분양권 이전 방법
안녕하세요 남궁찬호 세무사입니다.
최근 자양동 롯데캐슬 이스트폴 분양권 전매제한이 풀려 분양권 관련 상담이 많습니다. 이번 글은 분양권 가족 간 거래 시 고려할 수 있는 선택지인 증여, 양도, 부담부증여의 과세 문제과 리스크(쟁점)를 정리합니다.
가족에게 분양권을 이전하는 방법은 크게 3가지입니다.
첫째, 분양권 증여
분양권 증여는 증여일까지 납입한 분양대금과 프리미엄을 증여재산가액으로 봅니다. 분양대금은 분양권 당첨 후 계약금, 중도금 등으로 구성되어 있어 객관적으로 확인할 수 있는 금액입니다. 반면 프리미엄은 아파트 분양권이라면 증여일 전 3개월, 후 6개월 이내 유사 재산의 프리미엄을 증여재산의 프리미엄으로 볼 수 있고, 과세관청이 소급 감정을 통해 프리미엄을 산정한 사례도 있어 변동 가능성이 있습니다.
분양권을 자녀에게 증여하는 경우 과세 문제가 발생할 가능성이 큰 원인은 프리미엄 산정입니다. 납세자는 프리미엄을 최소화하여 증여세 부담을 줄이려는 성향이 있지만, 과세관청은 해당 단지의 다른 분양권 프리미엄과 차이가 있게 산정했다면 증여재산을 과소평가하였다는 이유로 증액할 근거가 충분히 있습니다.
둘째, 분양권 양도
분양권 양도는 말 그대로 유상으로 대가를 받고 분양권을 이전하는 것입니다. 분양권 양도도 증여와 마찬가지로 프리미엄 산정이 주요 이슈입니다.
분양권 권리승계일까지 매도인이 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 매수자인 자녀에게 수수해야 하기 때문에 경제 능력(재산, 소득, 직업 유무 등)이 없는 전업주부, 학생, 무직자 등이 분양권을 취득하면 자금 출처와 이후 중도금, 잔금 및 이자 지불 능력에 대해 증여세 과세 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
셋째, 분양권 부담부증여
부담부증여란 증여재산과 관련 있는 채무 (분양권의 경우 분양권 중도금 대출 등)를 수증자(증여받는 사람)가 인수하는 조건으로 체결하는 증여 계약입니다. 부담부증여도 증여 거래이기 때문에 증여 시점 당장 수증자가 투입되는 자본은 요구하지 않습니다. (증여세 상당액은 요구됨)
부담부증여의 경우 프리미엄에 대해 증여세가 발생할 수 있으며, 채무 인수액은 증여자의 양도로 보아 양도소득세 납세의무가 있기 때문에 사전에 예상 세액을 검토한 후 의사결정해야 합니다.
분양권 프리미엄 산정
분양권 프리미엄 산정은 가족 간 부동산 거래 시 가장 중요한 포인트입니다. 프리미엄 산정이 부정확하면 모든 의사결정이 과세 리스크에 노출되기 때문에 사전에 전문가의 도움을 받아 프리미엄 적정 여부 확인 후 의사결정하는 것을 권장합니다.
세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권은 시가주의 원칙에 따라 평가하는 것이 대원칙입니다. 다만 시가 산정이 사실상 제한되어 평가기준일까지 납입한 금액과 프리미엄의 합계를 분양권의 시가로 볼 수 있습니다.(상속증여-3941, 2020.04.21.)
| 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 ② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. |
프리미엄에 상당하는 금액은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 뜻하는 것으로 거래 상황 및 가격변동, 해당 권리와 면적, 위치, 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 판단해야 합니다.
| 조감도, 인터넷 사진 등에서 동일 구조, 조망권이나 일조권, 주위 환경이 유사한 비교 아파트 매매사례가액으로 쟁점 분양권의 가격을 평가하는 것은 부당하지 않음 (조심2011서0018, 2011.06.09.) 비교 대상 분양권은 쟁점 분양권의 전용면적이 3.36 제곱미터의 차이, 소유권보존 이후 2년 간 고시 공동주택가격도 96.8%, 95.3% 차이가 있고, 거래 시기 역시 2개월 이상이었으나 유사 시가로 보아 증여세 증액 처분이 타당하다는 심판례 |
| 쟁점 분양권과 동일 면적·방향·기준시가, 거래시기 유사, 1개 층수 차이가 있는 비교 분양권의 매매가액을 시가로 보아 처분한 것은 적법함 (국심2006중1561, 2007.02.08.) 쟁점 분양권과 비교 분양권은 방향, 동일 면적, 준공 이후 동일 기준시가 등 유사 재산으로 보는 것이 타당함. 다만 해당 아파트는 주상복합으로 3층까지 상가로 사용되었는데, 4층에 위치한 쟁점 분양권은 최저층으로 비로얄층이라는 공인중개사의 사실확인서가 있었으나 비교 분양권 역시 1개층 차이 뿐이며 다른 요건(면적, 기준시가, 방향)이 동일하기에 적법한 처분이라는 심판례 |
분양권에 프리미엄이 형성돼 거래가 되는 상황이라면, 가족 간 부동산 거래 역시 프리미엄을 반영하여 분양권 평가가 필요합니다. 다만 분양권의 경우 유사 매매가액을 확인하는 것이 다른 재산보다 제한되며, 유사 계약건을 확인한다고 하더라도 정확한 파악이 어렵습니다. 이런 이유로 가족 간 분양권 거래는 감정평가를 통한 프리미엄 산정을 통해 과세 리스크를 최소화하는 것이 바람직합니다.
가족 간 분양권 증여
가족 간 분양권을 증여하는 경우, 분양권을 증여받는 수증자는 증여세 납세의무가 발생합니다. 이외 분양권을 증여하는 증여자에게는 납세의무가 발생하지 않습니다. 참고로 분양권이 주택으로 변환될 때 수증자는 취득세를 신고납부해야 합니다.
분양권 증여세는 아래와 같이 계산합니다.
| (분양권 시가¹ - 증여재산공제²) * 세율³ |
¹분양권 시가란 평가기준일(증여일)까지 납입한 금액 + 프리미엄입니다. ²증여재산공제는 10년 이내 직계존속(부모, 조부모)으로부터 증여받은 금액이 없다면 5천만 원(증여일 전·후 2년 이내 혼인 또는 출산한 경우 추가 1억 원), 배우자에게 증여받는 경우 6억 원, 직계비속(자녀, 손자녀)에게 증여받는 경우 5천만 원입니다. 만약 증여일부터 과거 10년 이내 사전증여재산이 있다면, 증여재산가액에 사전증여재산을 합산하여 증여세를 산출해야 합니다.
증여세 ³세율은 아래 표와 같습니다. (24년 8월 현재 상속세 및 증여세법 과세표준 구간 개정안 발표로 25년 이후 증여분은 개정 여부 확인 필요)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 5억원 이하 | 20% | 1천만원 |
| 10억원 이하 | 30% | 6천만원 |
| 30억원 이하 | 40% | 1억 6천만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6천만원 |
가족 간 분양권 양도
가족 간 분양권을 양도하는 경우에는 양도하는 사람은 양도소득세 신고납부의무가 있습니다. 다만 프리미엄이 형성되지 않은 경우에는 실제 납부할 세액은 없습니다.
분양권 프리미엄이 형성된 경우에는 프리미엄만큼 양도차익이 발생하며, 이때 적용할 세율은 단기 세율 66% 혹은 77%입니다.
| 보유기간 | 세율 (양도소득세 + 지방소득세) |
| 1년 미만 | 77% |
| 1년 이상 | 66% |
분양권 보유기간은 분양권의 취득일부터 양도일까지 기간을 의미하는 것이며, 분양권을 당첨받은 경우에는 분양권 당첨일, 유상승계취득한 경우에는 잔금청산일을 취득시기로 봅니다. (소득세법 기본통칙 98-162⋯2)
가족 간 분양권 양도에 있어 가장 중요한 것은 매매가액 결정입니다. 시세보다 낮거나 높은 금액으로 매매가액을 결정하는 경우에는 이익을 얻은 자에게 증여세 납세의무가 발생하며, 양도소득세 역시 소득세법상 부당행위계산에 따라 증액 경정될 수 있습니다.
가족 간 분양권 부담부증여
부담부증여는 기존 분양권의 대출 등 채무를 증여받는 사람이 인수하는 조건의 증여계약입니다. 이 경우 증여하는 사람은 채무 부분을 유상으로 양도했다고 보기 때문에 양도소득세 납세의무가 발생하며, 증여받는 사람은 전체 분양권 평가액에서 채무 인수액을 차감한 부분에 대해서 증여세를 신고납부해야 합니다.
프리미엄이 없다면, 사실상 양도차익이 없어 증여자의 양도소득세는 없지만 프리미엄이 있는 경우에는 단기세율 66% 또는 77%로 양도소득세를 신고납부해야 합니다.
프리미엄이 형성된 분양권의 경우 중도금 대출 실행차수가 증가수록 증여자의 양도소득세 부담이 크게 증가하기 때문에 분양권 상태에서 부담부증여를 계획한다면, 빨리 진행할수록 세금 부담을 최소화할 수 있습니다.
가족 간 분양권 부담부증여 역시 분양권 프리미엄이 형성되었다면 적정 프리미엄을 산정하여 거래해야 합니다. 또한 증여받는 사람이 인수한 채무를 자력으로 상환할 수 있는지 역시 사전에 반드시 검토해야 합니다.
부담부증여로 부동산 등을 취득한 자는 해당 채무를 자력으로 상환했는지, 상환 대금의 소득 출처는 적정한지에 대해 세무서의 사후관리를 받게 됩니다. 따라서 미성년자, 전업주부, 학생 등 재산이나 소득이 없는 사람이 부담부증여받는 경우로 자력으로 대출이자, 대출상환 등을 하지 못하면 또 다른 증여세 과세문제가 발생할 여지가 있습니다.
가족 간 분양권, 가장 유리한 방법은?
가족 간 분양권 거래를 어떻게 해야 세금 측면에서 가장 유리할까요.
항상 유리한 방법은 없습니다. 거래 당사자의 구체적인 재산현황, 취득 목적, 거주 여부 등 개별 사안에 따라 판단해야 합니다. 특히 최근 서울 아파트 분양권의 경우 프리미엄이 형성되어 있기 때문에 정확한 프리미엄 산정과 분양권 거래 단계에서 발생할 수 있는 과세 이슈, 거래 단계 후 과세 이슈 등을 사전에 전문 세무사의 자문을 받아 의사결정하는 것 안전합니다.
가족 간 분양권 거래 상담은 구체적인 사안 검토가 필요해 유료상담으로 진행합니다.
이 콘텐츠는 일반 세법 정보 공유 목적으로 작성하였으며, 세금 신고와 조세 불복 근거로 사용할 수 없습니다.
'가족 간 부동산 거래' 카테고리의 다른 글
| (실제 업무사례) 부모 자식 간 겸용주택 저가양도 (0) | 2024.08.22 |
|---|---|
| 가족 간 부동산 거래, 어떻게 해야 가장 유리할까? (저가양도, 증여, 부담부증여, 교환) (0) | 2023.09.25 |
