미등기 상속주택도 주택수에 포함

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01  사례

갑은 3년 전 A 아파트를 한 채 취득하여 가족과 함께 A 아파트에 살다가 최근 거주하고 있는 A 아파트를 양도했습니다. 갑과 갑의 가족은 평생 A 아파트 한 채만 소유하고 있어 1세대 1주택 비과세에 해당된다고 생각하고 양도소득세를 신고하지 않았습니다. (A 아파트는 양도가액이 12억원을 넘지 않고 2년 이상 보유하였음)

그런데 관할세무서는 갑이 양도소득세를 무신고하였다는 이유로 양도소득세와 가산세를 과세 예고하였습니다. 

갑은 평생 A 아파트 한 채만 소유하고 이를 양도하였는데 왜 양도소득세를 무신고하였다고 연락을 받았을까요?

사실 갑은 A 아파트를 취득하기 전, 갑의 부모님이 돌아가시면서 부모님이 살고 계시던 지방주택 B를 상속등기를 하지 않은 채 미등기 상태로 두고 있었습니다. 부모님의 재산이 지방 소재의 주택 B 한 채뿐이라 상속세 신고를 하지도 않고 상속등기도 하지 않은 것입니다.

관할세무서가 갑에게 양도소득세를 과세한 이유는 바로 미등기 상속주택 때문이었습니다.

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02  미등기 상속주택도 주택 수에 포함

상속주택을 등기하지 않더라도 민법의 법정상속 비율에 따라 법정상속인이 상속재산을 공유합니다. (민법 제1006조, 제1009조) 따라서 상속주택의 등기여부에 관계없이 피상속인의 재산은 상속인의 재산입니다. 예를 들어 부친이 사망한 경우 부친의 주택을 상속등기하지 않은 경우 상속인들은 각자의 법정상속비율대로 해당 주택을 공유하는 것입니다.

위 사례의 경우에도 상속주택 B를 등기하지 않은 채로 두었기 때문에 갑은 상속인 지위에서 해당 주택에 법정상속지분비율만큼 소유한 것으로 보는 것입니다.

따라서 갑은 아파트 A와 미등기 상속주택 B를 모두 소유하고 있어 1세대 2주택자에 해당하여 아파트 A를 양도할 때 비과세를 받을 수 없게 됩니다. 

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03  별도세대인 상속인에게 등기 시 1세대 1주택 비과세 가능

갑이 아파트 A에 과세된 양도소득세를 비과세 받기 위한 한 가지 방법이 존재합니다. 상속주택 B를 다른 상속인에게 등기하는 것입니다. 민법 제1013조에 따라 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있습니다. 또한 상속재산의 분할은 상속 개시된 때에 소급하여 그 효력이 있습니다. 즉 분할의 효력은 소급효로써 상속이 개시된 때부터 해당 상속주택이 등기 소유자의 재산이 되는 법률효과가 있어 상속주택 B를 다른 상속인에게 등기한다면 상속 개시 시점부터 해당 주택은 갑의 주택이 아니게 됩니다. 다만 이때 다른 상속인은 갑과 생계를 같이하지 않는 별도 세대를 이루는 자이어야 합니다. 생계를 같이하는 동일세대원이라면 결국 1세대 2주택자에 해당하여 아파트 A는 비과세 받을 수 없기 때문입니다.

양도일 이후 부과제척기간내에 협의분할에 따라 상속개시일 및 양도일 현재 별도 세대인 상속인의 소유로 등기된 경우 1세대 1주택 비과세 가능 양도일 현재 2년 이상 보유한 상속주택 외의 주택과 「민법」제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 않은 상속주택을 보유하고 있는 1세대가 상속주택 외의 주택을 양도한 경우 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택의 소유자를 판단하는 것이며, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 「국세기본법」제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택이 협의분할되어 상속개시일 및 양도일 현재 다른 세대인 상속인 명의로 소유권 등기된 경우 상속주택 외의 주택에 대하여 「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것입니다. (법규재산2014-553, 2015.01.06.)

따라서 양도소득세의 부과제척기간 내에 다른 상속인과 피상속인의 상속재산을 협의분할하여 별도 세대원인 다른 상속인 명의로 등기한다면 1세대 1주택자에 해당하여 비과세를 받을 수 있습니다.

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.