주거 지역에 편입된 자경 농지의 양도소득세 감면

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01  국토계획법에 따른 용도지역

주거지역에 편입된 농지의 자경감면을 검토 전 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법")  에 따른 토지의 용도지역 구분을 살펴보겠습니다.

토지는 국토계획법에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4가지 용도지역을 구분합니다. 다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화합니다.

용도지역은 토지이용계획열람에서 무료로 확인할 수 있습니다.

다만 아래에서 설명할 내용을 검토할 때, 도시지역에 편입된 경우로 세부지역(주거, 상업, 공업, 녹지)이 지정되지 않은 경우에는 녹지지역을 지정된 것으로 판단합니다. (집행기준 69-66-26)

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02  관계 법령 해설

자경 농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용할 때 해당 농지가 주거지역에 편입된 경우, 편입일 이후 발생한 소득은 감면을 적용할 수 없습니다. 즉 자경 요건을 모두 충족했더라도 주거지역에 편입된 농지는 감면에 제한이 있습니다.

해당 내용은 조세특례제한법 제69조 제1항 단서에서 명시하고 있습니다. 여기서 주기지역 등은 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역을 의미하는 것으로 도시지역 중 녹지지역은 제외합니다. (이하 "주거지역 등")

쉽게 설명하자면 아래와 같습니다. (양도소득은 농지를 취득한 때부터 양도하는 날까지 연속적으로 증가하는 것으로 어느 한순간 발생하는 개념이 아닙니다. 따라서 주거지역 편입일을 기준으로 전과 후까지 발생한 양도소득 금액을 일정 산식에 따라 계산할 수 있습니다. 기간별 발생한 양도소득에 대한 계산은 아래에서 설명합니다.)

• 농지 취득일 ~ 주거지역 편입일 발생 양도소득 : 자경 농지 감면 적용
• 주거지역 편입일 ~ 농지 양도일 발생 양도소득 : 자경 농지 감면 배제

참고로 주거지역에 편입된 날은 국토계획법에 따라 도시관리계획의 결정 내용을 국토해양부장관이 관보에 고시한 날을 말합니다. (집행기준 69-66-25)

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03  주거지역 등 편입일 이후 소득에 대한 감면 배제 조항 개정 연혁

위 주거지역 편입한 날부터 감면을 배제하겠다는 내용(제69조 제1항 단서)은 2002.1.1. 법률 제6538호 개정으로 추가된 것입니다. 즉 주거지역 편입일이 2001.12.31. 이전과 2002.1.1. 이후에 따라 감면 적용 여부를 달리 판단해야 합니다.

아래 그림은 법률 개정에 따른 신구법 비교입니다. 오른쪽을 보면 단서 부분이 새롭게 추가된 것을 알 수 있습니다. 

① 기존 (2001.12.31. 이전)

기존 배제 조항은 시행령 제66조 제1항 1호에 근거합니다. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외) 또는 시(도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역은 제외) 지역 농지로 주거지역 등에 편입된 날부터 3년이 경과하여 양도한 경우 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정 자체를 배제했습니다.

즉 위 특별시 ㆍ광역시 ㆍ시 지역으로 주거지역 등 편입일부터 3년이 경과한 농지가 아니라면 모두 취득일 ~ 양도일까지 발생한 양도소득에 대해 감면을 적용할 수 있었습니다.

조세특례제한법 시행령 제66조 제1항 1호
양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시(지방자치법 제3조제4항의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외한다)에 있는 농지중 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 

 

② 개정 (2002.1.1. 이후)

법률 개정으로 주거지역 등에 편입된 농지로 취득일 ~ 주거지역 등 편입일까지의 양도소득에 한하여 자경농지에 대한 양도세 감면 규정이 신설되었습니다. 따라서 주거지역에 편입된 모든 농지는 취득일 ~ 주거지역 등 편입일까지 발생한 양도소득에 한하여 자경 감면을 받는 것으로 개정되었습니다. 여기에 기존 시행령 규정은 존속하기에 별시 ㆍ광역시 ㆍ시 지역 등으로 주거지역 등 편입일부터 3년이 경과하여 양도한 농지는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정 자체를 배제하는 것입니다.

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04  주거지역 등에 편입된 경우 감면 배제 요약

① 2001.12.31. 이전 주거지역 등에 편입

 

② 2002.1.1. 이후 주거지역 등에 편입

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05  감면소득 계산

주거지역 등에 편입된 경우 취득일부터 주거지역 등까지 발생한 양도소득금액과 주거지역 등 편입일부터 양도일까지 발생한 양도소득금액을 구분해야 합니다.

계산방법은 법 제66조 제7항에서 확인할 수 있습니다.

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06  2001.12.31. 이전 편입된 농지를 2002.1.1. 이후 취득 시

2001.12.31. 이전 주거지역 등에 편입된 농지를 양도인이 2002.1.1. 이후 취득한 경우에도 종전 규정에 따라 감면 적용을 판단합니다. 즉 주거지역 등에 편입된 농지의 감면 배제 조항은 취득일은 고려하지 않고 해당 농지의 주거지역 등이 언제 편입됐는지를 기준으로 판단합니다. (재산제세과-245, 2022.02.15.)

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.