토지 수용 보상금 받기 전 체크해야 할 절세 포인트

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01  절세 포인트 1 : 양도시기 조절

양도세는 1월 1일 ~ 12월 31일까지 부동산 등 양도소득을 합산하여 누진세율을 적용합니다. 따라서 연도 중에 2회 이상 부동산을 처분하거나 여러 필지 토지를 한 번에 처분하는 경우 누진세율 구조로 세부담이 증가합니다.

예를 들어 2필지의 토지가 수용되어 필지당 5억원의 양도차익이 발생한 경우 같은 해에 양도했다면 10억원에 대해서 한계세율 42%를 적용해 약 3억 8,400만원의 양도세를 부담합니다. 반대로 1필지는 올해 처분하고 남은 1필지는 다음 연도 초에 처분한다면 각각 1억 7,400만원씩 두 번 납부하게 되어 총 3억 4,800만원을 부담합니다. 연도를 달리하여 양도했다는 이유로 세금이 약 4,000만원 정도 줄어듭니다.

이와 같은 내용을 토지 수용에 적용한다면 수 천만원에서 수 억원까지 절세할 수 있습니다.

여러 필지 토지가 있는 경우 필지별 수용보상금 수령 시기를 달리하고, 일부 토지에 대해서 재결신청한다면 최적 절세 계획을 기대할 수 있습니다.

또한 법에서 정한 일정 요건을 충족한 경우 양도세 감면을 적용받을 수 있는데 이 역시도 연도별 세액감면 한도를 두고 있기 때문에 연도를 달리한다면 세액감면을 최대로 적용받을 수 있습니다.

토지 수용 양도시기는 보상금을 수령받은 시점이 아닙니다. 토지 수용 단계(협의보상 - 수용재결 - 이의재결- 행정소송)에 따라 양도일자를 법에서 정하고 있기 때문에 보상금을 수령받지 않아도 수용개시일이 양도시기가 되어 의도치 않게 신고기한을 경과하여 무신고할 수 있으며, 실제 보상금 수령 시점을 양도일자로 오인하여 합산하지 않거나 감면 한도를 잘못 적용하여 과소 신고할 수도 있습니다.

아래 글은 토지 수용 단계별 양도시기를 정리한 글입니다.

토지 수용 절차로 보는 수용 양도시기

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02  절세 포인트 2 : 현금보상 vs 채권보상 vs 대토보상

토지 수용보상금은 크게 ① 현금보상, ② 채권보상, ③ 대토보상으로 수령할 수 있습니다.

현금보상이란 말 그대로 수용보상금을 현금으로 일시에 받는 것입니다. 채권보상의 경우 채권으로 보상금을 수령하여 일정 만기 이후 원금을 받게 됩니다. 대토보상은 공익사업 시행으로 조성된 토지 일부를 보상금으로 받는 것으로 새로운 토지를 취득하게 됩니다. 이 역시도 기존 토지를 유상으로 이전하고 토지로 대가를 받은 것이기 때문에 양도로 봅니다. 즉 대토보상 시에도 양도세 납세의무는 여전히 존재합니다.

보상금 수령방법에 따라 세금은 달라집니다. 같은 가치로 보상을 받더라도 수령방법이 현금이냐, 채권이냐, 대토냐에 따라 세액감면율과 과세 방식이 달라지며 그 결과 보상금 수령방법에 따른 절세가 가능합니다.

예를 들어 공익사업용 토지에 대한 양도세 감면 규정을 적용할 때 현금보상 시 감면율은 10%, 채권보상 시 감면율은 15% ~ 40%입니다. 또한 대토보상에 대한 과세특례를 고려했을 때 양도세 감면 40% 또는 과세이연 특례를 적용해 충분히 절세가 가능합니다.

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03  절세 포인트 3 : 세액감면 사전 검토

토지가 공익사업 등에 수용된 경우 여러 세액감면 조항을 검토할 수 있습니다. 따라서 사전에 세무사와 납세자가 사실관계를 토대로 세액감면을 검토하고 사전에 보완할 수 있는 부분이 있다면 보상금 수령 전 자료 보완과 요건을 갖춰 세액감면을 적용할 수 있습니다. 이와 같은 절차는 반드시 사전에 진행해야 하는 것이기 때문에 모든 수용이 끝난 시점에는 감면을 적용받을 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

아래 글은 수용 토지에 적용할 수 있는 세액감면을 적용한 글입니다.

토지 수용 시 양도세 절세 포인트(세액감면)

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04  절세 포인트 4 : 증여를 통한 절세

 

수 십년 전에 취득했거나 토지 가격이 급등하여 취득가액이 낮으면 양도차익이 커 양도소득세 부담이 매우 큽니다. 이 경우 사전에 증여를 통해 취득가액을 높이거나 자녀나 자녀 세대 (사위, 며느리, 손자 등)에게 증여하여 실질적으로 부모 자산을 자녀 세대에게 이전함과 동시에 양도세 부담을 낮출 수 있습니다. (경우에 따라 양도세 부담 전혀 없이 증여세만 납부하고 재산을 이전할 수도 있습니다.)

물론 취득가액 이월과세와 증여 등 복합적인 세무 이슈를 검토해야 하지만 증여공제와 취득가액 이월과세 배제 대상을 적절하게 이용한다면 충분히 절세 포인트가 존재합니다.

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05  토지 수용 절세 컨설팅

모든 세금은 절세하기 위해선 사후가 아닌 "사전"에 미리 준비해야 합니다. 사전에 본인의 구체적인 상황과 법령, 유권해석 등을 충분하게 고려하고 컨설팅해야 절세효과를 극대화할 수 있습니다. 특히 토지 수용의 경우 보상금 수령방법, 필지별 보상금 수령 시기와 재결신청 여부, 사전 증여를 통한 자녀 세대로의 부의 이전 등 다양한 절세 포인트가 존재합니다.

아래 연락처로 문의하시면 각자 본인 상황에 맞춰 컨설팅을 진행할 수 있습니다.

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.