(실제 업무사례) 부모 자식 간 겸용주택 저가양도
안녕하세요 남궁찬호 세무사입니다. 이번 글에서는 최근 업무를 마친 가족 간 저가양도 업무 수행 사례를 소개합니다.
먼저 업무를 의뢰하신 분의 상황과 의뢰 내용을 소개하겠습니다.
(사실관계)
- 어머니가 소유하고 있는 겸용주택을 자녀에게 이전할 계획임
- 겸용주택은 일부는 주택으로 임대 중이고 일부는 상가로 임대하고 있음
- 어머니는 위 겸용주택만 보유하고 있으며, 자녀과 별도 세대를 구성하고 있음
(의뢰내용)
- 자신의 상황에서 가장 유리한 부동산 명의 이전방법(저가양도, 증여, 부담부증여)
- 저가양도로 진행할 경우 매매가액과 자녀의 자금 출처 계획
가족 간 부동산 거래 시 재산 평가방법
가족 간 부동산 거래 시 가장 중요한 절차는 목적 부동산의 '세법상 시가' 평가입니다.
세법상 시가 판정이 잘못되면 모든 의사결정이 과세 리스크에 노출되기 때문에 부동산의 종류에 따라 시가 평가방법을 유의해야 합니다.
의뢰인의 부동산은 주거용과 주거용 이외 (상가) 부분이 동시에 있는 겸용주택으로 일반 주택보다 평가 시 고려할 부분이 많았습니다.
우선 의뢰인의 부동산은 지층 ~ 1층까지 상가로 사용하고, 2층 ~ 3층은 실제 주거용으로 사용하고 있어 각 부분을 구분하여 상증법상 보충적 평가방법으로 평가 진행하였습니다. 다만 해당 부동산에 담보대출과 임대차계약이 체결되어 있어 상증법상 임대차 계약이 체결된 평가 특례와 저당권이 설정된 평가 특례를 검토하여 최종적으로 약 4억 원으로 평가했습니다.
이렇게 보면 부동산 평가가 매우 간단해 보이지만, 임대차 계약이 체결된 평가특례를 적용함에 있어 공실 면적에 대한 검토, 공부와 실질 현황의 차이, 기타 실무상 검토할 세부 요인 등이 많아 평가에 많은 시간과 검토가 요구됩니다.
가족 간 부동산 거래, 최적 절세 유형 선택
가족 간 부동산 거래의 대다수 목적은 세대 간 부의 이전입니다. 이번 의뢰건도 마찬가지로 부모에서 자녀로 세금 부담을 최소화하면서 부동산을 이전하는 것이 목적이었습니다.
가족 간 부동산 거래는 크게 저가·고가양도, 증여, 부담부증여, 교환이 있습니다. 각 거래 유형마다 장단점이 있고 자신의 상황에 따라 세액이 달라지기 때문에 각 유형을 실행했을 경우 부담할 세액을 산출, 비교해야 합니다.
의뢰인에게 가장 유리한 절세 유형을 선택하기 위해서 현재 상황에서 저가양도, 증여, 부담부증여 시 예상되는 총부담세액을 산출하였습니다.
아래 첨부한 내용은 의뢰인에게 실제 제공한 자료로 의뢰인의 상황에서는 저가양도가 가장 유리한 방법으로 결정하였습니다.
유의할 점은 절세 측면에서 가장 유리한 방법은 세금이 가장 적은 방법이 아니라는 겁니다. 최소 세금 부담도 주요 결정 요인이지만, 실제 저가양도를 진행할 수 있는 매수인(자녀)의 여력이 있는지 검토해야 하며, 취득원인에 따른 추후 과세 이슈까지 종합하여 검토해야 합니다.
예를 들어 부동산을 부모로부터 취득한 자녀가 취득 이후 가까운 미래에 처분할 계획이 있다면 증여 거래는 오히려 세금 부담만 늘어날 수 있으며, 고령의 부모님이라면 상속 단계까지 고려해 자녀의 취득 원인을 고민해 볼 필요가 있습니다.
저가양도 거래, 유의사항과 과세 리스크 사전 검토
부모 자식은 세법상 특수관계인에 해당합니다. 특수관계인간 유상양도거래 시, 세법은 그 거래를 우선 증여로 추정합니다. 거래 당사자인 납세자들은 이를 증여가 아닌 양도라는 주장을 입증해야 정상적인 유상양도로 양도소득세 납세의무가 있습니다.
만약 이를 입증하지 못한다면, 거래의 형식은 양도이지만 양도소득세가 아닌 증여세가 납세의무가 있어 세금 부담이 크게 증가할 가능성이 있습니다.
의뢰인 자녀의 경우 별도 세대를 구성하고 소득과 재산으로 충분한 경제 능력이 있음을 확인하고, 실제 매매대금의 원천을 얼마나, 어떻게 증빙할지 사전 검토를 마쳤습니다. 이런 과정이 없는 경우 취득세 신고부터 문제가 발생하고 이 단계를 지났더라도 추후 증여세 등 과세문제가 발생할 여지가 있기 때문에 사전에 매수인의 자금 출처 검토는 필수입니다.
특히 이번 의뢰건은 겸용주택으로 상가 부분에 대해 부동산임대업 사업자등록이 되어 있었습니다. 이 경우 부가가치세와 종합소득세 과세 문제를 검토해야 합니다. 특히 부가가치세법상 건물분에 대한 세금계산서 발급 여부, 포괄양도양수 검토 등을 사전 검토해야 합니다.
이외 상증세법상 저가양수에 따른 이익의 증여나 소득세법상 부당행위계산 검토 역시 문제없도록 매매대금 결정, 매매계약서 작성 자문 등으로 사전에 과세 리스크를 검토, 대응 마쳤습니다.
업무 수행 결과
지금까지 부모 자식 간 겸용주택 저가양도 업무 수행 과정을 소개했습니다.
- 가족 간 부동산 거래 유형별 예상세액 산출 및 최적 시나리오 제안
- 저가양도 시 과세문제 사전 검토 및 대응
- 부동산 매매계약서 작성 자문
- 취득세 신고 단계, 특수관계인간 유상 거래 입증
- 양도소득세 신고 및 사후관리
의뢰건은 취득세 약 1,400만 원 부담으로 광역시 소재 3층 겸용주택을 자녀에게 소유권 이전등기했습니다. 겸용주택임에도 불구하고 상가분에 대한 양도소득세는 없었으며, 저가양수에 따른 증여세 역시 0원으로 마무리했습니다.
유튜브나 블로그에서 가족 간 부동산 거래에 대한 일반 세법 내용은 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 하지만 실제 업무를 진행하게 되면 각 부동산의 특수성, 의뢰인 가족의 재산 상황 등에 따른 과세 이슈, 거래의 유효성과 실익을 검토하는 것이 대부분입니다.
'시가보다 30% 보다 낮게 거래할 수 있다'라는 내용만으로는 실제 저가양도를 실행하는 것은 어렵습니다. 실행하더라도 되돌릴 수 없는 리스크에 노출될 가능성이 높습니다.
가족 간 부동산 거래를 고민하고 있다면, 최초 상담은 무료로 진행하고 있습니다. 모든 상담은 세무사가 직접 진행합니다.
이 콘텐츠는 일반 세법 정보 공유 목적으로 작성하였으며, 세금 신고와 조세 불복 근거로 사용할 수 없습니다.
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