01 재건축 입주권과 대체주택 비과세
주택이 재개발, 재건축 사업으로 입주권으로 변환된 이후 그 세대가 거주하기 위하여 취득한 주택을 대체주택이라고 합니다. 이 경우 재개발, 재건축으로 신축된 주택으로 입주하는 경우 사업시행기간동안 거주하던 주택을 처분할 때 비과세를 적용받을 수 있습니다. (소득세법 시행령 제156조의2 제5항)
구체적인 요건은 다음과 같습니다.
- 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주할 것
- 신축주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것
- 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것
여기서 주택 완성일이란 소득세법 시행령 제162조 1항 4호에 따른 사용승인서 교부일 등입니다. 또한 최근 기획재정부 유권해석이 새롭게 생성됨으로써 국내에 1주택을 소유한 1세대의 판단시점은 대체주택 취득일입니다. (재산세제과-1270, 2023.10.23.) 즉 1세대 1주택자의 그 1주택이 재개발 등의 사업시행기간 동안 취득한 대체주택에 한하여 비과세 특례를 적용하겠다는 것으로, 대체주택 취득시점에 재개발 등 사업에 편입되는 주택 이외 다른 주택이 있는 경우에는 입법 취지를 고려하여 해당 특례를 적용할 수 없습니다.
02 1+1 입주권을 취득하는 경우 대체주택 비과세 적용 여부
일정 경우에 있어 조합원은 2개의 입주권을 취득할 수 있습니다. 이 경우 입주권이 주택으로 완성되면 1세대 2주택자가 됩니다.
1+1 입주권을 취득한 조합원의 경우 그 사업시행기간동안 대체주택을 취득하여 완성 전·후 3년 이내 그 대체주택을 양도하더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다.
관련 유권해석을 살펴보겠습니다. (서면-2018-법령해석재산-3798, 2019.09.03.)
이 해석과 최근 생성된 재산세제과-1270, 2023.10.23.을 함께 본다면 대체주택 취득시점에 1세대 1주택에 해당하지 않으면 대체주택 비과세 특례를 배제하겠다는 과세관청의 일관된 입장을 확인할 수 있습니다.
03 유권해석 원문
서면-2018-법령해석재산-3798, 2019.09.03.
이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.
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