가족 간 부동산 거래, 어떻게 해야 가장 유리할까? (저가양도, 증여, 부담부증여, 교환)

 

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01  가족 간 부동산 거래

가족 간 부동산 거래는 여러 이유로 발생합니다.

① 과거 불가피한 사유로 다른 가족 명의로 부동산을 취득한 뒤 명의를 다시 환원하는 경우
② 다주택자가 세제혜택을 받기 위해 또는 대출 규제를 해소하기 위해 다른 가족에게 명의를 이전하는 경우
③ 부모가 자녀에게 부의 이전을 목적으로 부동산을 이전하는 경우

위에 서술한 이유 외에도 다양한 이유로 가족 간 부동산 거래가 발생합니다. 이 거래 과정에서 당연히 세금 문제는 피할 수 없습니다. 특히 가족 간 부동산 거래는 세법 상 특수관계인 사이에서 발생하는 만큼 과세문제를 충분하게 검토해야 합니다. 그렇지 않으면 세금 추징은 물론 가산세까지 부담하는 위험이 존재합니다.

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02  가족 간 부동산 거래 유형 (명의 이전 방법)

가족 간 부동산 명의를 이전할 수 있는 방법은 4가지로 요약할 수 있습니다.

① 유상 양도 (저가양도, 고가양도) 
② 무상 증여
③ 부담부증여 
④ 교환 
 
만약 가족 간 부동산 거래 (명의 이전)를 고려하고 있다면 위 4가지 방법을 모두 검토해야 최적 절세안을 찾을 수 있습니다. 납세자마다 상황이 모두 다르기 때문에 누구에겐 부담부증여가 유리할 수 있지만, 다른 이에겐 무상증여가 유리할 수 있습니다.

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03  가족 간 부동산 유상 양도 (저가양도, 고가양도)

1️⃣ 개념
가족 간 부동산 유상양도란 실제 제삼자에게 부동산을 양도하는 것처럼 해당 재산의 시가대로 매매계약을 체결하고 거래대금을 수수함을 의미합니다.

다만 가족 간 부동산 거래는 여러 이유로 인해 실제 해당 재산의 시가보다 높거나 낮은 금액으로 계약하는 경우가 많습니다. 이 경우 세법상 증여세, 양도세, 취득세 등 과세문제가 발생합니다.
따라서 가족 간 부동산 유상 거래 시 과세리스크를 해소하기 위해서는 거래 부동산의 세법상 시가 판정이 중요합니다. 아래 첨부한 글에서 가족 간 부동산 거래 시 유의할 사항, 세법상 시가의 범위를 정리하고 있습니다.

가족 간 부동산거래 체크리스트 (저가양수∙고가양도)

 

2️⃣ 저가양수와 고가양도
가족 간 부동산 유상 거래의 장점은 시가보다 높거나(고가양도) 낮은 금액(저가양도)으로 세대 간 부를 이전할 수 있다는 점입니다. 물론 세법적 측면에서 검토할 사항이 많지만 상황에 따라 절세 효과를 극대화하여 부동산을 이전할 수 있습니다.

저가양수도에 따른 가족 간 부동산 거래는 증여세, 취득세, 양도소득세 등 최소 3개 이상의 세목의 부당행위계산 검토, 세법상 시가 등의 판단이 필요한 업무이니 만큼 의사결정 전 세무사와 개별상담 진행하는 것이 위험을 최소화할 수 있습니다.

구체적인 계산사례와 절세 전략은 네이버 프리미엄 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.

부모 자식 간 저가양도를 활용한 절세 전략 ① (저가양도를 위한 세법 지식 쌓기)

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04  가족 간 무상 증여

증여는 상대에게 부동산을 대가 없이 이전하는 것입니다. 따라서 증여받는 자(=수증자)는 증여로 받은 증여재산에 대한 증여세와 취득세를 신고납부해야 합니다. 증여하는 자는 별도로 신고납부할 세금은 없습니다.

가족 간 증여 시 고려해야 할 점은 크게 3가지입니다.

1️⃣ 증여공제
증여세법상 배우자, 직계존속, 직계비속 등 가족에게 증여받는 경우 증여세 과세가액에서 일정 금액을 공제합니다. 

만약 배우자로부터 시가 10억원 상당의 부동산을 증여받는 경우 증여공제 6억원을 적용해 4억원에 대해서 증여세를 과세합니다.

다른 예로 자녀가 부모에게 3억원 상당의 부동산을 증여받는 경우 직계존속 증여공제 5천만원을 적용해 2억 5천만원에 대해 증여세를 과세합니다.

증여재산공제 적용 시 유의할 점은 10년 이내 증여재산이 있는 경우 합산하여 적용한다는 것입니다. 

예를 들어 2020년 직계존속인 조부로부터 5천만원을 증여받고, 2023년 부로부터 1억원을 증여받는 경우 부로부터 증여받은 재산에 대해서 증여공제 5천만원은 적용할 수 없습니다. 

즉 직계존속인 부, 모, 조부모, 외조부모에게 증여받는 경우 증여공제 5천만원은 10년간 한 번 적용되는 개념입니다. 마찬가지로 직계비속에게 부모가 증여받는 경우 역시 자녀가 2명 이상이라면 두 자녀에게 증여받은 재산을 합산해 증여재산공제를 적용하는 것입니다.

2️⃣ 합산과세
증여세는 동일인에게 증여받는 경우 증여일 전 10년 이내 증여재산가액을 합산합니다. 이는 증여행위를 여러 번 나눠 누진세율의 증여세 회피를 방지하기 위함입니다. 여기서 동일인에는 증여자가 직계존속인 경우 그 직계존속의 배우자를 포함합니다. 즉 아버지에게 증여받고 추후 어머니에게 증여받는 경우에는 서로 다른 인격임에도 동일인으로 보아 합산과세하겠다는 것입니다.

예를 들어 자녀가 2017년 부로부터 3억원을 증여받고, 2022년 모로부터 1억원을 증여받고, 2023년 부로부터 2억원을 증여받는 경우 계산구조는 아래와 같습니다.

2022년 증여받을 당시 증여세는 2017년에 부로부터 증여받은 재산과 2022년 모로부터 증여받은 재산을 합산합니다. (부와 모는 동일인이며, 10년 이내 동일인에게 증여받은 재산은 합산합니다.) 여기에 직계존속 증여재산공제 5천만원을 적용하는 것입니다.

2023년 증여받을 당시 증여세는 2017년, 2022년, 2023년 증여재산을 모두 합산한 뒤 증여재산공제를 적용하여 누진세율을 적용합니다.

 

3️⃣ 취득가액 이월과세
앞서 살펴본 바와 같이 가족 간 증여는 증여공제가 적용되기 때문에 증여공제를 활용한 양도소득세 회피가 가능합니다. 

예를 들어 증여 당시 6억원 상당 아파트를 배우자 공제를 활용해 증여세 없이 배우자에게 명의 이전한 후, 증여받은 배우자가 다음 날 6억원에 양도한다면 양도차익이 없습니다. 결국 양도세, 증여세 부담 전혀 없이 거래하는 결과가 발생합니다. (취득세만 부담하게 됨)

위 사례와 같은 조세회피행위를 방지하기 위해 세법은 취득가액 이월과세 규정을 두어 수증자가 증여일 이후 10년 이내 재산을 처분하는 경우에는 당초 증여자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 산출하도록 하고 있습니다.

따라서 가족 간 부동산 증여를 계획하는 경우 수증자의 단기 양도 가능성을 검토해야 합니다.
취득가액 이월과세에 대한 자세한 내용은 다른 글에서 정리하고 있습니다.

증여받은 재산 10년이내 양도하면 안되는 이유

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05  가족 간 부담부증여

1️⃣ 부담부증여 개념
부담부증여 기초 내용은 다른 글에서 정리하고 있습니다. 

부담부증여 기초 개념

2️⃣ 부담부증여 과세문제와 채무인수 요건
부담부증여는 증여자에게 양도소득세, 수증자에게 증여세와 취득세 과세문제가 발생합니다. 경우에 따라 일반 증여보다 세부담을 크게 줄이는 효과가 존재하기 때문에 부담부증여를 활용한 절세 전략을 세우는 분이 많습니다.

다만 부담부증여의 경우 증여재산에 대한 채무를 수증자가 사실상 인수해야 하는 요건이 있습니다. 따라서 증여재산과 무관한 채무, 수증자가 실제 인수하지 않거나 인수할 능력이 없음에도 부담부증여한 경우 증여세 등 추징 이슈가 발생할 수 있습니다.

따라서 부담부증여 이전 단계에서 수증자의 대출 승계 여부, 자력 상환 여부 등을 객관적인 자료와 함께 검토해야 합니다. 특히 세무서 역시 부채에 대한 사후관리를 진행하고 있기 때문에 채무상환에 대한 자금출처 역시 사전에 소명 준비를 마쳐야 합니다.

3️⃣ 취득가액 이월과세
또한 증여와 마찬가지로 무상 증여분에 대해서 취득가액 이월과세가 적용되기 때문에 부담부증여 이후 단시일 내 수증자가 해당 재산을 처분할 계획이라면 증여 시점부터 비과세 요건을 갖추기 위해 준비해야 합니다. 

부담부증여로 취득한 재산의 취득가액 이월과세에 관한 자세한 내용은 다른 글에서 정리하고 있습니다.

부담부증여로 취득한 재산에 취득가액 이월과세가 적용되는 경우 취득가액 산정방법

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06  가족 간 교환거래

1️⃣ 교환의 개념
교환이란 말 그대로 가족 간 서로의 부동산 명의를 맞바꾸는 것입니다. 소득세법상 교환 역시 양도에 속하기 때문에 거래 상대방 모두 양도소득세 납세의무가 존재합니다.

2️⃣ 교환의 장점
다만 이 경우 실제 현금흐름 없이 현물(부동산)을 주고 받기 때문에 자금 준비에 대한 부담이 없습니다. 또한 부모세대와 자녀세대의 '富의 이전' 측면에서 보면 앞으로 가격 상승이 기대되는 지역의 부동산을 자녀 소유 부동산과 교환함으로써 미래 발생할 세부담을 최소화할 수 있는 장점이 있습니다.

3️⃣ 교환 거래의 과세문제
하지만 교환 거래의 경우 앞서 소개한 3가지 방법보다 고려해야 할 과세문제가 복잡합니다. 교환 대상 부동산은 일반적으로 가치가 다르기 때문에 부등가(不等價) 교환으로 이루어집니다. 이때 교환가치의 차액을 현금으로 정산할지 여부에 따라 취득세, 증여세, 양도세 과세 이슈가 발생합니다.

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07  저가양도, 증여, 부담부증여, 교환 중 무엇이 가장 유리할까?

저가양도, 증여, 부담부증여, 교환 중 무엇이 가장 세부담 측면에서 유리할까? 에 대한 답변은 모두 다르다입니다.

납세자마다 각자의 보유 주택 수, 세대의 구성, 부동산의 현재 시가와 미래 기대 가치 등 모두 다른 상황에서 의사결정해야 합니다. 따라서 위에 서술한 방법 중 무엇이 절대적으로 유리하지 않습니다.

납세자의 구체적인 내용을 종합하여 판단해야 가장 세부담을 최소화할 수 있는 의사결정을 할 수 있습니다.
가족 간 부동산 거래는 취득세, 증여세, 양도소득세, 상속세, 종합부동산세 등 여러 세목을 동시에 검토해야 합니다. 개인적 의견으로 일반 납세자가 블로그나 유튜브에서 확인할 수 있는 파편적 지식으로는 정확한 판단은 사실상 불가합니다. 

가족 간 부동산 거래 시 자신에게 가장 유리한 의사결정과 과세문제에 대한 사전 점검을 원하시는 경우 아래 링크에서 상담 서비스를 제공하고 있습니다.

 

'가족 간 부동산 거래' 전문 세금 상담

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.