토지 수용 시 양도세 절세 포인트(세액감면)

공익사업으로 수용 보상금을 받은 경우 검토할 수 있는 세액감면을 정리합니다.

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01  토지 수용 양도소득세 감면 조항 

소유한 토지가 공익사업에 편입되어 수용보상금을 수령한 경우에도 양도세를 자진 신고납부해야 합니다. 아래 포스팅에서 토지 수용 시 양도세 납세의무, 양도세 신고 방법을 정리하고 있습니다.

토지 수용 시 양도세 계산방법 (공익사업용 토지에 대한 감면 정리)

토지가 공익사업에 수용된 경우 여러 세액감면을 검토해 볼 수 있습니다.

이번 글은 아래 감면 조항 요건과 감면율을 정리합니다.

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02  공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면

가장 먼저 검토할 감면은 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 (조특법 제77조)입니다. 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세 감면을 적용할 수 있습니다.

1️⃣ 사업인정고시일로부터 소급 2년 이전에 취득할 것

2️⃣ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법) 등에 따라 사업시행자에게 양도할 것

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여기서 사업인정고시일이란 법률에 따라 국토부장관이 사업시행자의 성명, 사업의 종류, 사업지역 등을 관보에 고시한 날의 의미합니다. 만약 사업인정을 추가 또는 변경 고시한 경우 최초 고시일을 인정고시일로 보는 것이며, 추가 또는 변경지정으로 새로이 편입된 토지는 추가 또는 변경 고시한 날을 인정고시일로 보는 것입니다. (부동산거래관리-176, 2011.02.24.)

​상속으로 취득한 토지 등이 공익사업에 수용된 경우에는 피상속인의 취득시기를 상속인의 취득시기로 보아 2년을 판단하면 됩니다. (조세특례제한법 제77조 제9항)

또한 취득가액 이월과세가 적용되는 경우를 수증자의 토지 등이 공익사업에 수용된 경우에는 증여자의 당초 취득시기를 수증자의 취득시기로 봅니다. (조세특례제한법 제77조 제9항)

공익사업용 토지 등에 대한 감면 적용 시 감면율은 아래와 같습니다.

수용보상금을 현금으로 수령하는 경우 양도소득금액의 10%를 감면 적용하며, 채권으로 보상받는 경우 15% 감면율을 적용합니다.

구분	감면율
현금보상	10%
채권보상	15%
3년 만기 특약채권	30%
5년 만기 특약채권	40%

 

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03  대토보상에 대한 양도소득세 과세특례

공익사업 시행으로 편입되는 토지를 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득한 경우로 해당 공익사업의 시행으로 조성된 토지로 보상받는 부분에 대해서 양도소득세 감면 또는 과세이연을 받을 수 있습니다. (조세특례제한법 제77조의2)

여기서 양도소득세 감면이란 공익사업으로 발생한 양도소득에 대한 양도소득세 일부를 감면해 주는 것을 의미하며, 과세이연이란 공익사업 시행으로 토지를 양도하는 시점에 양도소득세를 과세하지 않으나, 대토(보상을 현금으로 받지 않고 공익사업 시행으로 조성된 토지로 받은 경우 그 토지)를 양도하는 경우 과세하는 것을 의미합니다.

✅ 양도소득세 감면

① 사업인정고시일부터 소급 2년 이전에 취득한 토지일 것
② 토지 보상금을 공익사업 시행으로 조성된 다른 토지로 받을 것
③ 공익사업시행자가 대토보상 명세를 국세청에 통보할 것

 

위 양도소득세 요건을 모두 충족하는 경우 양도차익 중 대토보상에 따른 비율에 상당*하는 양도소득세 산출세액의 40%를 세액감면할 수 있습니다.

* (양도차익 - 장기보유특별공제) × 대토보상상당액/총보상액(현금보상+채권보상+대토보상)

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✅ 과세이연

① 사업인정고시일부터 소급 2년 이전에 취득한 토지일 것
② 토지 보상금을 공익사업 시행으로 조성된 토지로 받을 것
③ 공익사업시행자가 대토보상 명세를 국세청에 통보할 것

 

위 양도소득세 요건을 모두 충족하는 경우 대토 보상 시점에서 대토보상에 상당하는 양도차익은 과세하지 않습니다. 이후 대토보상받은 토지를 양도하는 경우 해당 토지의 취득가액에서 대토보상 당시 과세이연한 금액을 차감합니다. 즉 대토보상금을 받은 시점에는 양도세 과세를 하지 않으나 해당 토지 처분 시점에 과세함으로 세부담을 이연해주는 것입니다.

대토보상에 따른 세액감면과 과세이연은 납세자가 선택할 수 있습니다. 둘 중 무엇이 항상 유리하지 않기 때문에 세무사와 개별상담을 통해 자신에게 가장 유리한 선택을 해야 합니다. 위에 작성한 내용은 가장 기초 내용으로 이외에도 감면한도, 감면세액 또는 과세이연 추징 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 대토보상에 따른 과세특례 적용 전 세무사와 개별 상담 진행하는 것을 권장합니다.

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04  개발제한구역 지정에 따른 토지 등에 대한 양도소득세 감면

개발제한구역 지정에 따른 양도세 감면 규정은 감면율 40%와 25%로 구분할 수 있습니다.

감면율 40% 요건

1️⃣ 개발제한구역 해제일부터 1년 이내 사업인정고시가 될 것
2️⃣ 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지를 취득할 것
3️⃣ 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등 소재지에 거주할 것*

 

감면율 25% 요건

1️⃣ 개발제한구역 해제일부터 1년 이내 사업인정고시가 될 것
2️⃣ 사업인정고시일부터 20년 이전에 해당 토지를 취득할 것
3️⃣ 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등 소재지에 거주할 것*

* 해당 토지 등 소재지에서 거주할 것이란 아래 어느 하나에 해당하는 지역에 거주함을 의미합니다.
(조세특례제한법 시행령 제74조)
① 해당 토지가 소재하는 시·군·구 안의 지역
② 해당 토지가 소재하는 시·군·구와 연접한 시·군·구 안의 지역
③ 해당 토지로부터 직선거리 30km 이내 지역
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* 거주기간 계산에 있어 취학, 징집, 질병의 치료 또는 요양의 사유로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못하는 경우에는 해당 토지 등 소재지에 거주한 것으로 봅니다. (조세특례제한법 시행규칙 제30조)

 

법문상으로는 개발제한구역 해제 후 사업인정고시가 된 경우에 한하여 위 규정을 적용할 수 있으나, 해석상 개발제한구역 해제 前 사업인정고시가 된 경우 역시 위 규정을 적용합니다. (법규재산2014-598, 2014.5.2.)

공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 (조특법 제77조)와 위 규정이 동시에 적용되는 경우에는 중복 적용할 수 없습니다.

감면한도

조특법 제33조, 제43조, 제66조 내지 제69조, 제69조의2 내지 제69조의4, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우 초과하는 부분은 감면을 적용하지 않습니다.

따라서 개발제한구역 지정에 따른 감면세액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원까지 감면되는 것이며, 만약 같은 연도에 다른 조세특례제한법상 감면을 받았다면 해당 감면세액과 합산하여 감면한도 1억원을 적용합니다.

농어촌특별세

위 조항에 따라 양도소득세를 감면받은 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 신고·납부해야 합니다.(농특법 제5조)

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05  자경 농지에 대한 양도소득세 감면

자경농지가 수용된 경우 자경농지에 대한 양도소득세 감면 조항을 적용하여 양도세 100% 감면을 적용할 수 있습니다. 자경농지에 대한 양도소득세 감면은 농지가 수용된 경우로서 8년 이상 해당 농지에서 직접 경작한 농민 등이라면 적용받을 수 있습니다. 다만 감면 적용에 있어 법에서 정한 요건을 모두 충족해야 하기 때문에 실무상 판단에 어려움이 많습니다. 가장 일반적인 요건을 아래에서 정리하되 실제 감면 여부는 세무사와 개별상담하는 것을 권장합니다.

아래 1️⃣~4️⃣를 모두 충족한 경우 감면을 적용할 수 있습니다.

1️⃣ 농지 요건

농지란 양도일 현재 공부 상 지목과 무관하게 사실상 농지로 사용되어야 합니다. 농지의 구체적 범위는 조세특례제한법 시행규칙 제27에서 열거하고 있습니다.

농지는 전, 답으로서 지적 공부 상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지 경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도, 수로 등을 포함하는 것으로 한다.

 

2️⃣ 재촌 요건

재촌이란 해당 농지 소재지에 소유자가 거주하는 것을 의미합니다. 따라서 농지소재지 또는 일정 범위 안에 있는 곳에 실제 거주하여야 재촌 요건을 충족할 수 있습니다. 구체적인 요건은 아래와 같습니다.

① 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역

② 위 ① 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

③ 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내 지역

여기서 연접이란 동일 경계선을 두고 서로 붙어있는 행정구역을 의미합니다.

 

3️⃣ 자경 요건

자경이란 직접 경작을 의미하는 것으로 소유자가 직접 자기의 노동력으로 해당 농지에서 농작물 등을 경작해야 합니다. 만약 타인에게 대리경작하는 경우 자경으로 보지 않는 것입니다.

또한 농지를 직접 경작하더라도 사업소득금액과 총급여가 연 3,700만원 이상인 해(年)는 자경 기간으로 볼 수 없습니다. 즉 다른 소득이 발생하는 경우 실제 직접 농지를 경작하더라도 세법상 자경을 인정하지 않습니다. 해당 내용은 다른 글에서 정리하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

다른 소득이 있는 경우 자경 판단하는 방법

 

4️⃣ 기간 요건

위 재촌과 자경 기간이 농지 보유기간 중 8년 이상이어야 합니다. 다만 상속으로 취득한 농지의 경우 기간 판단이 다르니 세무사와 개별상담 진행하기 바랍니다.

상속농지 양도세 100% 감면요건

 

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06  토지 수용 양도세 상

세액감면은 납세자의 구체적 사실관계를 충분하게 검토한 후 관계법령뿐 아니라 판례, 유권해석까지 종합적으로 고려하여 적용해야 합니다. 잘못된 세액감면 적용은 추후 양도소득세와 가산세 추징 등 위험이 있습니다. 최종적으로 세액감면을 적용하기 전 세무사와 개별상담 진행하시기 바랍니다.

여러 필지가 동시에 수용되는 경우 수용보상금 수령 시기 조절로 절세를 원하시는 분, 수용 보상금에 대한 양도세 세액감면 요건 검토와 단순 양도세 신고가 아닌 최적 절세를 위한 양도세 신고대리가 필요한 분은 아래 연락처로 문의 부탁드립니다.

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.