조합원 입주권 비과세 요건

 

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01  원조합원과 승계조합원 구분

조합원은 원조합원과 승계조합원으로 구분할 수 있습니다.

• 원조합원 : 관리처분계획인가일 이전에 주택 등을 보유하여 조합원 자격을 얻은 자
• 승계조합원 : 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 매매 등으로 취득한 자

조합원의 구분은 앞으로 설명할 입주권 비과세 판단은 물론 입주권 취득 이후 다른 주택 비과세 판단에도 주요 검토사항 중 하나입니다.

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02  원조합원의 입주권 비과세

1세대 1주택자가 그 1주택을 양도할 때 일정 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 여기서 1주택은 부동산으로, 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권은 해당하지 않습니다.

하지만 비과세 요건을 충족한 주택이 재건축 사업 등으로 입주권으로 변환된 경우 그 입주권을 양도할 때 위와 같은 이유로 비과세를 적용할 수 없는 것은 불합리한 점이 있습니다.

따라서 법은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택이 입주권으로 변환되어 입주권 상태로 양도하는 경우에도 비과세를 적용하도록 별도 규정을 두고 있습니다. (소득세법 제89조 제1항 4호)

조합원이 그 입주권을 양도하는 경우 비과세 요건은 아래를 모두 충족해야 합니다.

① 원조합원의 입주권일 것
② 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것
③ 양도일 현재 다른 주택 또는 조합원입주권 또는 분양권을 보유하고 있지 않을 것

① 원조합원의 입주권일 것

승계조합원은 위 규정의 취지에 해당하지 않기 때문에 승계조합원의 입주권은 비과세를 적용할 수 없습니다. 즉 원조합원에 한하여 적용합니다.

② 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것

여기서 '1세대 1주택 비과세 요건'은 소득세법 시행령 제155조 제1항에서 규정합니다.

① 거주자인 1세대가 1주택을 소유할 것
② 보유기간 2년 이상일 것
③ 2017.8.3. 이후 조정대상지역에 취득한 경우 보유기간 중 2년 이상 거주할 것

1세대 1주택 비과세 요건은 관리처분계획인가일 현재 충족해야 합니다. 즉 관리처분계획인가일 현재 해당 주택을 2년 이상 보유하지 않았거나, 조정대상지역으로 지정되었음에도 2년 이상 실거주하지 않아 비과세 요건을 충족하지 못했다면 위 입주권 비과세는 적용할 수 없습니다.

다만 관리처분계획인가일 이후 주택 멸실이 이루어지는 경우 실제 거주 및 보유하고 있는 기간을 보유 및 거주기간으로 계산합니다.

관리처분계획인가일이란 도정법에 따른 재개발, 재건축은 관리처분계획인가일을 뜻하며, 소규모 재개발, 소규모 재건축, 가로주택사업, 자율주택정비사업은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 사업시행계획인가일을 뜻합니다.

③ 양도일 현재 다른 주택 또는 조합원입주권 또는 분양권을 보유하고 있지 않을 것

양도일 현재 입주권 외 다른 주택 또는 조합원입주권이 없어야 합니다. 또한 2022.1.1. 이후 취득하는 조합원입주권부터는 다른 분양권도 소유하고 있지 않아야 합니다.

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03  일시적 1 입주권 1주택 비과세

1세대가 1입주권과 1주택을 보유한 경우 1입주권을 양도할 때 비과세 적용이 가능합니다. (소득세법 제89조 제1항 3호 나목)이는 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건과 유사합니다.

① 원조합원의 입주권일 것
② 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것
③ 양도일 현재 1입주권과 1주택만 보유할 것
④ 신규 주택 취득일부터 3년 이내 입주권을 양도할 것

① 원조합원의 입주권일 것

원조합원의 입주권에 한하여 적용할 수 있습니다.

② 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것

관리처분계획인가일 현재 양도하는 입주권의 종전 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 합니다.

구체적인 요건은 위에서 정리한 내용과 같습니다.

③ 양도일 현재 1입주권과 1주택만 보유할 것

입주권 양도일 현재 1세대는 1입주권권과 1주택만 보유해야 합니다. 2022.1.1. 이후 취득하는 입주권부터 분양권도 보유하지 않아야 합니다.

④ 신규 주택 취득일부터 3년 이내 입주권을 양도할 것

입주권은 1주택을 취득한 날부터 3년 이내 양도해야 합니다. 다만 한국자산관리공사에 매각의뢰, 법원에 경매, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우 등 부득이한 경우(소득령 제155조 제18항)에 한하여 3년을 초과할 수 있습니다.

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 습니다.