도시지역에 편입된 농지의 비사업용토지 판단

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01  토지의 용도지역 구분

도시지역에 편입된 농지의 비사업용토지 판정에 앞서 토지의 용도지역 구분을 보겠습니다.

토지는 국토계획법에 따라 아래와 같이 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화할 수 있습니다.

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02  농지의 비사업용토지 검토

농지의 비사업용토지는 아래 기준에 따라 판단해야 합니다.

1. 지목 판정
2. 사용 기준
3. 지역 기준
4. 면적 기준
5. 기간 기준

이번 글에서 살펴볼 내용은 지역 기준입니다. 따라서 아래에서 정리한 내용으로 비사업용토지를 최종 판단하는 것이 아닙니다. 위 1 ~ 5 순서에 따라 종합 판단해야 최종적으로 비사업용토지 여부를 판단할 수 있습니다.

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03  도시지역과 시(市)이상 지역의 의미

① 도시지역

위 국토계획법에 따른 도시지역은 총 4가지로 구분할 수 있습니다. 이번 글에서 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역을 뜻하는 것으로 녹지지역은 제외합니다. 또한 도시지역 안 개발제한구역도 제외하는 개념입니다. 

② 시이상 지역

이번 글에서 말하는 시이상 지역이란 아래 소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목에 따른 지역을 뜻합니다. 요약하면 아래와 같습니다.

• 특별시ㆍ광역시(광역시 안 군은 제외)
• 특별자치시 ㆍ 특별자치도(읍ㆍ면지역 제외)
• 시지역(도농복합도시의 읍ㆍ면지역 제외) 

소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목
가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

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04  도시지역에 편입된 농지

시이상 지역으로 도시지역에 편입된 농지는 재촌 및 자경 요건을 충족하더라도 사업용 토지로 보지 않습니다.다만 편입일부터 소급하여 1년 이상 재촌 및 자경한 농지라면 도시지역에 편입된 날부터 3년간은 사업용으로 봅니다. (소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서)

따라서 취득 당시 시이상 지역으로 도시지역에 편입된 경우, 편입일부터 소급 1년 미만 재촌 및 자경한 농지는 비사업용토지로 봅니다. 

참고로 도시지역에 편입되었으나 편입일 전 1년 이상 재촌 및 자경한 농지는 편입일부터 3년은 사업용으로 사용했다고 보는 의미로 반드시 편입일부터 3년 이내 양도해야 사업용으로 보겠다는 의미는 아닙니다.(서면5팀-1146, 2008.05.28.) 이 부분은 주거지역 등에 편입된 자경농지의 양도소득세 감면 시 3년 이내 양도해야 한다는 규정과 다름에 유의해야 합니다.

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05  도지지역에 편입된 농지의 비사업용토지 판정 요약

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.