재개발과 재건축 추진 절차 정리

 

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01  재개발과 재건축 구분

재개발과 재건축 추진 절차 정리에 앞서 둘 간의 차이를 간략하게 설명합니다.

• 재개발 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업
• 재건축 : 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

두 사업의 정의는 위와 같습니다. 가장 크게 차이 나는 부분은 '정비기반시설의 상태'입니다. 여기서 정비기반시설이란 도로 등의 교통시설, 공원 등의 녹지, 학교 등 생활 편의를 위한 시설을 뜻합니다. 즉 정비기반시설은 양호하지만 건축물이 노후화된 경우 재건축 사업의 대상이 되는 것이며, 정비기반시설도 열악한 경우 재개발 대상이 되는 것입니다.

위 사진과 같이 정비기반시설이 열악하고 단독주택이나 빌라 등이 밀집한 곳에서 이루어지는 것이 재개발사업입니다.

따라서 현실에서 아파트의 경우 재건축 사업 대상이고 빌라나 단독주택이 밀집한 지역은 재개발 사업 대상에 해당합니다.

재개발과 재건축 사업이 실시되는 경우 해당 구역 내 토지 등을 소유한 자가 조합원으로 참여해 조합을 설립합니다. 이때 재개발과 재건축에 따른 조합원 조건에 차이가 발생합니다.

• 재개발 : 구역 내 소재한 토지 또는 건축물을 소유한 자, 지상권자
• 재건축 : 구역 내 소재한 토지와 건축물을 동시에 소유한 자

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02  재개발과 재건축 추진절차

02-1 정비기본계획수립 - 정비구역 지정 - 추진위원회 설립

재개발 및 재건축 사업의 시작은 정비기본계획수립입니다. 이때 사업의 기본방향, 목표, 범위 등의 기본계획을 수립합니다. 재건축의 경우는 정비기본계획 수립 이후 건축물에 대한 안전진단을 실시합니다. (재개발은 안전진단 과정이 없습니다.)

다음으로 정비구역 지정 단계로 넘어갑니다.

정비구역이 지정되면 추진위원회를 설립합니다. 추진위원회는 조합의 前 단계로 정비구역 내 토지 등을 소유한 자 과반수 동의를 얻어 설립할 수 있습니다.

02-2 조합설립과 시공사 선정

추진위원회 설립 이후 조합설립을 추진합니다. 조합설립은 토지 등 소유자의 일정 비율 이상 동의를 얻어야 합니다. 구체적인 비율은 아래와 같습니다.

• 재개발 : 토지 등 소유자 3/4 이상 + 토지 면적 1/2 이상
• 재건축 : 토지 등 소유자 3/4 이상 + 토지 면적 3/4 이상 + 각 동별 토지 등 소유자 과반수

위 동의를 얻어 조합설립인가를 받습니다. 조합설립과 함께 추진위원회는 그 기능을 마치고 해산합니다.

조합이 설립된 이후 조합은 시공사를 선정합니다. (서울시의 경우 사업시행인가 후 시공사를 선정하도록 지침을 따로 두고 있습니다.) 시공사는 공개경쟁입찰방식으로 진행되며, 조합원의 투표에 의해 선정됩니다.

02-3 사업시행인가

사업시행인가란 정비사업에 관한 모든 내용을 시장·군수·구청장이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차입니다. 사업시행인가로써 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납면적, 건축면적과 평형 구성, 평형별 세대수 등 내용이 결정됩니다.

사업시행인가가 고시되면 종전 부동산을 감정평가합니다. 이는 토지 등 소유자의 기존 부동산 가치를 평가하는 것입니다. 사업시행인가 이후 조합은 토지 등 소유자에게 분담금 내역과 분양신청방법 및 기간 등을 통지하고 이때 조합원은 분양신청서를 제출해야 합니다. (그렇지 않으면 현금청산)

02-4 관리처분계획

분양신청을 마치면 관리처분계획 수립단계에 돌입합니다. 이때 분양 설계, 기존 건물 철거시기, 분양예정지의 추산액 등의 계획을 세웁니다. 이렇게 계획한 관리처분계획은 조합원 총회를 거쳐 시장∙군수에게 인가 신청을 합니다.

시장 또는 군수는 계획의 타당성 등을 검증하여 인가 신청일부터 30일 내 인가 여부를 최종 통보 및 고시합니다.

02-5 이주 및 철거

관리처분인가 이후 건축물 철거를 위해 입주민의 이주가 시작됩니다. 이주가 완료되면 기존 건축물을 철거합니다. 이주 및 철거를 모두 마친 뒤 착공을 시작합니다. 착공을 시작한 뒤 일반분양을 시작합니다.

02-6 준공 및 이전고시

준공을 마치면 이전고시 절차를 시행합니다. 이전고시란 공사를 마치고 대지확정측량을 통해 관리처분계획대로 조합과 조합원에게 신축건물과 토지의 소유권을 이전하는 절차입니다. 이전고시를 끝으로 조합원은 신축 주택의 소유권이전등기를 마칩니다. 이로써 사업은 청산을 끝으로 마무리됩니다.

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.