증여받은 재산 10년이내 양도하면 안되는 이유 (취득가액 이월과세)

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01  취득가액 이월과세

배우자 등으로부터 증여받은 재산을 증여일 이후 10년이내 양도하는 경우에는 해당 재산의 취득가액을 증여자의 취득 당시 가액으로 합니다. 즉 증여 이후 10년이내 양도하는 경우에는 취득가액을 증여한 자의 취득가액으로 하기 때문에 양도소득세 부담이 증가합니다. 증여받은 자(수증자)의 취득가액을 증여자의 취득가액으로 보는 것을 취득가액 이월과세라고 합니다.

✅ 배우자 등이란 배우자, 직계존속, 직계비속를 뜻합니다. 여기에 형제자매나 기타친족은 포함되지 않습니다. 따라서 형제자매나 기타친족(사위, 며느리, 시부모 등)으로부터 증여받은 재산은 취득가액 이월과세 규정을 적용하지 않습니다.

✅ 취득가액 이월과세에 해당하는 재산은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권), 시설물 이용권(회원권 등)입니다. 당초 2022년말 세제개편에 따르면 주식 등도 취득가액 이월과세 규정을 신설하려고 발표했습니다. 하지만 2023년 현재 주식, 채권, 투자계약증권은 2025.01.01. 이후 부터 취득가액 이월과세 규정이 시행됩니다. (소득세법 제87조의13 제1항)

✅ 취득가액 이월과세는 양도일부터 소급하여 10년 이내 증여받은 재산의 양도차익 계산 시 적용합니다. 여기서 10년은 2023.01.01. 이후 증여분부터 적용하며, 2007.01.01. ~ 2022.12.31. 까지 증여한 재산은 5년입니다.

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02  취득가액 이월과세가 있는 이유

취득가액 이월과세를 적용하는 이유는 증여공제를 활용한 양도소득세 회피를 방지하기 위함입니다. 예를들어 현재 시가 6억원 상당의 토지로 과거에 1억원에 취득한 토지를 배우자에게 증여한 뒤, 증여받은 배우자가 해당 토지를 6억원에 양도한다고 가정하겠습니다.

배우자간 증여공제 6억원이 적용돼 증여 당시에는 증여세 부담없이 배우자에게 토지 소유권을 이전할 수 있습니다. 증여받은 재산의 취득가액은 증여당시 평가액이기 때문에 배우자의 취득가액은 6억원입니다.

이제 해당 토지를 바로 시가인 6억원에 양도한다면 양도가액 6억원 - 취득가액 6억원으로 양도차익이 0이 됩니다. 따라서 당초 증여자는 1억원에 취득한 토지를 배우자 증여공제를 이용해 우회 양도한 것입니다.
이와 같은 부당한 조세회피를 방지하기 위해 취득가액 이월과세를 두었습니다.

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03  취득가액 이월과세 사례

취득가액 이월과세가 적용되는 사례를 보겠습니다.

아버지가 4억원에 취득한 토지를 아들에게 증여하고, 아들이 증여받고 10년이내 양도하는 경우 취득가액 이월과세 규정을 적용합니다.

아들이 직계존속에게 증여받은 재산을 양도하는 경우로서 취득가액 이월과세가 적용된다면 아들의 양도소득세 계산시 취득가액은 아버지의 취득가액인 4억원입니다. 따라서 양도차익은 양도가액 10억원에서 취득가액 4억원을 뺀 6억원입니다.

만약 취득가액 이월과세 규정이 없었더라면 증여 당시 평가액인 7억원이 수증자의 취득가액으로 인정되어 양도차익이 3억원이었겠지만 취득가액 이월과세 규정으로 양도차익은 6억원으로 보아 계산해야합니다.
취득가액 이월과세 규정을 적용받지 않기 위해서 수증자인 아들이 증여일 이후 10년이 경과하여 처분해야합니다.

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04  취득가액 이월과세를 적용하지 않는 경우

취득가액 이월과세는 조세회피 방지를 위한 것으로 조세회피 목적이 없거나 취득가액 이월과세를 적용하여 적용하지 않았을 경우보다 유리하게 되면 적용을 배제합니다. (소득세법 제97조의2 제2항)

✅ 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 것으로 공익사업에 수용되어 조세회피 의도가 없는 경우

✅ 수증자에게 이월과세가 적용될 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받아 취득가액 이월과세가 수증자에게 유리하게 작용되는 경우 (2014.01.01. 이후 양도분부터)

✅ 취득가액 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득세보다 이월과세를 적용하지 않고 계산한 양도소득세가 많은 경우 (2017.07.01. 이후 양도분부터)

소득세법 제97조의2
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우
2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우
3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

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05  취득가액 이월과세 유의사항

✅ 배우자간 증여로 취득했으면, 취득 이후 이혼 또는 혼인이 취소되었더라도 취득가액 이월과세를 적용합니다. 다만 증여한 배우자가 사망한 경우에는 취득가액 이월과세 규정을 적용하지 않습니다.

✅ 취득가액 이월과세를 적용하는 재산은 토지, 건물, 분양권, 조합원입주권, 시설물 이용권으로 제한되어 주식은 취득가액 이월과세 규정을 적용하지 않습니다. (2025.01.01. 이후부터 주식도 취득가액 이월과세 대상 재산으로 개정됩니다.)

✅ 장기보유특별공제와 세율 적용 시 취득일자는 당초 증여자의 취득일자로 합니다.

✅ 수증자가 증여 당시 신고납부한 증여세 상당액은 수증자 양도소득세 산출 시 필요경비에 산입합니다.

✅ 수증자가 농지 자경감면을 적용받기 위해서 자경한 기간은 수증일 이후 수증자가 직접 경작한 기간으로 계산합니다. (재산-1330, 2009.07.02.)

✅ 취득가액 이월과세 적용 시 비사업용 토지판단에 있어 취득시기는 당초 증여자의 취득일자부터 기산합니다. (부동산납세-539, 2014.07.29.)

✅ 부담부증여로 취득한 부동산 양도 시 취득가액 판단에 있어 양도로 보는 부분 (채무인수액)은 취득가액 이월과세를 적용하지 않습니다. (서면4팀-3628, 2006.11.02.)

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령, 유권해석, 판례를 근거로 작성하였으나 편집과정에서 일부 생략된 내용이 있습니다. 이 글을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다. 이 글은 세금 신고와 불복청구의 근거로 사용할 수 없습니다.