농어촌주택 취득자 1세대 1주택 비과세

 

개 요

1 주택을 소유한 1세대가 2003.08.01. ~ 2022.12.31. 까지의 기간 중 농어촌주택 또는 고향주택을 1채 취득하여 2 주택자가 된 경우 기존 소유한 주택을 양도하는 때 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

요 건

1️⃣ 농어촌주택 또는 고향주택을 2003.08.01. ~ 2022.12.31. 기간 중에 취득할 것  2️⃣ 농어촌주택의 법소정 요건을 충족할 것  3️⃣ 고향주택의 법소정 요건을 충족할 것  4️⃣ 1세대가 취득한 농어촌주택 등과 보유하고 있던 일반주택이 동일 또는 연접 행정구역에 있지 않을 것  5️⃣ 1세대가 취득한 농어촌주택 등의 보유기간이 3년 이상일 것 (보유기간이 3년 미만이어도 가능함)

 

취득이란

"취득"의 범위는 다음을 모두 포함합니다.

① 유상취득  ② 무상취득 (부동산거래관리과-642, 2010.04.30.)  ③ 자기가 건설하여 취득한 경우 (조세특례제한법 제99조의4 제1항)  ④ 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우 (부동산거래관리과-642, 2010.04.30.)

 

농어촌주택 요건

농어촌주택에 해당하기 위해서는 ① 지역 요건, ② 면적 요건, ③ 가액 요건을 모두 충족해야합니다.

① 지역 요건 (취득 당시를 기준으로 다음에 해당하는 지역으로 읍·면 또는 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것)

ⅰ. 수도권 지역이 아닐 것 (단 연천군과 옹진군은 수도권 지역이지만 가능함)  ⅱ. 「국토의 계획 및 이요에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역이 아닐 것  ⅲ. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 토지거래허가 구역이 아닐 것  ⅳ. 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역이 아닐 것   ⅴ. 「관광진흥법」제2조에 따른 관광단지 등이 아닐 것

② 면적 요건

2022년 현재 양도하는 경우 농어촌주택의 면적 요건은 폐지되었습니다. 법 개정으로 2021.01.01. 이후 양도하는 분부터는 면적 요건이 관계없습니다.

③ 가액 요건

주택 및 주택 부수토지의 합계액이 해당 주택 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억 원) 이하이어야 합니다. 여기서 2억 원이란 소득세법 제99조에 따른 기준시가를 의미합니다. 소득세법 제99조에 따르면 토지는 개별공시지가, 건물은 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 , 주택은 공동주택가격 또는 개별주택가격을 기준시가로 봅니다. 

* 취득 당시 2억 원은 2009.01.01. 이후 취득분부터 적용합니다.

 

고향주택 요건

고향주택에 해당하기 위해서는 ① 고향 요건, ② 지역 요건, ③ 면적 요건, ④ 가액 요건을 모두 충족해야 합니다.

① 고향 요건

고향주택은 말 그대로 고향에 소재한 주택이기 때문에 다음 요건을 충족하여야 고향으로 봅니다. 

ⅰ. 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지  ⅱ. 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역

② 지역 요건

고향주택은 취득 당시 조세특례제한법 시행령 별표12에 따른 시 지역에 소재하는 것으로 다음 어느 하나에 해당하지 않아야 합니다.

ⅰ. 수도권 지역이 아닐 것 (서울, 경기, 인천 全 지역)  ⅱ. 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역이 아닐 것   ⅲ. 「관광진흥법」제2조에 따른 관광단지 등이 아닐 것

③ 면적 요건

농어촌주택과 동일합니다.

④ 가액 요건

농어촌주택과 동일합니다.

 

일반주택 요건

농어촌주택 또는 고향주택이 위 요건을 충족하고 양도하는 일반주택이 아래 요건을 충족하는 경우에 양도하는 주택에 대하여 1세대 1 주택 비과세 요건을 검토할 수 있습니다. 일반주택은 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

① 일반주택을 농어촌주택 또는 고향주택보다 먼저 취득할 것  ② 일반주택 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것  ③ 일반주택이 농어촌주택과 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면 소재지에 있지 않을 것

여기서 1세대 1 주택 비과세 요건은 해당 일반주택을 2년 이상 보유하고 2017.08.03. 이후 조정대상지역에 취득한 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주요건을 의미합니다.

 

농어촌주택 등 3년 미만 보유 시 양도해도 특례적용 가능

농어촌주택 또는 고향주택을 3년 미만 보유해도 먼저 취득한 일반주택을 양도하는 때 위 특례를 적용할 수 있습니다. 다만 이 특례를 적용받은 후 농어촌주택 또는 고향주택을 3년 이상 보유하지 않고 처분하면 특례를 적용받지 않았을 때의 양도소득세를 납부하여야 합니다. 다만 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하지 못하게 된 이유가 법률에 의한 수용, 사망으로 인한 상속, 주택멸실의 경우에는 양도소득세를 추징하지 않습니다. (조세특례제한법 제99조의4 제6항)

 

과세특례 신청 방법

위 특례를 적용받으려면 "농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례 신고서"를 양도소득세 과세표준 신고기한 내에 제출하여야 한다. 즉 일반주택을 처분한 날이 속한 달 다음 달부터 2월 이내에 신고서를 제출하여야 한다.

[별지 제63호의4서식] 농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고서(조세특례제한법 시행규칙).hwp

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이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 과정에서 일부 생략된 내용이 있으며, 위 내용을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.