1+1 조합원입주권 일괄양도 시 비과세 특례

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01  1+1 조합원입주권의 공급 근거

도시 및 주거환경정비법(이하 "도정법") 제76조에 따르면 종전 부동산의 감정가액이 2개의 입주권 합계보다 크거나 종전주택 주거전용면적이 2개의 분양주택의 주거전용면적 합계보다 큰 경우 2개의 입주권을 받을 수 있습니다.

1+1 입주권으로 분양받는 주택 2채 중 1채는 전용면적 60m² 이하로 공급해야 하며, 이 주택은 소유권 이전고시 다음 날부터 3년 간 매매나 증여할 수 없습니다. 다만 상속은 가능합니다. 나머지 1채에 대해서는 별도의 권리이전 제한이 없기 때문에 신축 이후 매매나 증여로 처분할 수 있습니다.

요약하면 아래와 같습니다. (둘 중 하나를 충족하는 경우 1+1 입주권 가능)

• 종전 부동산 감정가액 ≥ 2개의 입주권 분양가액 합계
• 종전 부동산 주거전용면적 ≥ 2개의 분양주택의 주거전용면적 합계

제76조(관리처분계획의 수립기준) 
① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. 

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

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02  1+1 조합원입주권은 쪼개 팔 수 없습니다.

조합원이 입주권 2개를 받은 경우, 입주권 상태에서 하나의 입주권을 분리해 양도할 수 없습니다. 입주권으로 양도하고자할 경우에는 2개의 입주권을 일괄 양도해야 합니다.

즉 1+1 입주권을 받은 조합원이 그 중 하나를 팔거나, 다른 가족에게 증여 또는 양도할 수 없습니다. 

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03  1+1 조합원입주권을 일괄 양도하는 경우 비과세 특례 적용?

1+1 조합원입주권을 취득한 조합원이 그 입주권 2개를 일괄하여 양도하는 경우 그중 1개에 대해서 비과세 적용을 검토해 볼 수 있습니다.

1+1 조합원입주권은 종전 1주택이 2개의 입주권으로 변동되었다는 점에서 1주택자로 볼 수 있다는 견해가 있을 수 있으나, 주택 수 판단에 있어 1+1 조합원입주권을 취득한 자는 2주택을 보유한 것으로 판단합니다. 

때문에 1세대 1주택 비과세나 1입주권 비과세 특례 등을 적용함에 있어 1+1 조합원입주권을 취득하는 경우 비과세 특례에 제한이 있습니다.

1세대가 1조합원입주권만 소유한 경우 그 입주권을 양도할 때 일정 요건을 충족한다면 비과세 받을 수 있습니다.(소득세법 제89조 제1항 4호 가목) 

• 원조합원입주권을 소유하고 다른 주택(분양권, 입주권 포함)이 없을 것
• 종전 주택이 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했을 것

 

또한 1세대 1주택자가 재개발이나 재건축사업으로 그 주택이 입주권으로 변환된 경우, 다른 주택을 취득하여 일시적 1입주권 1주택으로 그 입주권을 양도할 때 역시 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.(소득세법 제89조 제1항 4호 나목)

• 원조합원의 입주권일 것
• 종전 주택이 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했을 것
• 양도일 현재 1세대가 1입주권과 1주택만 보유할 것
•  신규 주택 취득일부터 3년 이내 입주권을 양도할 것

 

위에서 정리한 두 가지 비과세 특례는 다른 글에서 자세하게 설명하고 있으니 참고하면 됩니다.

1+1 조합원입주권을 취득한 경우, 입주권 2개를 동시에 양도할 때도 위 두 조항을 검토할 수 있습니다. 다만 1+1 조합원입주권은 2주택으로 보기 때문에 그중 1입주권만 비과세 적용하고 나머지 1입주권은 비과세 적용이 불가합니다.

이때 2개의 입주권을 양도할 때 양도인은 2개의 입주권 중 먼저 양도하는 입주권이 무엇인지 선택할 수 있습니다. 따라서 먼저 양도하는 입주권은 양도소득세 과세되는 것이며, 나중에 양도하는 입주권은 비과세를 적용받은 것입니다.(법령해석재산-0528, 2017.10.20.)

즉 양도차익이 큰 입주권을 나중에 양도한 것으로 보아 2개의 입주권 양도소득세 신고하는 것이 유리합니다. 

1주택자가 조합원입주권 2개를 양도하는 경우 1세대 1 주택 비과세 특례 적용 여부(법령해석재산-0528, 2017.10.20.)

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 보유한 소득세법 시행령 제154조제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업지역에 포함되어 조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환되고 다른 주택을 취득하여 세대원 전원이 이사한 후 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권 2개와 청산금에 대한 권리를 함께 양도한 경우로서 당해 거주자가 선택하여 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 양도소득세가 과세되는 것이며, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개의 양도소득은 소득세법 제89조제1항제4호나목에 따라 1세대1주택 비과세가 적용되는 것입니다. 위의 경우 일괄 양도한 조합원입주권 2개의 양도가액의 구분이 불분명한 때에는 소득세법 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조제6항에 따라 안분계산하는 것입니다.

1+1 조합원입주권을 일괄하여 양도하는 경우에는 어떤 입주권을 먼저 양도한 것으로 신고하는지 판단하는 것도 중요하지만, 일괄양도하는 경우에 있어 2개의 입주권 양도가액을 어떤 기준으로 안분하여야 하는지도 중요합니다. 근거 없이 비과세 대상 입주권의 양도가액을 높이는 경우 양도가액을 부인당하고 양도소득세와 가산세를 추징당할 위험이 존재합니다.

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04  1+1 조합원입주권 관련 글

조합원 입주권 비과세 요건

재건축 1+1 주택의 취득가액 산정 방법, 장기보유공제 기산일

재건축 1+1 대체주택 비과세 적용 여부

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.