단독명의에서 공동명의로 변경할 때 내야할 세금

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01  개 요

단독명의 주택이나 부동산 등을 부부 공동명의, 자녀 공동명의로 변경할 때 발생하는 비용과 세금에 대해서 정리합니다. 

반대로 공동명의에서 단독명의로 변경하는 경우 역시 동일하게 적용됩니다.

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02  공동명의 변경 유형

단독명의에서 공동명의로 변경하는 방법은 증여와 양도 두 가지 방법이 있습니다. 이번 글에서는 증여로 명의 변경하는 경우 발생하는 세금에 대해 정리합니다.

무상 이전 : 증여세

유상 이전 : 양도소득세

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03  공동명의로 변경 시 발생하는 세금

부동산 등의 지분 일부를 무상 이전하는 경우 증여세가 과세됩니다. 또한 등기가 필요한 부동산을 취득하는 경우에 취득세 납세의무도 있습니다. 

① 증여세 

증여세는 재산을 증여받는 자가 납세의무자입니다.

증여세 계산은 (증여재산평가액 - 증여공제) × 증여세율 입니다. (이해를 위해 생략된 부분이 있습니다.)

여기서 증여재산평가액은 증여일 현재 해당 재산의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 여기서 시가란 해당 재산의 유사매매사례가액, 감정평가액을 포함합니다. 만약 시가와 시가로 보는 금액이 없는 경우에는 상증법상 보충적 평가방법에 의해 재산을 평가합니다. 여기서 상증법상 보충적 평가란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 공동주택가격 또는 개별주택가격, 건물의 경우 건물기준시가계산에 의한 평가를 말합니다.

증여공제란 증여받은 자 입장에서 증여자와 관계에 따라 일정 금액을 공제해주는 개념입니다.

증여공제는 아래 표를 참고하시면 됩니다. 여기서 주의할 점은 증여공제 기준금액 판단은 증여일 현재 10년이내 해당 그룹으로부터 증여받은 재산을 모두 합산하는 것입니다.

관계	증여공제
배우자	6억원
직계존속	5,000만원
직계비속	5,000만원
기타친족	1,000만원

증여세 세율은 아래 표와 같습니다.

과세표준	1억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	30억원 이하	30억원 초과
세율	10%	20%	30%	40%	50%
누진공제액		1,000만원	6,000만원	1억 6,000만원	4억 6,000만원

 

② 취득세 

증여를 원인으로 부동산 등을 취득한 자는 취득세 납세의무가 있습니다.

취득세는 취득세 과세표준 × 세율로 계산합니다.

여기서 취득세 과세표준은 우리가 일반적으로 말하는 기준시가입니다. 토지의 경우 개별공시지가, 아파트의 경우에는 공동주택가격입니다. 개별공시지가와 공동주택가격은 부동산 공시가격 알리미에서 조회할 수 있습니다. 하지만 2023년부터 지방세법 개정으로 취득세 과세표준은 기준시가가 아닌 증여재산평가방법과 같은 시가주의로 변경됩니다.

취득세 세율은 취득 원인에 따라 다릅니다. 증여를 원인으로 취득한 경우 취득세는 3.5%입니다. 다만 취득세에 따라 붙는 부가세(sur tax)인 지방교육세와 농어촌특별세도 함께 부담해야 합니다.

요약하자면 취득 당시 부담해야 할 취득세 등 세율은 취득세 (3.5%) + 농어촌특별세 (0.2%) + 지방교육세 (0.3%)로 4%입니다.

하지만 다주택자 증여자로부터 증여받는 재산이 조정대상지역에 소재한 주택으로 기준시가 3억원 이상이라면 위 취득세 4%가 아닌 13.4% 세율로 중과합니다. (지방세법 제13조의2)

구분	취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
일반 증여 취득세	3.5%	0.2%	0.3%	4%
중과 증여 취득세	12%	1%	0.4%	13.4%

 

04  추가로 발생하는 비용

① 법무사 비용

단독 명의에서 공동 명의로 변경하는 경우 증여계약서 작성, 소유권 이전 등기 등 일련의 업무를 진행해야 합니다. 증여자와 수증자가 해당 분야에 전문 지식이 없다면 법무사 또는 변호사에게 해당 업무를 위임할 수 있습니다.

② 세무사 비용

단독 명의에서 공동 명의로 변경하기 위한 의사결정의 가장 큰 요인은 세금입니다. 증여나 양도로 명의를 이전하기 전 조세전문가인 세무사와 상담을 통해 증여와 양도 중 무엇이 유리한지, 증여 이후 발생하는 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 문제까지 종합적으로 상담받아야 합니다. 또한 증여재산평가, 증여공제 적용 등 세법에 전문 지식이 없다면 세무사에게 신고를 위임하는 것이 추후 가산세 등 불이익이 없습니다.

 

부동산 세금 전문 상담

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.