오피스텔 취득세 정리

00  목차

1. 오피스텔 취득세
2. 다주택자가 오피스텔을 취득하는 경우
3. 주거용 오피스텔 소유자가 신규 주택을 취득하는 경우
4. 주거용으로 사용 중인 오피스텔을 취득하는 경우
5. 주거용 오피스텔
6. 주택 무상증여 취득세 중과와 오피스텔

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01  오피스텔 취득세

모든 오피스텔은 건축법에 따라 업무용 시설에 해당합니다. 따라서 오피스텔을 최초 취득할 당시 취득세는 주택 취득세율이 아닌 주택 외 부동산 취득세율(4%)을 적용합니다. 설령 주거 목적으로 오피스텔을 취득하더라도 주택으로 보지 않습니다.
지방세법 제11조 제1항에 따르면 주택법 제2조 1호에 따른 주택을 유상 취득하는 경우 주택 유상 취득세율인 1% ~ 3%를 적용합니다. 여기서 주택의 범위를 규정하는 주택법 제2조 1호는 단독주택과 공동주택을 뜻하며, 준주택인 오피스텔은 주택 범위에서 제외합니다. 즉 오피스텔을 최초로 유상 취득할 경우 적용할 취득세율은 4%입니다.

지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

 

주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 주택법 시행령 제4조 (준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사 2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설 3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

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02  다주택자가 오피스텔을 취득하는 경우

다주택자가 주택을 취득하는 경우 취득세율은 유상 취득세율인 1% ~ 3%가 아닌 중과세율(최대 12%)을 적용합니다. 다주택 납세자가 오피스텔을 추가로 취득하는 경우 오피스텔 취득세율은 다주택자 여부와 무관하게 4%를 적용합니다. 그 이유는 중과하는 주택 범위에 오피스텔을 포함하지 않기 때문입니다. 다주택자 취득세 중과는 지방세법 제13조의2에서 규정합니다. 해당 법에 따르면 중과세율을 적용하는 주택 범위는 단독주택과 공동주택으로 명시하고 있어 준주택인 오피스텔은 이에 해당하지 않습니다.

지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

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03  주거용 오피스텔 소유자가 신규 주택을 취득하는 경우

오피스텔을 취득하는 경우에 적용하는 세율은 해당 오피스텔을 주거용으로 취득하든, 다주택자가 취득하든 무조건 4% 취득세율을 적용합니다.
반대로 주거용 오피스텔을 소유하고 있는 자가 새로운 주택을 취득할 때에는 다주택자 중과를 적용받을 수 있습니다. 예를 들어 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 취득한 자가 조정지역 아파트를 취득하는 경우 중과 취득세율을 적용합니다.
다주택자 중과세율은 주택수에 따라 8% 또는 12%를 적용합니다. 여기서 주택수를 계산할 때 주거용 오피스텔은 하나의 주택으로 봅니다. 따라서 주거용 오피스텔을 이미 취득한 자가 새로운 주택을 취득한다면 1 주택을 보유한 자가 새로운 주택을 취득하는 것이기 때문에 중과세율을 적용하는 것입니다.
다만 2020.08.12. 이후 주택 취득세 중과가 개정됐기때문에 개정일 전(2020.08.11. 이전) 취득한 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 주택수에 산입하지 않습니다.
참고로 오피스텔이 주거용이 아닌 업무용이라면 당연히 중과세율 판단 시 주택수에 포함하지 않습니다.

제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다. 4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.

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04  주거용으로 사용 중인 오피스텔을 취득하는 경우

취득할 오피스텔을 이미 매도인이 주거용으로 사용 중인 경우에도 취득세율은 4%를 적용합니다. 지방세법상 주택으로 보기 위해서는 사실상 주거용으로 사용할 뿐 아니라 건축물대장상에도 주거용으로 기재되어있어야 하기 때문입니다.

오피스텔을 주택으로 사용하고 있으므로 주택의 취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 (조심2019지2233 , 2020.09.14) 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에서 주택을 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 주거용으로 사용되어야 할 뿐만 아니라 건축물대장 등에 주택으로 기재된 것으로 규정하고 있는바, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있는 쟁점부동산을 주거용으로 사용한다고 하더라도 이를 위 조항에서 규정하고 있는 주택으로 볼 수는 없다고 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

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05  주거용 오피스텔

오피스텔을 실제 주거용으로 사용하더라도 반드시 주거용 오피스텔은 아닙니다. 주거용 오피스텔로 보기 위해서는 해당 오피스텔을 지방자치단체에 임대주택으로 등록하거나, 오피스텔 재산세를 주택분으로 재산세 과세대상 변동 신고해야 하기 때문입니다.

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06  주택 무상증여 취득세 중과와 오피스텔

다주택자로부터 일정 주택*을 증여받는 경우 취득세율은 증여 취득세율인 3.5%를 적용하는 것이 아니라 12% 중과세율을 적용합니다. (지방세법 제13조의2 제2항) 오피스텔을 취득하는 경우에는 주택 무상증여 취득세 중과를 적용하지 않습니다. 앞서 언급한 것처럼 다주택자의 주택 취득세 중과와 주택 무상취득 취득세 중과는 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 뜻합니다. 따라서 준주택인 오피스텔은 취득세 중과를 적용하는 주택에 해당하지 않습니다.
*일정 주택이란 조정대상지역에 있는 주택으로 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 의미합니다.

지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 지방세법 시행령 제28조의6(중과세 대상 무상취득 등) ① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다. ② 법 제13조의2제2항 단서에서 “1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2020. 12. 31.> 1. 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 법 제11조제1항제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우 2. 법 제15조제1항제3호 및 제6호에 따른 세율의 특례 적용대상에 해당하는 경우 3. 「법인세법」 제46조제2항에 따른 적격분할로 인하여 분할신설법인이 분할법인으로부터 취득하는 미분양 주택. 다만, 분할등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제46조의3제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)는 제외한다.

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.