증여받은 토지 수용 시 양도세 계산방법과 절세 방법

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01  증여받은 토지 수용 시 양도세는 어떡하나요?

토지를 증여받고 그 토지가 공익사업에 수용되는 경우 자신의 의사와 무관하게 증여받은 토지는 처분됩니다. 세법은 수용 역시 '양도'로 보아 양도소득세 납세의무가 부여합니다. 따라서 법에서 정한 기한까지 납세자는 양도소득세와 지방소득세를 신고하고 납부해야 합니다.(양도소득세는 세무서에서 고지하지 않습니다. 납세자가 직접 신고하거나 세무사 등을 통해 일정 기한까지 신고해야 합니다.)

다만 증여받은 토지의 경우 일반적인 경우보다 고려할 사항이 몇 가지 늘어납니다. 이번 글은 증여받은 토지가 국가 등에 수용된 경우 양도소득세 계산 방법, 유의사항과 세액감면 적용을 통한 절세 방법을 소개합니다.

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02  증여받은 토지 수용 시 양도소득세 계산방법

① 양도가액

양도가액은 말 그대로 판 금액입니다. 수용의 경우 수용보상금이 양도가액에 해당합니다. 보상금은 토지수용확인서나 손실보상협의계약서 등에서 확인할 수 있습니다. 다만 수용 대상이 토지뿐 아니라 건물이나 지장물 등이 있다면 물건별로 구분하여 양도차익을 계산할 필요가 있으며, 양도소득세 과세대상 판단이 필요한 경우도 존재합니다.

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② 취득가액

증여받은 토지의 경우 취득가액은 증여세 신고 당시 신고서상 평가액입니다. 예를 들어 증여받을 당시 토지의 가액을 4억원으로 하여 증여세 신고 납부했다면 취득가액은 4억원입니다. 만약 상속받은 토지라면 상속세 신고서 상 상속재산평가액을 취득가액으로 봅니다.(상속세를 신고하지 않고 등기만 한 경우는 상속개시시점 토지의 개별공시지가를 취득가액으로 볼 수 있습니다.)¹

다만 증여받은 토지의 경우 유의할 점이 하나 있습니다.

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산은 10년 이내²  양도하는 경우 증여한 자의 취득가액을 양도소득세 계산 시 취득가액으로 봅니다. 원래 양도소득세에서 취득가액은 자신이 취득한 금액으로 계산하는 것이지만 증여받은 재산을 10년 이내 처분하는 경우에는 증여한 자가 최초 취득한 금액으로 양도소득세를 계산하도록 되어 있습니다. 이는 증여재산공제를 활용한 양도소득세 회피를 방지하기 위해 만든 규정입니다. 이를 '취득가액 이월과세'라고 합니다.

다만 증여받은 토지 수용되는 경우에는 불가피하게 양도하는 것인 점을 고려하여 사업인정고시일부터 소급 2년 이전에 증여받았다면 위 취득가액 이월과세 규정을 적용하지 않고 당초 수증자의 취득가액을 양도소득세 계산 시 적용할 수 있습니다.

¹ 다만 상속세 결정 등이 있다면 결정된 금액을 취득가액으로 합니다.

²  2023년 1월 1일 이후 수증분부터 10년이며, 2022년 12월 31일 이전 수증분은 5년 입니다.

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③ 필요경비

토지에 대한 자본적지출(토지의 가치를 현실적으로 증가시킨 것을 의미합니다. 토지의 경우 성토비용 등을 예로 들 수 있습니다.) 또는 취득세와 취득 당시 소요된 비용이 필요경비에 해당합니다. 만약 수용 시 세무사를 통해 양도소득세 신고하는 경우 신고 수수료 역시 필요경비에 해당합니다. 취득가액과 필요경비는 빠짐없이 챙겨야 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.

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④ 장기보유특별공제

장기보유특별공제란 토지를 일정 기간 보유하는 경우 양도차익에서 일정률을 차감하는 것을 뜻합니다. 3년 이상 보유하는 경우 장기보유특별공제를 적용할 수 있으며, 매년 2%씩 증가합니다. 다만 15년 이상 보유하는 경우 30%를 적용하는 것이며, 30%가 최대 공제율이기 때문에 그 이상 보유해도 공제율을 같습니다.

다만 여기서 주의할 점은 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우에는 증여일부터 양도일까지 보유기간 계산하면 되지만, 소급하여 2년 내 증여받은 경우에는 취득가액 이월과세 규정이 적용돼 증여한 자의 취득일부터 수증자의 양도일까지 기간으로 보유기간을 계산합니다.

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⑤ 기본공제

양도소득 기본공제는 연 250만원 적용합니다. 다만 연간 2회 이상 양도소득이 있는 경우 양도소득을 합산하여 기본공제 250만원을 적용합니다.

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⑥ 세율

양도소득세는 과세표준에 세율을 적용합니다. 따라서 위 순서에 따라 최종 계산된 과세표준에 위 세율을 적용합니다. 다만 세율 적용에 있어서도 양도하는 토지가 비사업용토지에 해당한다면 위 세율에 10%p를 가산해야 합니다. 예를 들어 과세표준이 1.5억원 이하인 경우로 비사업용토지에 해당하는 경우 적용 세율은 45%입니다.

세율까지 적용하면 산출세액을 구할 수 있습니다. 다면 여기서 법에서 정한 요건을 충족하는 경우 각종 세액감면을 검토하여 추가 적용할 수 있습니다. 구체적인 내용은 아래에서 설명합니다.

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03  증여받은 토지 수용 시 검토해 볼 수 있는 세액감면

소득세법과 조세특례제한법은 수 십 가지의 양도소득세 비과세와 세액감면 조항을 두고 있습니다. 하지만 이 감면 조항은 법에서 정한 요건을 모두 충족한 경우에 한하여 적용할 수 있고, 조항에 따라 양도소득세 전액을 비과세해 주거나 10% ~ 40% 감면을 적용할 수 있습니다.

수용 받은 토지의 경우에는 대표적으로 위에서 정리한 네 가지 감면을 적용받을 수 있습니다. 각 감면은 10% ~ 40% 세액감면을 적용할 수 있으며, 자경농지에 대한 양도소득세 감면의 경우 양도소득세 100% 감면을 적용할 수 있습니다.

세액감면 효과가 이렇게 강력한 만큼 감면 대상 역시 까다롭습니다. 따라서 법에서 정한 요건을 하나라도 충족하지 못하거나 적용에 어려움이 있을 것으로 판단된다면 감면은 받을 수 없습니다.

세액감면을 잘못 판단하여 적용하는 경우 추후 세무서로부터 덜 납부한 양도소득세와 지방소득세를 추징당할 수 있으며 이때 과소신고에 대한 가산세를 추가 부담할 수 있습니다. 따라서 최초 신고할 때 자신의 사실관계를 구체적으로 검토하여 객관적인 증빙자료를 모두 갖춰야 추후 불이익이 없습니다.

이미 다른 글에서 수용 토지의 세액감면 요건을 자세하게 설명하고 있으니 아래 글을 참고하시면 됩니다.

토지 수용 시 양도세 절세 포인트(세액감면)

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04  증여받은 토지 수용 시 양도소득세 유의사항 

증여받은 토지의 경우 아래와 같은 유의사항이 있습니다. 구체적인 검토는 납세자의 상황에 따라 다르기 때문에 개별적으로 판단해야 합니다.

• 소득세법상 취득가액 이월과세 규정 검토
• 취득가액 이월과세 적용에 따른 취득가액 산정과 장기보유특별공제
• 증여받은 재산의 취득가액 산정
• 비사업용토지 판정

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05  수용 양도세 세무사 선택과 절세 상담

세법은 하나입니다. 하지만 양도소득세는 세무사마다 다르게 산출됩니다.

왜 그럴까요?

세무사마다 실무 경험의 정도와 전문 영역이 다르기 때문입니다. 또한 납세자의 상황에 따라 적용할 세액감면을 꼼꼼하게 검토하는 세무사가 있는 반면, 가장 기본적인 계산만 해주는 세무사도 있습니다. 수용의 경우 최소 몇 가지 세액감면을 적용할 필요가 있으며, 취득가액 산정에 있어서도 절세 포인트가 존재할 수 있습니다. 저 같은 경우 공익 수용 양도소득세 신고 시 자체 '수용 양도소득세 매뉴얼'에 따라 검토하고 모든 세액감면을 빠짐없이 검토하고 있습니다.

수용 토지로 양도소득세 납부가 부담이신 경우, 아직 보상금을 수령하기 前 단계로 컨설팅을 통해 절세 효과를 극대화하실 분은 아래 연락처로 문의 부탁드리겠습니다. 본인이 받을 수 있는 최소 세금으로 안내해 드리겠습니다.

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.