상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례

 

개 요

일반주택을 1채 소유한 1세대 1주택자가 피상속인으로부터 주택을 1채 상속받으면 예상치 못하게 2주택자가 됩니다. 소득세법은 상속으로 2주택자가 된 경우 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는 특례를 두고 있습니다.

 

요 건 

1️⃣ 상속개시일 현재 일반주택을 이미 소유하고 있을 것  2️⃣ 별도 세대인 피상속인으로부터 상속주택을 상속받을 것  3️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 일반주택을 양도할 것

 

상속개시일 현재 일반주택을 이미 소유하고 있을 것

일반주택을 양도시 위 특례를 적용할 수 있는 주택은 상속개시 전에 이미 소유하고 있는 일반주택이어야 합니다. 즉 상속으로 상속주택을 취득한 후 취득한 주택은 위 특례를 적용할 수 없습니다.

 

별도 세대인 피상속인으로부터 상속주택을 상속받을 것

위 특례의 취지는 1세대 1주택자인 자가 예기치 못 한 상속으로 1세대 2주택자가 되는 불합리함을 개선하기 위해 특례를 둔 것입니다. 따라서 이미 상속 전 부터 피상속인과 1세대를 구성하는 동일 세대인 경우 위 특례를 적용하는 것은 취지와 맞지 않습니다.

다만 동일 세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우 "동거봉양을 위한 합가로 인한 비과세 특례" 적용을 검토할 수 있습니다.

 

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 일반주택을 양도할 것

양도일 현재 일반주택은 소득세법시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여야 합니다. 즉 양도일 현재 2년 이상 보유요건을 충족하여야 하며, 2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득하는 경우 2년 이상 거주요건도 충족하여야 합니다.

만약 2018.02.13. 이후 피상속인으로부터 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 (조합원 입주권에 의하여 취득한 신축주택, 분양권에 의하여 취득한 주택 포함)은 일반주택에서 제외합니다.

 

피상속인이 2 이상 주택을 상속하는 경우

피상속인이 2 이상 주택을 상속인에게 상속하는 경우에는 위 특례를 1주택만 적용할 수 있습니다. 즉 피상속인이 상속하는 주택 중 1주택만 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있는 것입니다. 

특례를 적용할 수 있는 상속주택은 다음 순서로 정합니다.

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택  ② (소유기간이 동일한 경우) 피상속인이 거주기간이 가장 긴 1주택  ③ (소유기간과 거주기간이 동일한 경우) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택  ④ (위 ① ~ ③ 이 동일한 경우) 기준시가가 가장 높은 1주택  ⑤ (위 ① ~ ④ 가 동일한 경우) 상속인이 선택한 1주택

상속주택 : 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 주택  후순위 상속주택 : 피상속인이 상속하는 주택 중 상속주택 이외의 주택으로 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례를 적용할 수 없는 주택

 

공동상속주택

공동상속주택이란 피상속인의 주택을 상속인들이 공동으로 상속받은 주택을 의미합니다. 이 때 공동상속주택을 취득한 상속인들은 각각 상속주택을 지분으로 소유하게 되는데 다음 순서에 따라 상속인 1인만을 그 자의 주택수에 산입하고 나머지 소수 지분자들은 주택수에 산입하지 않습니다.

① 지분이 가장 큰 상속인  ② 상속개시일 현재 당해 주택에 거주하는 자   ③ 호주 승계인 (2008.02.22. 삭제)  ④ 최연장자

다만 2017.02.03. 이후 양도분부터 공동상속주택을 2 이상 소유하는 경우 "피상속인이 2 이상 주택을 상속하는 경우 상속주택"의 순서에 따른 1주택만을 상속주택 특례를 적용하는 것이고 후순위 공동상속주택은 소수 지분 상속인에 해당하더라도 주택수에 산입하는 것입니다.

 

후순위 상속주택

후순위 상속주택을 취득하는 경우에는 위 특례를 적용할 수 없습니다. 다만 일시적 1세대 2주택 요건에 해당한다면 일반주택 처분시 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다. (양도, 부동산거래관리과-293 , 2011.04.05.)

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.