01 비사업용토지
토지를 양도할 때 양도하는 토지가 비사업용토지에 해당하는 경우 양도소득세 세율에 +10%p를 가산합니다. 따라서 기본세율 6% ~ 45%에 +10%p를 가산한 16% ~ 55% 세율을 적용합니다.
토지는 그 용도대로 사용하지 않는 경우 비사업용토지로 봅니다. 농지의 경우 경자유전 원칙에 따라 농사를 짓는 사람이 소유해야합니다. 따라서 농지의 경우 해당 농지소재지 등에서 거주하고 직접 경작하는 경우 사업용토지로 보는 것이 원칙입니다.
다만 상속으로 농지를 취득하는 것은 예기치 못한 농지 취득입니다. 따라서 법은 일정 요건을 충족한 경우 자경과 재촌하지 않아도 상속인이 해당 토지를 처분할 때 사업용으로 보아 양도소득세를 계산할 수 있는 예외를 두고 있습니다.
아래에서 설명할 내용은 모두 상속인이 직접 해당 농지에서 경작하지 않는 경우에도 사업용으로 볼 수 있는 예외 규정입니다. 만약 피상속인의 농지를 취득하여 실제 해당 농지 소재지 등에서 거주하고 경작하는 경우 아래 내용과 무관하게 사업용으로 보는 것입니다.
02 토지 용도지역
국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 따라 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분할 수 있습니다.
도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화합니다.
토지의 용도지역은 네이버나 구글 검색창에 토지이음을 검색한 뒤 토지이용계획 페이지에서 토지 소재지를 입력하면 확인할 수 있습니다.
02 배우자 등이 재촌·자경한 농지를 상속받은 경우
소득세법 시행령 제168조의14 제3항 1호의2
③법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않는다.
1의2. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.
아래에 해당하는 농지를 상속받은 경우 사업용토지로 봅니다. (무조건 사업용토지)
- 배우자 또는 직계존속 8년 이상 재촌·자경한 농지일 것
- 양도일 현재 도시지역 밖 또는 도시지역 중 녹지지역 또는 개발제한구역 안에 있는 농지일 것
피상속인은 배우자나 직계존속이어야 하며, 직계비속이나 형제자매로부터 상속 취득한 경우에는 적용하지 않습니다. 또한 양도일 현재 도시지역 (주거지역·상업지역·공업지역) 안에 있는 농지는 위 조항을 적용하지 않습니다.
03 2007.1.1. 이후 상속농지
소득세법 제104조의3 제1항 1호 나목
① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.
소득세법 시행령 제168조의14 제3항 4호
법 제104조의3제1항제1호 나목에 해당하는 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지
가. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)
나. 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
2007.1.1. 이후 상속으로 취득한 농지로 시 이상의 도시지역 (주거지역·상업지역·공업지역) 안 농지는 5년 이내 양도하는 경우 사업용 토지로 봅니다. 이때 도시지역으로 녹지지역이나 개발제한구역에 해당하는 경우 이 조항을 적용하지 않습니다.
여기서 시 이상이란 아래 행정구역을 뜻합니다.
- 특별시·광역시(광역시에 있는 군)
- 특별자치시(읍·면지역은 제외)
- 특별자치도(읍·면지역은 제외)
- 시지역(도농 복합시의 읍·면지역은 제외)
따라서 상속인이 위 시 이상 지역의 농지를 상속으로 취득한 날(상속재산의 취득시기는 피상속인의 상속개시일, 일반적으로 사망한 날)부터 5년 이내 양도하는 경우 비사업용토지에 해당하지 않습니다.
참고로 도시지역 중 녹지지역 또는 개발제한구역, 도시지역 밖 상속농지는 아래 조항을 근거로 비사업용토지 판단을 합니다.
04 상속일부터 3년이 경과하지 않은 농지
소득세법 시행령 제168조의8
③법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.
1. 「농지법」 제6조제2항제2호ㆍ제9호ㆍ제10호가목 또는 다목에 해당하는 농지
2. 「농지법」 제6조제2항제4호에 따라 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지
상속으로 취득한 농지로 상속개시일부터 3년이 경과하지 않은 토지는 사업용토지로 봅니다. 따라서 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용 사용 기간기준에 따라 상속일부터 5년 이내 양도하는 경우 사업용으로 볼 수 있습니다.
다만 도시지역 중 녹지지역 또는 개발제한구역, 도시지역 밖에 소재하는 농지이어야 합니다.
이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.
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