1주택 + 1분양권 양도세 비과세 특례 정리

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01  분양권의 정의와 주택 수 산입 여부

​분양권이란 도시 및 주거환경정비법 등에 따라 주택공급계약을 통해 획득한 권리입니다. 일반적으로 청약에 당첨되어 일반 분양을 받게 되는 경우를 생각하면 됩니다.

2021년부터 분양권도 양도소득세 주택 수 판단 시 1주택으로 보는 것으로 개정되었습니다. 여기서 말하는 분양권은 소득세법 제88조에서 규정하고 있으며, 시행령에서 구체적인 범위를 열거하고 있습니다. 예를 들어 오피스텔 분양권은 소득세법 제88조에서 열거하는 분양권에 해당하지 않아 2021년 이후 취득분이더라도 주택 수에 산입하지 않습니다.

​참고로 지방세법상 분양권의 주택 수 산입 시기는 2020년 8월 12일 취득분부터 적용합니다.

​따라서 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 소득세법상 1주택으로 보지만 2020년 12월 31일 이전 취득한 분양권은 주택 수에 산입하지 않습니다.

 

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02  분양권 취득 시기

분양권이 주택 수에 포함되는지는 분양권의 취득시기 판단이 선행되어야 합니다. 분양권의 취득시기 판단은 아래 표로 요약하겠습니다.

구분	분양권 취득시기
청약으로 취득한 경우	당첨일
전매로 취득한 경우	잔금청산일

참고로 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권을 2021년 1월 1일에 동일세대원이 배우자에게 증여한 경우 수증자가 취득한 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득했더라도 주택 수에 산입하지 않는다는 해석이 있습니다. (서면-2021-법령해석재산-0918, 2021.07.23.)

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03  분양권 자체는 비과세 불가

분양권 자체를 양도하는 경우에는 비과세 제도가 없습니다. 조합원입주권과 분양권은 성격이 다릅니다. 입주권은 종전 주택이 존재하다 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었기 때문에 비과세 특례가 존재하지만 분양권은 처음 취득 당시부터 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 주택이었던 적이 없습니다. 따라서 주택에 대한 비과세 제도를 적용할 수 없는 것입니다.

대신 2021년 1월 1일부터 주택 분양권도 주택 수 에 산입되면서 다른 주택 처분 시 비과세 판단에 있어 다양한 쟁점들이 발생했습니다. 이번 글은 이와 관련된 내용을 정리합니다.

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04  A 주택 취득 → 분양권 취득 → A 주택 양도 시 비과세​

1주택을 소유한 1세대가 분양권을 취득한 경우 종전주택을 처분할 때 비과세를 적용 받을 수 있는 경우를 살펴보겠습니다.

사례를 들어 설명하겠습니다.

​A 주택을 소유하고 있는 1세대가 분양권을 취득하여 1세대 2주택자가 되었습니다. 이때 기존에 소유한 A 주택을 처분할 때 일정 요건을 충족한다면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 구체적인 법령은 아래를 참고하시면 됩니다.

여기서 일정 요건은 다음과 같습니다.

​소득세법 시행령 제156조의3 제2항 요약

​1️⃣ A 주택(조문에서 "종전주택"을 말함)을 취득 후 1년을 경과하여 분양권을 취득할 것

2️⃣ 분양권 취득 이후 3년 이내 A 주택을 처분할 것

3️⃣ A 주택은 2년 이상 보유할 것 & 2017.08.03. 이후 조정대상지역 취득한 주택인 경우 2년 이상 거주할 것

4️⃣ 양도가액은 12억원 이하일 것 (12억원 초과 시 12억원 초과하는 양도차익은 양도세 과세)

 

요건을 판단할 때 유의할 점은 ① 위 조항은 21년 이후 분양권 취득 시 적용한다는 점, ② 분양권 취득 이후 3년 이내 종전주택을 처분한다는 의미는 분양권 당첨일부터 (전매로 분양권 취득 시 잔금청산일) 3년을 기산한다는 점입니다.

​위 2️⃣ 분양권 취득 이후 3년 이내 A 주택을 처분할 것 요건을 충족하지 못한 경우에도 일정 요건을 갖춘다면 종전주택 (A) 비과세를 적용할 수 있습니다. 아래에서 살펴보겠습니다.

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05  A 주택 취득 → 분양권 취득 → 분양주택 거주 후 A 주택 비과세

이번 조항은 1주택을 소유한 1세대가 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득하고 3년이 경과한 경우 기존 주택을 처분하는 경우 비과세를 적용할 수 있는 내용입니다. 해당 조항을 적용받기 위해서는 일정 요건을 충족해야합니다. 요건을 정리하면 다음과 같습니다.

소득세법 시행령 제156조의3 제3항 요약

1️⃣ A 주택(조문에서 "종전주택"을 말함)을 취득 후 1년을 경과하여 분양권을 취득할 것

2️⃣ 취득한 분양권이 주택으로 완성된 후 3년 이내 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것

3️⃣ 취득한 분양권이 주택으로 완성되기 전 또는 된 후 3년 이내 종전주택을 양도할 것

4️⃣ A 주택은 2년 이상 보유할 것 & 2017.08.03. 이후 조정대상지역 취득한 주택인 경우 2년 이상 거주할 것

5️⃣ 양도가액은 12억원 이하일 것 (12억원 초과 시 12억원 초과하는 양도차익은 양도세 과세)

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여기서 참고할 점은 입법실수로 1️⃣ A 주택(조문에서 "종전주택"을 말함)을 취득 후 1년을 경과하여 분양권을 취득할 것 요건이 2022년 2월 15일 포함되어 해당일 전 (2021년 1월 1일 ~ 2022년 2월 14일)에 취득한 분양권은 1️⃣ 요건을 적용하지 않습니다. (소득세법 시행령 부칙 대통령령 제32420호)

추가로 제2항과 제3항은 주택을 먼저 취득하고 분양권을 취득한 경우에 한하여 적용하는 것입니다. 따라서 분양권을 먼저 취득하고 주택을 나중에 취득한 경우에는 비과세를 적용할 수 없습니다. 다만 분양권을 2021년 1월 1일 전에 취득한 경우라면 일시적 1세대 2주택 특례를 검토하여 종전주택 처분 시 비과세를 적용할 수 있습니다. (이번 글은 2021년 이후 취득한 분양권을 가정하였기 때문에 자세한 내용은 생략합니다.)

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.