01 사실관계
- A 주택을 2억원에 취득
- 재개발사업 시행으로 A 주택 멸실, 1+1 조합원입주권 신청, A 주택 평가액은 5.7억원
- 입주권 B (84m²) : 분양가액 5.5억원, 분양가액은 A 주택 평가액과 상계
- 입주권 C (59m²) : 분양가액 5억원, A 주택 평가액과 B 분양가액 상계 초과분 2천만원을 제외한 나머지 4.8억원 추가분담
- 재개발주택 완공으로 B, C 모두 주택 신축 완료
02 질의 ① : B 주택의 양도차익 계산방법
B 주택의 취득가액은 아래와 같이 계산합니다.
종전주택 취득가액 * B 주택 권리가액/(B주택 권리가액 + C 주택 권리가액) = 2억원 * 5.5억원/5.7억원
따라서 B 주택 양도가액에서 위 B 주택 취득가액을 차감한 금액이 양도차익입니다.
03 질의 ② : C 주택의 양도차익 계산방법
C 주택의 취득가액은 아래와 같이 계산합니다.
종전주택 취득가액 * C 주택 권리가액/( B주택 권리가액 + C 주택 권리가액) + 추가분담금 = (2억원 * 2천만원/5.7억원) + 4.8억원
따라서 C 주택 양도가액에서 위 C 주택 취득가액을 차감한 금액이 양도차익입니다.
04 질의 ③, ④ : 장기보유특별공제 기산일
B 주택의 장기보유특별공제 기산일은 종전 부동산(A 주택) 취득일입니다.
C 주택의 장기보유특별공제 기산은 아래 유권해석을 참고하겠습니다.
「소득세법 시행령」 166조제5항제2호에 따라 기존주택분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간은 기존주택의 취득일부터 신축주택의 양도일까지의 기간으로 하고, 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간은 관리처분계획등 인가일부터 신축주택의 양도일까지의 기간으로 합니다.
05 요지
도시정비법에 따라 관리처분계획인가로 조합원입주권 2개 (1+1)로 신축된 2주택 모두 멸실된 기존주택과 연속된 주택으로 보는 것임
06 질의회신 해설
재건축 등으로 입주권 1+1을 신청하여 2주택을 취득하는 경우 취득가액 산정은 명확하게 소득세법에서 규정하고 있지 않습니다. 기존 주택은 1채이지만 해당 주택이 사업 시행으로 2주택이 된 경우 해당 주택의 취득가액을 안분할 필요가 있습니다. 즉 종전 부동산 취득가액을 합리적 방법에 따라 신규 2주택에 안분해야 합니다.
이번 해석은 각 권리가액을 기준으로 종전 부동산 취득가액을 안분할 수 있는 근거가 마련되었다는 점에서 의미가 있습니다.
원문(기획재정부 재산세제과-627, 2023.05.02.)을 아래 첨부합니다.
이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.
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