오피스텔 양도세 계산방법

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01  주거용 오피스텔 양도세와 업무용 오피스텔 양도세

오피스텔을 실제 주거용으로 사용한 경우 양도소득세 계산 시 하나의 주택으로 봅니다. 주택으로 보는 경우 1세대 1주택 비과세, 일시적 1세대 2주택 등을 검토할 수 있습니다.

오피스텔을 본래 용도인 업무용(상업용)으로 사용한다면 일반 부동산 양도세 계산과 동일하게 계산해야합니다. 다만 이 경우 사업자이기 때문에 부가가치세도 함께 고려해야 합니다.

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02  오피스텔 양도세 계산구조

오피스텔 양도세 계산구조는 위와 같습니다. 

✅ 양도가액

일반적으로 양도가액은 부동산 매매계약서상 매매가액입니다. 만약 건물분에 대한 부가가치세를 매수인으로부터 거래징수했다면 부가가치세는 양도가액에서 제외합니다. 

✅ 취득가액과 필요경비

취득가액은 오피스텔 취득당시 매매가액입니다. 여기에 취득 당시 취득세와 부수된 제세공과금, 소유권이전등기에 소요된 법무사 비용, 부동산 중개수수료(매수 시, 매도 시), 세무사에게 지급하는 양도세 신고보수, 자본적지출 등을 포함합니다.

자본적 지출이란 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 뜻하는 것으로 아래와 같은 비용이 여기에 해당합니다.

• 발코니 샤시 설치비용
• 방 등 확장공사
• 냉난방시설 설치비용
• 인테리어 공사비용

이와 반대로 단순 수선 유지비용, 교체비용은 자본적지출에 해당하지 않아 양도세 계산 시 필요경비에 해당하지 않습니다. 일반적인 예시는 다음과 같습니다.

• 벽지, 장판, 문짝, 조명 교체비용
• 싱크대, 주방기구 교체비용
• 외벽 도색 작업
• 냉난방시설 수리비용
• 타일, 변기 공사비용
• 오피스텔에 설치한 냉장고, tv, 가스레인지 등 구입비용
• 파손된 유리 교체비

업무용 오피스텔을 양도할 때 유의할 점은 취득가액에서 감가상각누계액을 차감해야한다는 사실입니다. 부동산 임대업은 월세 수입에서 관련 비용을 차감하여 사업소득금액을 산출합니다. 이때 일반적으로 건물분에 대한 감가상각비를 매년 경비에 반영하게 됩니다. 감가상각비는 해당 오피스텔 양도세 계산 시 취득가액에서 차감해야합니다. (건물 취득가액에 대해 일정 부분을 매년 감가상각비로 계상하여 종합소득세 비용으로도 반영하고 양도소득세 산출 시 취득가액으로도 반영한다면 동일 취득가액을 두 번 비용처리하는 것과 같기 때문입니다.)

✅ 장기보유특별공제

장기보유특별공제란 일정 기간 오피스텔을 보유하고 처분할 경우 일정률만큼 양도차익을 공제해주는 것입니다. 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 최소한 3년 이상 부동산을 소유해야합니다.

장기보유특별공제율은 매년 2%씩 증가하며, 최대 30% (15년)까지 적용할 수 있습니다.

예를 들어 오피스텔을 4년 6개월 보유한 경우 장기보유특별공제율은 4년 이상 8%를 적용합니다. 

보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 계산하는 것입니다. 취득일과 양도일 개념이 아직 명확하지 않다면 다른 글에서 정리하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

만약 1세대가 주거용 오피스텔 1채만 소유한 경우로 실거주한 경우 장기보유특별공제를 적용할 때는 위 [표2]를 적용합니다.

✅ 기본공제

양도소득이 있는 경우 기본공제 연 250만원을 적용합니다. 기본공제는 1년을 기준으로 한 번만 적용하기 때문에 연중 2회 이상 부동산등 양도소득이 있는 경우 합산하여 1회만 적용해야 합니다.

✅ 세율

오피스텔 양도소득세 계산 시 적용하는 세율은 소득세 기본세율로 아래 표와 같습니다. 양도소득을 신고할 때 지방소득세도 함께 신고해야하는데 지방소득세는 양도소득세의 10%입니다.

다만 업무용 오피스텔을 1년 미만 보유하고 양도하는 경우 적용하는 세율은 50%이며, 2년 미만 보유하고 양도하는 경우 40% 세율을 적용합니다. 여기에 지방소득세까지 고려한다면 각 55%와 44%입니다. (누진세율이 아닌 단일 세율을 적용합니다.)

따라서 2년 이상 보유하고 처분해야 아래 소득세 기본세율인 6% ~ 45%를 적용합니다.

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03  부가가치세 신고

업무용 오피스텔을 양도하는 경우 건물분에 대해 부가가치세를 신고해야합니다. 부가가치세법상 부동산 임대사업자가 건물을 양도하는 것 역시 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 해당하기 때문입니다. 따라서 오피스텔 양도 시 세금계산서를 발급 및 교부하고 매수인으로부터 부가가치세를 거래징수해야하기 때문에 매수인이 비사업자인 경우에는 건물과 토지 공급가액의 안분도 고려해야합니다. (비사업자인 매수인은 매매대금에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 없기 때문입니다.)

세금계산서를 발급하지 않고 건물분에 대한 부가가치세를 신고하지 않은 경우 가산세와 부가가치세를 추징당할 수 있으니 유의해야합니다.

참고로 오피스텔을 양도하고 사업자 폐업 시 부가가치세 신고납부기한은 폐업일이 속한 달의 다음달 25일까지입니다. 예를 들어 5월 4일 폐업했다면 6월 25일까지 부가가치세 확정신고의무가 있습니다.

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.