1세대 1주택 비과세 정리

---

01  1세대 1주택 비과세 요건

① 거주자인 1세대가 1주택을 소유할 것 ② 2년 이상 보유한 주택일 것 ③ 2017.8.3. 이후 취득 당시 조정지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 실제 거주할 것 ④ 미등기주택이 아닐 것 ⑤ 고가주택이 아닐 것

---

02  거주자인 1세대가 1주택을 소유할 것

국내에 주소가 있거나 거소가 있는 거주자에 한하여 적용합니다. 즉 국내에 살고 있는 자라면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 반면 국내에 거주하지 않은 비거주자는 다른 요건을 충족하더라도 거주자가 아니기 때문에 비과세를 적용할 수 없습니다.

---

03  2년 이상 보유한 주택일 것

1세대 1주택 비과세를 적용하기 위해서는 양도하는 주택을 최소한 2년 이상 보유해야 합니다. 즉 취득일부터 양도일까지 기간이 2년 이상이어야 합니다. 여기서 취득일과 양도일은 잔금청산일과 소유권 이전등기접수일 중 이른 날을 말합니다.

다만 2017.8.3. 이후 취득하는 주택부터는 조정지역 안 주택을 취득하는 경우 2년 이상 보유와 더불어 2년 이상 거주까지 해야 1세대 1주택 비과세 요건을 만족합니다. 여기서 취득이란 잔금청산일과 소유권 이전등기접수일 중 이른 날입니다. 따라서 취득 계약을 체결할 당시에는 비조정대상지역이었지만 잔금청산일 당시에는 조정지역으로 지정되는 경우에는 취득 당시 조정대상지역으로 지정되었기 때문에 거주요건을 적용해야 하는 불합리한 점이 있었습니다. 따라서 계약 체결일 당시 비조정대상지역으로 매매계약을 체결하고 계약금을 실제 지급한 사실이 확인된다면 거주요건은 없습니다. 

취득시기	조정지역	요건
~ 2017.8.2.	조정지역 불문	보유기간 2년 이상
2017.8.3. ~ 현재	취득 당시 조정지역	보유기간 2년 이상 + 거주기간 2년 이상
	취득 당시 비조정지역	보유기간 2년 이상

거주기간을 계산할 때 판단 기준은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 하는 것이 원칙입니다. (소득세법 시행령 제154조 제6항) 다만 실질과세원칙에 따라 실제로 거주한 기간과 주민등록표상 거주한 기간이 다른 경우 실제로 거주한 기간을 입증할 수 있는 경우 실제 거주한 기간을 거주기간으로 합니다.

---

04  고가주택이 아닐 것

1세대 1주택을 양도한 거주자가 주택 및 이에 딸린 토지(주택 부수토지)의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택의 경우 비과세를 적용할 수 없습니다. 다만 12억원을 초과하는 부분만 과세하는 것으로 12억원 이하 부분에 대해서는 비과세를 적용할 수 있습니다. (소득세법 제89조 제1항 3호) 

사례 양도가액 : 20억원 (12억원 초과로 고가주택) 취득가액 : 5억원 필요경비 : 1억원 양도차익 : 14억원 (양도가액 - 취득가액-필요경비) 과세양도차익 : 14억원 * (20억원 - 12억원)/20억원 비과세양도차익 : 14억원 * 12억원/20억원 즉 양도가액이 12억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서만 과세하기 때문에 양도가액 중 12억원을 초과하는 비율에 해당하는 양도차익만 양도세를 납부합니다.

---

05  미등기 자산이 아닐 것

미등기 자산의 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 비과세 받을 수 없습니다.

소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)  ① 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.