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부담부증여로 인정되는 채무 범위 01 채무 인정 범위 ​부담부증여 시 채무로 볼 수 있는 채무를 판단하는 이유는 다음과 같습니다. 채무로 인정되지 않는 채무를 기초로 증여세와 양도소득세를 신고하는 경우 과소납부로 인한 추징세액과 가산세 부담 위험이 존재하기 때문입니다. 특히 채무 전부를 부인당하는 경우 증여세와 가산세 부담이 매우 큰 경우가 많습니다. 따라서 부담부증여 시 수증자가 인수하는 채무가 부담부증여 시 인정되는 채무인지 판단은 매우 중요합니다. 채무의 범위는 상속세 및 증여세법 시행령 제36조에서 확인할 수 있습니다. 채무로 인정되기 위한 요건을 정리하자면 다음과 같습니다. 증여재산과 관련 있는 채무일 것 증여 당시 존재하는 채무일 것 증여 당시 증여자가 사실상 부담해야 하는 채무일 것 수증자가 실제 인수한 채무일 것 위 내용.. 2023. 11. 21.
부담부증여 기초 개념 01 부담부증여란? 부담부증여란 타인에게 재산을 무상으로 이전하는 동시에 재산을 무상으로 받는 자가 일정한 채무 부담을 하는 증여 거래입니다. ​예를 들어 생각하면 쉽습니다. ​부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때, 이 아파트에 담보 대출이나 임대보증금 (전세보증금 등)을 자녀가 인수하는 조건을 붙이는 것입니다. 즉 자녀에게 재산을 무상으로 이전하는 동시에 일정한 채무 (대출 또는 임대보증금 등)를 증여받는 자녀가 부담하는 것입니다. 02 부담부증여와 세법 그렇다면 부담부증여와 세법은 어떤 관계가 있을까요? ​재산을 타인에게 무상으로 이전하는 경우 증여세를 부담해야 합니다. 부담부증여 역시 "증여" 거래로 증여받는 자는 증여세 납세의무가 있습니다. 추가로 부담부증여는 재산을 주는 자에게 양도소득세 신고 납.. 2023. 11. 21.
상속세·증여세 재산평가방법 정리 01 재산 평가원칙 : 시가주의 상속세 및 증여세법 (이하 "상증법") 제60조에서 "상속세나 증여세가 과세되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다"라고 시가주의 원칙임을 명시하고 있습니다. 즉 상속세나 증여세를 계산할 때 재산 평가는 해당 재산의 시가로 평가한다는 것입니다. 여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 평가기간이내 해당 재산의 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액을 포함합니다. (상증법 제60조 제2항, 상증령 제49조 제1항) 평가기간은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 참고로 평가기준일은 상속의 경우 상속개시일 (일반적으로 피상속인의 사망일), 증여의 경우 증여일 (부동산의 경.. 2023. 11. 21.
증여받은 토지 수용 시 양도세 계산방법과 절세 방법 01 증여받은 토지 수용 시 양도세는 어떡하나요? 토지를 증여받고 그 토지가 공익사업에 수용되는 경우 자신의 의사와 무관하게 증여받은 토지는 처분됩니다. 세법은 수용 역시 '양도'로 보아 양도소득세 납세의무가 부여합니다. 따라서 법에서 정한 기한까지 납세자는 양도소득세와 지방소득세를 신고하고 납부해야 합니다.(양도소득세는 세무서에서 고지하지 않습니다. 납세자가 직접 신고하거나 세무사 등을 통해 일정 기한까지 신고해야 합니다.) 다만 증여받은 토지의 경우 일반적인 경우보다 고려할 사항이 몇 가지 늘어납니다. 이번 글은 증여받은 토지가 국가 등에 수용된 경우 양도소득세 계산 방법, 유의사항과 세액감면 적용을 통한 절세 방법을 소개합니다. 02 증여받은 토지 수용 시 양도소득세 계산방법 ① 양도가액 양도가액은.. 2023. 11. 20.
토지 수용 시 양도세 절세 포인트(세액감면) 공익사업으로 수용 보상금을 받은 경우 검토할 수 있는 세액감면을 정리합니다. 01 토지 수용 양도소득세 감면 조항 소유한 토지가 공익사업에 편입되어 수용보상금을 수령한 경우에도 양도세를 자진 신고납부해야 합니다. 아래 포스팅에서 토지 수용 시 양도세 납세의무, 양도세 신고 방법을 정리하고 있습니다. 토지 수용 시 양도세 계산방법 (공익사업용 토지에 대한 감면 정리) 01 토지 수용 양도소득세 납세의무 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. (소 ctangch.tistory.com 토지가 공익사업에 수용된 경우 여러 세액감면을 검토해 볼 수 있습니다. 이번 글은 아래 감면 조항 요건과 감면율을 정.. 2023. 11. 20.
토지 수용 시 양도세 계산방법 (공익사업용 토지에 대한 감면 정리) 01 토지 수용 양도소득세 납세의무 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. (소득세법 제88조 제1항) 따라서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우 역시 소득세법상 양도에 해당하여 양도소득세 납세의무가 존재합니다. 양도소득세는 납세자가 신고하는 세목으로 무신고하거나 과소 신고하는 경우 양도소득세와 가산세 등 추징의 위험이 존재합니다. 02 토지 수용 양도소득세 계산방법 1️⃣ 양도가액 토지 수용 시 양도가액은 수용보상금입니다. 수용보상금이 증액된 경우 증액 보상금도 양도가액이 되기 때문에 이미 신고한 양도소득세를 수정신고.. 2023. 11. 20.
상담사례 : 상속 미등기주택으로 기한후신고(과세예고) 받은 경우 01 사실관계 이번 글은 실제 상담 사례입니다. 간략한 사실관계는 아래와 같습니다. 07년 양도인의 부친이 사망하여 상속개시됨 상속 당시 피상속인 명의 주택과 부수토지가 있었으나 상속인 간 상속등기하지 않음 21년 3월 경기도 소재 아파트를 1세대 1주택 비과세로 판단하여 양도소득세 무신고함 22년 10월 세무서로부터 양도소득세 기한후신고 안내문 받음 02 상담 경위 양도인의 경우 21년 3월 경기도 소재 아파트를 양도할 당시 본인이 1세대 1주택이라고 판단하여 양도소득세를 신고하지 않았습니다. (참고로 양도소득세 비과세 대상인 경우 무신고해도 세법상 불이익은 없습니다.) 하지만 1년이 경과한 뒤 양도인은 세무서로부터 1세대 1주택 비과세 대상이 아니며, 1세대 2주택자에 해당하기 때문에 양도소득세 기한.. 2023. 11. 19.
부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 변환시기 01 입주권으로 변환하는 시기 조합원입주권은 부동산이 아닙니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다. 아파트를 보유한 경우 그 아파트가 재건축 사업을 시행하면 아파트를 철거하고 소유자는 조합원으로서 입주권을 취득합니다. 즉 신축 아파트를 취득할 수 있는 권리를 받게 됩니다. 재건축 사업을 마치고 신축 아파트가 준공되면 입주권은 다시 부동산인 아파트로 변환됩니다. 취득일 ~ 관리처분계획인가일 : '부동산' 상태 관리처분계획인가일 ~ 준공일 : 부동산을 취득할 수 있는 '권리' 상태 준공일 ~ 양도일 : '부동산' 상태 입주권 또는 재개발·재건축으로 취득한 부동산 관련 세금에 있어 위 시기는 매우 중요한 시점입니다. 입주권이냐, 입주권 前 단계인 기존 부동산이냐, 신축 부동산이냐에 따라 양도소득세나 비과세 .. 2023. 11. 19.
재개발과 재건축 추진 절차 정리 01  재개발과 재건축 구분재개발과 재건축 추진 절차 정리에 앞서 둘 간의 차이를 간략하게 설명합니다.재개발 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업재건축 : 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업두 사업의 정의는 위와 같습니다. 가장 크게 차이 나는 부분은 '정비기반시설의 상태'입니다. 여기서 정비기반시설이란 도로 등의 교통시설, 공원 등의 녹지, 학교 등 생활 편의를 위한 시설을 뜻합니다. 즉 정비기반시설은 양호하지만 건축물이 노후화된 경우 재건축 사업의 대상이 되는 것이며, 정비기반시설도 열악한 경.. 2023. 11. 19.
조합원 입주권 비과세 요건 01 원조합원과 승계조합원 구분 조합원은 원조합원과 승계조합원으로 구분할 수 있습니다. 원조합원 : 관리처분계획인가일 이전에 주택 등을 보유하여 조합원 자격을 얻은 자 승계조합원 : 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 매매 등으로 취득한 자 조합원의 구분은 앞으로 설명할 입주권 비과세 판단은 물론 입주권 취득 이후 다른 주택 비과세 판단에도 주요 검토사항 중 하나입니다. 02 원조합원의 입주권 비과세 1세대 1주택자가 그 1주택을 양도할 때 일정 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 여기서 1주택은 부동산으로, 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권은 해당하지 않습니다. 하지만 비과세 요건을 충족한 주택이 재건축 사업 등으로 입주권으로 변환된 경우 그 입주권을 양도할 때 위와.. 2023. 11. 19.
1+1 조합원입주권 일괄양도 시 비과세 특례 01 1+1 조합원입주권의 공급 근거 도시 및 주거환경정비법(이하 "도정법") 제76조에 따르면 종전 부동산의 감정가액이 2개의 입주권 합계보다 크거나 종전주택 주거전용면적이 2개의 분양주택의 주거전용면적 합계보다 큰 경우 2개의 입주권을 받을 수 있습니다. 1+1 입주권으로 분양받는 주택 2채 중 1채는 전용면적 60m² 이하로 공급해야 하며, 이 주택은 소유권 이전고시 다음 날부터 3년 간 매매나 증여할 수 없습니다. 다만 상속은 가능합니다. 나머지 1채에 대해서는 별도의 권리이전 제한이 없기 때문에 신축 이후 매매나 증여로 처분할 수 있습니다. 요약하면 아래와 같습니다. (둘 중 하나를 충족하는 경우 1+1 입주권 가능) 종전 부동산 감정가액 ≥ 2개의 입주권 분양가액 합계 종전 부동산 주거전용면적.. 2023. 11. 16.
재건축 1+1 대체주택 비과세 적용 여부 01 재건축 입주권과 대체주택 비과세 주택이 재개발, 재건축 사업으로 입주권으로 변환된 이후 그 세대가 거주하기 위하여 취득한 주택을 대체주택이라고 합니다. 이 경우 재개발, 재건축으로 신축된 주택으로 입주하는 경우 사업시행기간동안 거주하던 주택을 처분할 때 비과세를 적용받을 수 있습니다. (소득세법 시행령 제156조의2 제5항) 구체적인 요건은 다음과 같습니다. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주할 것 신축주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것 여기서 주택 완성일이란 소득세법 시행령 제162조 1항 4호에 따른 사용승인서 교부일 등입니다. 또한 최근 기획재정부 유권.. 2023. 11. 13.
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