주택의 범위
다른 부동산 (토지, 건축물)과 달리 주택을 취득하는 경우 별도의 취득세율을 적용합니다. 따라서 취득 물건이 지방세법상 주택의 취득세율을 적용받는 주택인지 구분할 실익이 있습니다.
지방세법상 주택의 정의는 주택법 제2조 1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장이나 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지입니다.(지방세법 제11조 제1항 8호)
따라서 토지, 오피스텔, 사무실, 고시원, 기숙사 등은 주택에 해당하지 않아 주택 취득세율을 적용하지 않습니다.
특히 오피스텔의 경우 실제 주거용으로 사용하고 있더라도 그 오피스텔을 취득하는 경우, 준주택인 오피스텔은 업무용 시설이기 때문에 주택 취득세율이 아닌 4% 세율을 적용합니다. 또한 오피스텔은 주택에 해당하지 않기 때문에, 취득 시점에 다주택자 유상취득 중과세율을 적용하지 않습니다.
| 주택법 제2조 1. "주택"이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. |
주택의 취득 원인
취득은 원시취득과 승계취득으로 구분하고, 승계취득은 다시 유상취득과 무상취득으로 구분할 수 있습니다. 원시취득은 주택을 신축하여 소유권보존하는 경우를 의미하며, 승계취득은 권리의 이전으로 소유권을 취득하는 것으로 유상으로 취득하면 유상승계취득, 상속이나 증여를 원인으로 무상으로 취득하는 경우에는 무상승계취득이라고 합니다.
취득 원인을 구분하는 이유는 지방세법상 취득 원인에 따라 취득세율을 달리 두고 있기 때문입니다.
| 원시취득 (예 : 신축) | ||
| 승계취득 | 유상취득 | |
| 무상취득 | 상속 | |
| 상속 외 (증여) | ||
주택의 원시취득 세율
주택을 신축하거나 증축한 경우 원시취득에 해당합니다. 이 경우 적용하는 취득세 세율은 2.8%입니다. 취득세를 신고하는 경우에는 농어촌특별세와 지방교육세가 부가(sur tax)됩니다.
다주택자가 주택을 원시취득하는 경우 역시 아래의 세율을 적용하는 것이며, 다주택 취득세 중과를 적용하지 않습니다.
| 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 합계 |
| 2.8% | 0.2% | 0.16% | 3.16% |
주택의 유상취득 세율
주택을 유상으로 취득하는 경우 아래의 취득세 세율을 적용합니다. 이때 취득 당시 취득가액에 따라 1% ~ 3% 세율을 적용하는 것이며, 주택의 지분 일부만을 취득하는 경우에는 취득당시가액을 전체 주택가액으로 환산하여 세율을 적용합니다.
예를 들어, 지분 50% 상당의 주택을 8억 원에 취득하는 경우에는 약 2% 세율(취득당시가액 6억 원 ~ 9억 원)을 적용하는 것이 아니라 8억원을 전체 주택가액으로 환산한 16억원 (8억 × 전체 지분 / 취득 지분)을 기준으로 3% 세율(취득당시가액 9억원 초과)을 적용합니다.
다만 다주택자인 경우에는 아래 중과세율을 적용합니다.
| 구분 | 취득세 | 농어촌특별세² | 지방교육세³ | 합계 |
| 취득 당시가액 6억원 이하 |
1% | 0.2% | 0.1% | 1.3% |
| 취득 당시가액 9억원 이하 |
1.01% ~ 2.99%¹ | 0.2% | 0.1% ~ 0.3% | 1.3% ~ 3.5% |
| 취득 당시가액 9억원 초과 |
3% | 0.2% | 0.3% | 3.5% |
¹ (취득당시가액 × 2/3억 - 3) × 0.01 (소수점 다섯째 자리 이하에서 반올림)
² 전용면적 85m² 이하인 경우 비과세
³ 취득세 세율의 10%에 해당하는 세율
다주택자 유상취득 중과세
다주택자가 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우에는 위 1% ~ 3% 취득세율을 적용하지 않고 중과세율을 적용합니다. 이때 유상거래를 원인으로 하는 취득은 일반매매, 교환 등을 의미하는 것으로 무상취득(증여, 상속 등), 원시취득(신축, 증축)은 중과 대상이 아닙니다. (다만 일정 경우 무상취득 시 중과세율 적용, 후술함)
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택 |
| 조정대상지역 | 1~3% | 8% | 12% | 12% |
| 비조정대상지역 | 1~3% | 8% | 12% | |
예를 들어 1세대 2 주택자가 조정대상지역 안 주택을 신규 취득해 3주택자가 된다면, 12% 세율이 적용합니다. 만약 1세대 2주택자가 비조정대상지역 안의 주택을 신규 취득해 3주택자가 되면 8% 세율을 적용하는 것입니다. 다주택자 취득세 중과 역시 농어촌특별세와 지방교육세가 부가됩니다.
| 조정대상지역 지정현황 (2024년 8월 현재) : 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 |
다만 일정 주택(지방세법 시행령 제28조의2)을 취득하는 경우에는 다주택자라도 취득세 중과세를 적용하지 않으며, 일정 주택(지방세법 시행령 제28조의4)를 보유한 세대는 세율 판정에 있어 해당 주택을 주택 수에서 제외하는 예외 규정을 두고 있으니 중과세 적용 시 유의해야 합니다.
| 다주택자 취득세 중과완화案 (2022.12.21.) 2020년 8월 다주택자에 대한 취득세 중과 도입 후, 취득세율이 지나치게 높다는 여론이 많았으며, 주택거래가 침체되면서 해당 제도의 유효성이 없다는 판단으로 정부는 2022년 12월 취득세 중과 완화 안을 발표했습니다. 하지만 국회에서 해당 지방세법 개정안이 통과되지 않아 2024년 8월까지 다주택자에 대한 취득세 중과는 여전히 시행 중입니다. 당초 취득세 중과 완화안에 따르면, 조정대상지역 불문 2주택자의 경우 일반 1% ~ 3% 세율을 적용하며, 중과세율은 기존의 50% 수준인 8% → 4%와 12% → 6%로 인하할 예정이었습니다. |
주택의 무상취득 세율
주택을 상속이나 증여를 원인으로 무상취득하는 경우에는 아래 세율을 적용합니다.
| 구분 | 취득세 | 농어촌특별세² | 지방교육세 | 합계 |
| 상속¹ | 2.8% | 0.2% | 0.16% | 3.16% |
| 증여 | 3.5% | 0.2% | 0.3 | 4% |
¹ 무주택 가구가 주택을 상속취득하는 경우 2.8% → 0.8%
² 전용면적 85m² 이하인 경우 비과세
다주택자 증여자로부터 조정대상지역 안 시가표준액(개별주택가격 또는 공동주택가격) 3억 원 이상의 주택을 무상취득하는 경우에는 위 3.5% 세율이 아닌 중과세율 12%를 적용합니다. (지방세법 제13조의2)
다만 증여자가 1세대 1주택자로서 배우자 또는 직계존비속 간 증여라면 중과세율을 적용하지 않는 특례를 적용합니다. (지방세법 시행령 제28조의6)
예를 들어 며느리가 시부모로부터 조정대상지역 안 주택(시가표준액 3억 원 이상)을 무상증여받는 경우에는 중과세율 12%를 적용합니다. 이 경우 시부모가 1세대 1 주택자라도 증여자와 수증자의 관계가 배우자 또는 직계존비속이 아니기 때문에 중과세율 배제 특례를 적용할 수 없습니다.
이 콘텐츠는 일반 세법 정보 공유 목적으로 작성하였으며, 세금 신고와 조세 불복 근거로 사용할 수 없습니다.
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