토지 수용 시 양도세 계산방법 (공익사업용 토지에 대한 감면 정리)

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01  토지 수용 양도소득세 납세의무

“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. (소득세법 제88조 제1항) 따라서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우 역시 소득세법상 양도에 해당하여 양도소득세 납세의무가 존재합니다.

양도소득세는 납세자가 신고하는 세목으로 무신고하거나 과소 신고하는 경우 양도소득세와 가산세 등 추징의 위험이 존재합니다.

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02  토지 수용 양도소득세 계산방법

1️⃣ 양도가액

토지 수용 시 양도가액은 수용보상금입니다. 수용보상금이 증액된 경우 증액 보상금도 양도가액이 되기 때문에 이미 신고한 양도소득세를 수정신고해야 합니다.

 

2️⃣ 취득가액

토지 수용 시 해당 토지의 취득가액을 실지거래가 액이 원칙입니다. 토지를 유상으로 취득한 경우에는 해당 토지 매매 계약서 상 거래금액이며, 여기에 취득세 등 부대비용을 합산한 금액이 취득가액에 해당합니다.

만약 토지를 상속받았거나 증여받은 경우 상속세 신고 또는 증여세 신고서상 해당 토지의 평가금액이 취득가액이 됩니다. (다만 상속세 신고하지 않은 경우에는 일반적으로 상속개시 당시 해당 토지의 개별공시지가가 취득가액입니다.)

 

​3️⃣ 필요경비

대표적인 필요경비에는 토지 취득 당시 취득세와 관련 부대비용, 법무사 등기 비용, 공인중개사 중개 보수 등이 있습니다. 또한 토지 수용에 대한 양도세 신고 시 세무사에게 지급하는 신고대리 보수도 필요경비에 해당하여 일정 부분 세금 감소 효과가 있습니다.

 

​4️⃣ 장기보유특별공제

장기보유특별공제란 일정 기간 부동산 등을 보유한 뒤 처분할 경우 양도차익의 일정 부분을 공제해 주는 것으로 부동산을 3년 이상 보유한 경우 적용할 수 있습니다.

만약 수용된 토지를 7년 6개월 보유했다면 아래 표에 따라 14% 장기보유특별공제를 적용합니다. 15년 이상 보유한 토지는 그 이상 보유해도 장기보유특별공제 30%를 적용합니다. (아래 표 참조)

5️⃣ 기본공제

양도소득이 있는 자는 기본공제 250만원을 적용합니다. 기본공제는 1년을 기준으로 한 번만 적용하는 것으로 만약 같은 해에 다른 부동산 등 양도소득이 발생했다면 기신고한 양도소득금액과 합산하여 기본공제 250만원을 한 번 적용합니다.

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6️⃣ 세율

토지 수용 양도세 세율은 과세표준에 따라 기본세율 6% ~ 45%를 적용합니다. 여기에 지방소득세를 고려한다면 6.6% ~ 49.5%를 최종적으로 부담하게 됩니다. (지방소득세는 양도세의 10%입니다.)

또한 해당 토지가 비사업용토지에 해당하는 경우에는 기본세율에 10% p를 가산하여 16% ~ 55%를 적용합니다. 비사업용토지는 실무상 복잡한 경우가 많기 때문에 사전에 세무사와 개별상담하는 것을 권장합니다. 잘못된 판단은 추후 가산세 등 불이익 있습니다.

 

7️⃣ 세액감면

위 일련의 순서에 따라 양도소득세 산출세액을 계산할 수 있습니다. 이후 각 납세자의 상황에 따라 가산세를 더하거나, 세액감면 대상에 해당하는 경우 감면액을 차감하여 최종적으로 납부할 세금을 계산합니다.

토지 수용의 경우 여러 세액감면 조항을 검토 및 적용할 수 있습니다. 일반적으로 토지 수용의 경우 아래 조항을 검토할 수 있습니다.

• 자경농지에 대한 양도소득세 감면
• 농지대토에 대한 양도소득세 감면
• 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
• 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례
• 개발제한구역지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세 감면

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03  공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면

공익사업에 관한 법률 등에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우 아래 요건을 충족하면 양도소득세 감면을 적용할 수 있습니다.

1️⃣ 사업인정고시일로부터 소급 2년 이전에 취득할 것

2️⃣ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법) 등에 따라 사업시행자에게 양도할 것

여기서 사업인정고시일이란 법률에 따라 국토부장관이 사업시행자의 성명, 사업의 종류, 사업지역 등을 관보에 고시한 날의 의미합니다. 만약 사업인정을 추가 또는 변경 고시한 경우 최초 고시일을 인정고시일로 보는 것이며, 추가 또는 변경지정으로 새로이 편입된 토지는 추가 또는 변경 고시한 날을 인정고시일로 보는 것입니다. (부동산거래관리-176, 2011.02.24.)

​상속으로 취득한 토지 등이 공익사업에 수용된 경우에는 피상속인의 취득시기를 상속인의 취득시기로 보아 2년을 판단하면 됩니다. (조세특례제한법 제77조 제9항)

​또한 취득가액 이월과세가 적용되는 경우를 수증자의 토지 등이 공익사업에 수용된 경우에는 증여자의 당초 취득시기를 수증자의 취득시기로 봅니다. (조세특례제한법 제77조 제9항)

​공익사업용 토지 등에 대한 감면 적용 시 감면율은 아래와 같습니다.

수용보상금을 현금으로 수령하는 경우 양도소득금액의 10%를 감면 적용하며, 채권으로 보상받는 경우 15% 감면율을 적용합니다.

구분	감면율
현금보상	10%
채권보상	15%
3년 만기 특약채권	30%
5년 만기 특약채권	40%

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04  공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면

다음 글에서 토지 수용보상 시 적용할 수 있는 세액감면을 정리합니다.

토지 수용 시 양도세 절세 포인트(세액감면)

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.