부담부증여

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01  부담부증여란?

부동산, 현금, 금융재산 등 재산적 가치 있는 것을 타인에게 무상으로 이전, 현저히 낮은 대가를 주고 이전받는 경우 증여에 해당합니다. 증여에 해당하는 경우 증여세 과세 문제가 발생합니다. 

부담부증여란 타인에게 증여하는 경우 증여 재산에 담보된 저당권 등 증여자의 채무를 증여받는 자가 승계하는 조건으로 이루어지는 증여계약입니다. 예를 들면, 부모가 자녀에게 아파트를 무상증여하는 경우 해당 아파트에 전세 보증금이 있는 경우 자녀가 전세 보증금을 떠안고 아파트 소유권을 이전하는 경우입니다. 또는 부모가 토지나 건물을 자녀에게 증여하는 경우 해당 부동산에 대출이 있다면 자녀가 그 대출을 인수하는 조건으로 증여하는 경우도 있습니다. 

요약하자면 부담부증여는 재산을 무상으로 이전하되, 해당 재산이 담보하는 보증금, 대출금 등 채무를 동시에 인수하는 조건이 붙는 계약입니다. 

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02  부담부증여 시 발생하는 세금

부담부증여 시 발생하는 세금은 크게 세 가지입니다.

① 증여세

② 양도소득세

③ 취득세

증여세는 타인에게 재산을 무상으로 받는 경우 증여받는 자가 납세의무가 있는 세목입니다. 취득세 역시 재산을 취득함으로 발생하는 지방세 중 하나입니다. 양도소득세는 채무인수액 (전세보증금이나 대출 등)에 대해서 증여하는 자가 신고 납부해야 합니다.

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03  부담부증여 시 증여세

부담부증여 시 증여세는 다음과 같이 계산합니다. 부담부증여시 일반 증여와 다른 부분이 채무인수액입니다. 채무인수액 상당액을 증여세 과세표준에서 차감하기 때문에 증여세 부담이 크게 감소하는 효과가 있습니다.

	증여재산평가액	증여재산평가는 시가가 원칙이나 유사매매사례가액, 감정평가액도 시가로 인정
-	채무인수액	수증자가 인수하는 증여재산에 담보된 저당권, 전세권 등 : 대출금, 임차보증금 등
-	증여공제	직계존속 또는 비속으로부터 증여받는 경우 5,000만원, 배우자로부터 증여받는 경우 6억원
=	과세표준
×	세율	증여세율 : 10% ~ 50%
=	산출세액

일반 증여와 부담부증여 사례를 들어보면 쉽게 알 수 있습니다.

아버지가 자녀에게 시가 10억원 상당의 아파트를 증여하는 경우 증여세를 계산해보겠습니다. 해당 아파트는 현재 다른 사람에게 전세를 주고 있고 전세보증금은 6억원이라고 가정하겠습니다. 전세보증금을 자녀가 인수하는 부담부증여의 경우와 일반 증여 시 증여세는 다음과 같이 계산됩니다.

		일반증여	부담부증여
	증여재산평가액	10억원	10억원
-	채무인수액	0	6억원
-	증여공제	5,000만원	5,000만원
=	과세표준	9억 5,000만원	3억 5,000만원
×	세율	30% - 6,000만원	20% - 1,000만원
=	산출세액	2억 2,500만원	6,000만원
-	신고세액공제	675만원	180만원
=	납부할 세액	2억 1,825만원	5,820만원

일반 증여와 부담부증여의 세액차이는 약 1억 6,000만원입니다. 즉 부담부증여 시 증여세 부담이 1억 6,000만원 줄어드는 것입니다. 하지만 부담부증여는 일반증여와 달리 추가적인 양도소득세 신고의무가 있습니다. 

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04  부담부증여 시 양도소득세

부담부증여시 채무인수액에 대해서는 증여자가 수증자에게 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세 신고의무가 있습니다.

부담부증여 시 양도소득세 계산은 일반적인 부동산을 양도하고 양도소득세를 계산하는 것과 큰 차이는 없습니다. 다만 취득가액을 산출하는 방식이 다릅니다. 부담부증여 시 취득가액은 해당 재산의 증여재산평가액 중 채무인수액의 비율 상당액만을 취득가액으로 보아 계산합니다.

	양도가액	양도가액은 채무인수액
-	취득가액	해당 재산의 취득가액 × 채무인수액 / 증여재산평가액
=	양도차익	양도가액 - 취득가액
-	장기보유특별공제	표1 또는 표2를 적용
=	양도소득금액	양도차익 - 장기보유특별공제
-	기본공제	연 250만원
=	과세표준	양도소득금액 - 기본공제

일반적인 양도세와 동일하게 1세대 1주택 비과세가 적용되며, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례도 적용할 수 있습니다. 

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05  부담부증여시 취득세

부담부증여시 취득세는 두 부분으로 구분하여 과세합니다. 무상으로 재산을 취득하는 무상취득분과 채무인수액 상당액에 해당하는 유상 취득분입니다. 취득세는 유상으로 취득하는 경우와 무상으로 취득하는 경우 취득세율이 다릅니다. 따라서 부담부증여 시 취득세는 (채무인수액 × 유상취득세율) + (무상취득분 × 무상취득세율) 으로 구성됩니다.

여기서 유의할 점은 무상취득세율 적용 시 중과세 검토입니다. 지방세법 제13조의2에 따르면 조정대상지역에 있는 기준시가 3억원 이상인 주택을 다주택자인 증여자가 증여하는 경우 수증자는 12%의 취득세율을 적용합니다. 여기에 부가되는 지방교육세와 농어촌특별세까지 합친다면 취득세 등만 13.4%를 부담하게 됩니다.  

무상취득으로 인한 중과세뿐만 아니라 유상취득 역시 다주택자 중과세가 있습니다. 따라서 수증자가 다주택자인 경우 채무인수액에 적용하는 유상취득세율이 중과세 적용 여부를 검토해봐야 합니다.

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06  부담부증여가 유리한 경우

부담부증여가 유리한 경우는 양도소득세가 비과세 되거나 양도소득세 부담이 작은 경우입니다. 또한 무상증여에 대한 취득세 중과 시에도 고려해 볼만합니다. 

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07  부담부증여 시 주의할 점

① 수증자가 인수한 채무액은 수증자가 상환해야 합니다. 즉 부담부증여로 신고하고 추후 증여자가 채무를 대신 상환하거나 전월세 보증금을 대신 반환하는 경우 증여세 문제가 발생합니다. 과세관청은 부담부증여 시 채무에 대한 사후관리를 모니터링하고 있습니다. 국세청은 매년 1회 이상 채무 변동내역, 상환자금의 출처 등을 확인하여 증여세 탈루 여부 등을 검증하고 있습니다.

② 수증자가 채무를 상환하기에 경제적 능력 (직업, 소득, 재산 등)이 부족하다면 부담부증여가 인정되지 않을 가능성이 있습니다.

③ 증여세와 취득세는 수증자가 부담해야 합니다. 일반적으로 부담부증여는 부모가 자녀에게 재산을 증여할 때 세부담 감소를 위해 사용하는 방법입니다. 이때 부모가 자녀의 증여세와 취득세를 대신 납부한다면 세금 대납분에 대해서도 증여세가 과세될 여지가 충분합니다.

④ 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 취득가액 이월과세가 5년에서 10년으로 연장되고, 증여 시 취득세 과세표준이 시가표준액에서 시가 인정액으로 개정될 예정입니다. 개정 이후 증여 계약분부터는 개정 세법을 적용해야 합니다.

2022년까지 증여해야하는 이유

⑤ 채무의 범위 : 부담부증여 시 인정되는 채무의 범위는 해당 증여재산에 담보된 채무, 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금입니다. 증여자의 일반 채무 (증여자의 신용대출, 증여재산이 아닌 다른 재산에 담보된 채무 등)는 채무인수액에 해당하지 않습니다. 또한 부담부증여를 위해 증여 직전에 발생한 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우 부담부증여로 인정하지 않은 사례가 있습니다. (국심2003서 3238, 2004.03.22.)

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.

 

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