특수관계자간의 저가양도

 

가족 간 양도는 일단 증여로 추정합니다.

배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 것으로 추정합니다. (상속세 및 증여세법 제44조)
즉 배우자나 부모, 자녀에게 부동산 등을 유상으로 매매하는 경우에 일단 세법은 가족 간 거래를 양도거래가 아닌 증여거래로 추정합니다. 여기서 추정이란 일단 법률 효과를 부여하되, 반대입증이 있다면 그 법률효과가 깨지는 것을 의미합니다. 따라서 가족 간의 양도거래가 증여로 추정되더라도 반대입증이 있다면 증여 추정이 깨지고 양도거래로 인정하는 것입니다.
반대입증은 상속세 및 증여세법 제44조 제3항 각호에서 정하고 있습니다.

① 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우 ② 파산선고로 인하여 처분된 경우 ③ 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우 ④ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. ⑤ 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

일반적으로 양도대가를 양수자가 양도인에게 사실상 지급함으로써 가족 간 양도가 증여가 아니라는 것을 입증할 수 있습니다. 이에 대한 입증책임은 납세자 본인에게 있습니다. 만약 형식상 거래대금을 수수하고 사실상 양도대가가 양도인에게 귀속되지 않았다면 해당 거래는 형식과 무관하게 증여로 보아 과세할 수 있습니다.
거래 대금을 실제로 지급한 사실을 입증하여 가족 간 양도거래가 증여가 아니라는 것을 벗어났더라도 과세관청은 양도소득세 계산시 부당행위계산 부인을 근거로 특수관계인 간 거래를 살펴보고 있습니다.
일반적으로 가족 간 양도거래는 양도 당시 시세보다 낮은 가격으로 저가양수도하거나 높은가격으로 고가양수도하는 경우가 빈번합니다. 이와 같은 가족 간 양수도 거래는 조세 부담을 부당하게 감소시키기 위한 변칙적 거래로 악용될 가능성이 있습니다. 따라서 세법은 특수관계인과의 거래로 인하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있습니다. (소득세법 제101조 제1항)

 

증여 추정에서 벗어나도 부당행위계산 부인을 검토해야 합니다.

특수관계인간 양수도거래 시 시가를 벗어난 거래는 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 그 거래를 부인하고 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하도록 하고 있습니다. (소득세법 제101조) 여기서 "시가"란 상증법상 규정을 준용하되 평가기간이 양도일과 취득일 전후 각 3개월 이내라는 차이가 있습니다.
다만 납세자와 과세관청 사이에서 시가로 보는 금액에 대한 분쟁, 하나의 확정된 시가를 확인하는 것의 현실적 어려움 등을 고려해서 시가와 대가의 차이가 시가의 5%와 3억원 중 값 이상의 범위를 벗어나는 경우 부당행위계산 부인을 적용합니다.
예를 들어, 시가가 20억원인 부동산을 특수관계인간 양도가액을 15억원으로 양도한 경우에 시가와 대가의 차액인 5억원이 시가의 5%인 1억원과 3억원 중 적은 값인 1억원 보다 크기 때문에 부당행위계산 부인을 적용하여 당초 양도가액인 15억원을 부인하고 시가인 20억원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산해야합니다.

소득세법상 부당행위계산부인 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있습니다. (소득세법 제101조 제1항) 여기서 특수관계인이란 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척, 배우자(사실혼 배우자 포함), 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자와 직계비속, 임원과 그 밖의 사용인, 본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 자, 주주 및 출자자 등 경영지배관계가 있는 자입니다. (국세기본법 시행령 제1조의2 제1항, 제2항, 제3항) 소득세법상 부당행위계산의 대상은 위 특수관계인인 반면 앞서 살펴 본 증여추정은 그 대상이 배우자 또는 직계존비속입니다. 따라서 배우자 또는 직계존비속 외에 해당하는 위 특수관계인간 양도거래는 증여로 추정하지 않습니다. *2023.3.1. 부터 국세기본법 시행령 개정으로 종전 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척이 4촌이내 혈족, 3촌 이내 인척으로 개정되었습니다. (대통령령 제33278호)

소득세법상 시가 적용순서 ① 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 ② 시가로 인정하는 매매거래가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액, 공매가액 ③ 상속세 및 증여세법 제61조 ~ 제66조를 준용하여 평가한 보충적 평가가액 (토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택가격, 오피스텔 및 상업용 건물의 경우 구세청장이 일괄하여 산정·고시한 가액 등)

 

 

저가양수에 따른 이익의 증여

특수관계인간 재산을 저가양수하는 경우 그 대가와 시가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 합니다. (상속세 및 증여세법 제35조)

증여재산가액 = (시가 - 대가) - min(시가의 30%, 3억원)

즉 양도가액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 벗어나는 경우에는 초과금액을 증여재산으로 보아 증여세를 과세합니다. 예를 들어 시가가 10억원인 주택을 가족에게 5억원에 저가양수하는 경우 시가와 대가의 차이인 5억원에서 3억원(min(시가의 30%, 3억원))의 차이가 증여재산가액에 해당합니다.

 

요 약

이상으로 위 내용을 정리하면 아래와 같습니다.

배우자 또는 직계존비속에게 저가 양도하는 경우	일단 증여로 추정하고, 거래대금이 실제 양도인에게 귀속된 경우 등 양도거래임을 입증 시 양도거래로 인정함
저가양도 시 소득세법상 부당행위계산 부인 검토	시가와 거래대가의 차이가 시가의 5%와 3억원 중 적은 값을 벗어나면, 저가양도로 계산한 양도소득세를 부인하고 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세 재계산함 ① 시가 - 대가 ≥ min(시가의 5%, 3억원) : 양도가액을 시가로 ② 시가 - 대가 < min(시가의 5%, 3억원) : 양도가액을 인정함
저가양도 시 증여세법상 증여이익 검토	시가와 거래대가의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 값을 벗어나면 그 초과액은 증여재산으로 보아 증여세 과세함 증여재산가액 = (시가 - 대가) - min(시가의 30%, 3억원)

 

사례

父가 子에게 시가 11억원 상당의 아파트를 저가양도하려고 하는 상황을 가정하겠습니다. 父는 1세대 1주택자라고 가정합니다. 이때 양도가액을 7억원으로 하여 양도하는 경우 저가양도에 따른 소득세법상 부당행위계산 검토와 증여세 검토는 다음과 같습니다.
① 시가는 11억원이고 (거래) 대가는 7억원인 경우 시가와 대가의 차이는 4억원 (11억원 - 7억원)입니다.
② 저가양도시 소득세법상 부당행위계산 검토는 4억원(시가와 대가의 차이)이 시가의 5%인 5,500만원과 3억원 중 적은 값 범위이내에 있어야 양도가액을 인정받습니다. 즉 시가와 대가의 차이가 min(시가의 5%, 3억원) 범위 내에 있어야 부당행위계산 부인에 해당하지 않습니다. 따라서 사례의 경우 부당행위계산 부인을 적용하여 父의 양도소득세 계산시 양도가액은 실제 거래가액 7억원이 아닌 시가인 11억원으로 계산합니다.
③ 양수인인 子 입장에서 저가양수에 따른 증여재산가액은 (시가 - 대가) - min(시가의 30%, 3억원)으로 계산합니다. 따라서 (11억원 - 7억원) - min(3.3억원, 3억원) = 1억원을 증여재산가액으로 합니다.
④ 결론적으로 父의 양도소득세 계산 시 양도가액을 시가로 하여 계산해야하고, 子의 입장에서는 저가양수로 얻은 이익에 대해서 증여세 계산해야합니다. 다만 사례의 가정에 따라 1세대 1주택자에 해당하는 父는 양도소득세 비과세를 적용할 수 있습니다.

 

저가양도로 절세할 수 있는 케이스

위에서 설명한 것을 요약하자면 가족간 저가양도 거래를 하는 경우 양도인은 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 값 이내 범위에서 저가양도해야하며, 양수인은 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 값 이내 범위에서 저가양수해야 증여세 과세 문제가 발생하지 않습니다.
따라서 양도소득세 부당행위계산 부인이 적용되지 않으면서 저가양수에 따른 이익이 증여세 과세 대상이 되지 않기 위해서는 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 범위 내에서 저가양도해야합니다. 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액 범위 내에서 저가양도를 한다면 증여세 과세 문제는 없으나 양도소득세 부당행위계산 부인에 걸려 양도가액을 시가로 하여 양도소득세를 신고납부해야하기 때문입니다. 즉 양도소득세와 증여세 문제가 없기 위해서는 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액 범위 내에서 양도해야 하기 때문에 저가양도의 큰 메리트가 없습니다.
하지만 소득세법상 부당행위계산부인을 적용해도 양도소득세 부담이 적거나 양도소득세가 없다면 시가의 30% 까지 낮춰 저가양도하면 거래의 실익이 극대화됩니다. 시가의 30%와 3억원 중 적은 값으로 저가양도하면 양도가액이 부인되겠지만 (시가의 5%와 3억원 중 적은 값 범위를 벗어났기 때문에 양도가액을 시가로 하여 재계산해야함) 양도소득세가 없거나 거의 없는 수준이라면 문제가 없어지기 때문입니다.
따라서 양도인이 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우, 일시적 1세대 2주택 특례를 적용받을 수 있는 경우, 양도가액을 시가로 하여 계산해도 양도차익이 거의 없어 양도소득세 부담이 없는 경우, 조세특례제한법상 양도소득세 감면요건을 충족하여 양도소득세가 없는 경우에는 소득세법상 부당행위계산 부인의 의미가 없어 저가양도로 인한 증여세 과세문제만 고려하면 됩니다.
다만 여기서 유의할 점은 일시적 1세대 2주택자에 해당하는 양도인이 동일 세대원에게 주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세를 받을 수 없다는 것을 검토해야합니다. 즉 동일 세대원간 주택 명의만 변경될 뿐 양도 전과 후 모두 해당 세대의 주택수는 여전히 2주택이기 때문에 비과세 특례를 적용할 수 없습니다.

 

이 글은 일반적인 세법 정보를 전달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 과정에서 일부 생략된 내용이 있으며, 위 내용을 납세자 본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 적용하는 것은 분명한 한계가 존재합니다. 이 글을 기초로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.