상속 농지 양도소득세 계산방법

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01  상속 농지 양도소득세 계산 시 고려할 사항

1. 상속 농지 취득가액 산정  2. 자경농지에 대한 감면  3. 비사업용토지 검토  4. 계산구조

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02  상속 농지 취득가액 산정

상속받은 자산을 양도하는 경우 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 합니다. 

일반적으로 상속 농지 취득가액은 상속개시일 당시 해당 토지의 개별공시지가입니다.

상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.  1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.  제61조(부동산 등의 평가)  ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.  1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

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03  자경농지에 대한 감면

농지를 소유한 자가 8년 이상 해당 농지 소재지에서 재촌 하고 직접 경작하는 경우 그 농지를 양도할 때 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 

만약 위 재촌 및 자경 요건을 충족한 농지를 소유한 자가 사망하여 상속이 개시된 때, 상속인 역시 일정 요건만 충족한다면 양도소득세 100% 감면 요건에 해당합니다.

아래 글에서 상속 농지 양도세 100% 감면 요건을 자세하게 설명하고 있습니다.

상속농지 양도세 100% 감면요건

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04  비사업용토지 검토

생산활동이나 생활에 직접 사용되지 않는 토지, 즉 지가상승이익을 기대하여 보유하고 있는 토지에 대하여 세법은 비사업용토지로 분류하여 중과세하고 있습니다. 상속받은 농지 역시 해당 농지를 양도할 때 비사업용토지 여부를 검토해야 합니다. 상속받은 농지는 상속인이 예상하지 못한 취득이기 때문에 실제로 그 농지에서 자경 하거나 농지 소재지에 재촌 하지 않을 가능성이 있습니다. 이 경우에도 상속인이 농지를 양도할 때 비사업용토지로 보아 과세한다면 불합리한 점이 있습니다.

따라서 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지로서 이를 해당 직계존속 또는 배우자로부터 상속받은 토지는 비사업용토지에서 제외하는 조항을 두고 있습니다. (소득세법 시행령 제168의14 제3항)

자세한 내용은 아래 글을 참고하시면 됩니다.

상속받은 농지는 비사업용토지에서 제외

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05  계산구조

	양도가액	상속농지 양도가액
-	취득가액	일반적으로 상속개시 당시 해당 농지의 개별공시지가
-	필요경비	법무사 등기 이전 수수료, 세무사 양도세 신고수수료 등
=	양도차익	양도가액 - 취득가액 - 필요경비
-	장기보유특별공제	양도차익에서 보유연수 × 2%씩 차감
=	양도소득금액	양도차익 - 기본공제
-	기본공제	250만원
=	과세표준	양도소득금액 - 기본공제 250만원
×	세율	6% ~ 45% (비사업용토지에 해당하면 +10%p)
=	산출세액
-	세액감면	자경농지에 대한 세액감면 등
=	납부할 세액

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부동산 세금 전문 상담

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.