 제15조 제3항 2호) 각 재산별로 유사사례가액으로 볼 수 있는지는 구체적인 사실관계를 토대로 판단해야하기 때문에 세무사와 개별상담 진행하시기 바랍니다.

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05  3순위 : 보충적 평가방법

1순위와 2순위에 해당하는 시가가 없는 경우에는 상증법 제61조 ~ 제65조에서 규정한 방법 (이하 "보충적 평가방법")으로 재산을 평가합니다. 각 조항은 재산 종류별로 평가방법을 규정하고 있으나 이번 글은 부동산에 한하여 정리합니다.

✅ 토지

상속 또는 증여받을 토지의 평가는 시가로 하는 것이 원칙이나 앞서 설명한 1순위와 2순위에 해당하는 시가로 보는 금액이 없다면 상증법 제61조에서 정하는 방법으로 토지를 평가합니다.

​상증법 제61조에서 토지는 개별공시지가로 평가합니다. 다만 개별공시지가가 없는 토지의 경우 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 평가한 금액으로 합니다. 토지를 단순 분할·합병하여 해당 지번에 대한 개별공시지가가 없는 경우에는 분할·합병 전 母 번지의 개별공시지가를 활용하면 됩니다.

​개별공시지가는 부동산 공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm)에서 조회할 수 있습니다.

개별공시지가 적용 시 유의할 점은 평가기준일 현재 고시되어 있는 금액을 적용해야한다는 것입니다.

예를 들어 아래 지번을 상속받은 경우 상속개시일이 2023.04.25.인 경우 적용해야 하는 개별공시가격은 2022년 기준가격인 1,100만원입니다. 평가기준일인 2023.04.25. 현재에는 2023년 기준가격이 아직 공시되지 않았기 때문입니다. 만약 평가기준일과 공시일자가 동일한 경우에는 새로운 공시지가를 적용합니다. (재삼46014-25, 1999.01.07.)

​✅ 주택

​상속 또는 증여받은 주택의 시가가 없는 경우에는 상증법 제61조에서 규정한 방법으로 주택의 시가를 평가합니다. 공동주택의 경우 공동주택가격, 단독주택의 주택의 경우 개별주택가격을 시가로 봅니다. 이들 가격은 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있으며 적용방법 역시 토지와 동일합니다.

​✅ 건축물

​일반 건물의 보충적 평가방법은 해당 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 고시하는 가액에 의해 계산합니다. 위 방법은 국세청 홈택스 상속·증여재산 평가하기에서 조회 가능합니다.

​✅ 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례

​상속재산 또는 증여재산에 저당권 등이 설정된 경우에는 해당 재산의 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액과 해당 재산의 저당권 등 설정액 중 큰 금액을 그 재산의 시가로 봅니다.

여기서 저당권 등이란 저당권, 담보권, 질권, 전세권, 임대보증금 등을 포함하는 개념입니다.

요약하자면 다음 산식과 같습니다.

MAX[시가 또는 보충적 평가방법에 따른 금액, 평가대상재산에 담보된 채권액]

​✅ 임대차 계약이 체결된 재산의 평가특례

​상속재산 또는 증여재산에 임대차 계약이 체결되거나 임차권이 등기된 부동산의 경우로 시가로 보는 1순위와 2순위 금액이 없는 경우에는 상증법 제61조에 따른 금액과 상증법 제61조 제5항에 따른 금액 중 큰 금액을 그 재산의 시가로 봅니다. 위 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례는 시가로 보는 금액 있는 경우에도 적용하나 임대차 계약이 체결된 재산의 평가특례는 시가로 보는 금액이 없는 경우에 한하여 적용합니다.

​예를 들어 상가건물의 1순위 및 2순위에 해당하는 시가가 없는 경우에는 위 건물의 보충적 평가방법에 따른 가액과 해당 상가건물의 임대료와 보증금을 환산한 금액 중 큰 금액을 시가로 보는 것입니다. (상증법 제60조 제5항)

​구체적인 계산식은 다음과 같습니다. (상증령 제50조 제7항) 아래에서 기획재정부령으로 정하는 율은 12%입니다.

구체적인 사례를 들어 계산하면 다음과 같습니다.

상가 임대보증금 : 4억원 월 임대료 : 500만원 상증법 제61조 건물 평가방법에 따른 기준시가 : 3억원 ​ → MAX [건물 평가방법에 따른 기준시가, 임대차 계약일 체결된 평가] → MAX [3억원, {(500만원*12개월/12%) + 4억원}] = 9억원

다만 해당 재산에 저당권 등이 설정된 경우라면 MAX [건물 평가방법에 따른 기준시가, 임대차 계약일 체결된 평가, 저당권 등일 설정된 평가금액] 이 해당 재산의 시가입니다.

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.