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해외이주 또는 근무형편으로 출국하는 경우 보유 및 거주기간 01 1세대 1주택 비과세 요건 1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받기 위해서 아래 요건을 모두 충족해야 합니다. 다만 '해외이주'나 '근무상 형편으로 해외 출국'시 일정 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간의 제한이 없습니다. 02 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우 해외이주법에 따라 모든 세대원이 해외 이주하는 경우 해당 주택은 더 이상 거주할 수 없습니다. 따라서 소득세법은 1세대 1주택자로서 세대 전원이 해외 이주하는 경우 양도하는 주택은 보유와 거주기간의 제한을 두지 않습니다. 즉 2년 이상 거주하거나 보유하지 않아도 비과세 적용이 가능합니다.(소득세법 시행령 제154조 제1항 2호 나목) 다만 보유 및 거주기간의 제한이 없을뿐 미등기주택 요건과 고가주택 (양도가액 12억원) .. 2023. 10. 21.
도시지역에 편입된 농지의 비사업용토지 판단 01 토지의 용도지역 구분 도시지역에 편입된 농지의 비사업용토지 판정에 앞서 토지의 용도지역 구분을 보겠습니다. 토지는 국토계획법에 따라 아래와 같이 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화할 수 있습니다. 02 농지의 비사업용토지 검토 농지의 비사업용토지는 아래 기준에 따라 판단해야 합니다. 지목 판정 사용 기준 지역 기준 면적 기준 기간 기준 이번 글에서 살펴볼 내용은 지역 기준입니다. 따라서 아래에서 정리한 내용으로 비사업용토지를 최종 판단하는 것이 아닙니다. 위 1 ~ 5 순서에 따라 종합 판단해야 최종적으로 비사업용토지 여부를 판단할 수 있습니다. 03 도시지역과 시(市)이상 지역의 의미 ① 도시지역 위 국토계획법에 따른 도시지역은 .. 2023. 10. 21.
재건축 1+1 주택의 취득가액 산정 방법, 장기보유공제 기산일 01 사실관계 A 주택을 2억원에 취득 재개발사업 시행으로 A 주택 멸실, 1+1 조합원입주권 신청, A 주택 평가액은 5.7억원 입주권 B (84m²) : 분양가액 5.5억원, 분양가액은 A 주택 평가액과 상계 입주권 C (59m²) : 분양가액 5억원, A 주택 평가액과 B 분양가액 상계 초과분 2천만원을 제외한 나머지 4.8억원 추가분담 재개발주택 완공으로 B, C 모두 주택 신축 완료 02 질의 ① : B 주택의 양도차익 계산방법 B 주택의 취득가액은 아래와 같이 계산합니다. 종전주택 취득가액 * B 주택 권리가액/(B주택 권리가액 + C 주택 권리가액) = 2억원 * 5.5억원/5.7억원 따라서 B 주택 양도가액에서 위 B 주택 취득가액을 차감한 금액이 양도차익입니다. 03 질의 ② : C 주택.. 2023. 10. 18.
부모 세대와 자녀 세대 합가 시 발생하는 세금 문제 최근 상담 사례인 부모 세대와 자녀 세대 합가 시 발생하는 양도세, 취득세, 종합부동산세 문제를 소개합니다. 01 부모 세대와 자녀 세대 합가 시 발생하는 세금 문제 1주택을 소유한 부모 세대와 1주택을 소유한 자녀 세대가 합가하여 1세대 2주택이 되는 경우 세 가지 과세 문제가 발생합니다. 양도소득세 취득세 종합부동산세 02 양도소득세 ① 소득세법상 세대의 기본 단위 양도소득세에 있어서 1세대란 본인과 배우자, 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매입니다. 따라서 부모 세대와 자녀 세대가 생계를 같이하는 경우 하나의 세대로 봅니다. 따라서 각각 1 주택씩 소유하고 있는 경우로 세대 합가하는 경우 1세대 2주택자로 판단합니다. 주택 양도소득세는 1세대 1주택자인 경우 비과세 혜택이 있습니다. 그런데 자녀가.. 2023. 10. 18.
상속 농지의 비사업용토지, 이거 하나로 완벽 정리 01 비사업용토지 토지를 양도할 때 양도하는 토지가 비사업용토지에 해당하는 경우 양도소득세 세율에 +10%p를 가산합니다. 따라서 기본세율 6% ~ 45%에 +10%p를 가산한 16% ~ 55% 세율을 적용합니다. 토지는 그 용도대로 사용하지 않는 경우 비사업용토지로 봅니다. 농지의 경우 경자유전 원칙에 따라 농사를 짓는 사람이 소유해야합니다. 따라서 농지의 경우 해당 농지소재지 등에서 거주하고 직접 경작하는 경우 사업용토지로 보는 것이 원칙입니다. 다만 상속으로 농지를 취득하는 것은 예기치 못한 농지 취득입니다. 따라서 법은 일정 요건을 충족한 경우 자경과 재촌하지 않아도 상속인이 해당 토지를 처분할 때 사업용으로 보아 양도소득세를 계산할 수 있는 예외를 두고 있습니다. 아래에서 설명할 내용은 모두 상.. 2023. 10. 16.
캠핑장, 야영장 토지의 비사업용토지 검토와 양도소득세 계산 01 캠핑장·야영장 토지의 비사업용토지 검토 캠핑장이나 야영장 등으로 사용하는 토지를 양도하는 경우 비사업용토지 여부를 검토해야 합니다. 만약 비사업용토지에 해당하는 경우 기본세율인 6% ~ 45%를 적용하는 것이 아닌 10%p를 가산한 16% ~ 55% 세율을 적용해야 합니다. 비사업용토지 검토는 해당 토지의 구체적인 현황 등에 따라 판단해야 정확한 판단이 가능합니다. 잘못된 판단으로 비사업용임에도 사업용을 판단하여 양도소득세와 지방소득세를 신고하는 경우 추후 과소신고납부한 양도소득세와 지방소득세가 추징되며, 이에 따른 가산세가 함께 부과됩니다. 비사업용토지는 아래 일련의 순서에 따라 검토해야 합니다. 지목판정 무조건 사업용 의제 사용기준 지역기준 면적기준 기간기준 위 6가지 기준을 모두 판단하여야 비.. 2023. 10. 13.
주거 지역에 편입된 자경 농지의 양도소득세 감면 01 국토계획법에 따른 용도지역 주거지역에 편입된 농지의 자경감면을 검토 전 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법") 에 따른 토지의 용도지역 구분을 살펴보겠습니다. 토지는 국토계획법에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4가지 용도지역을 구분합니다. 다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화합니다. 용도지역은 토지이용계획열람에서 무료로 확인할 수 있습니다. 다만 아래에서 설명할 내용을 검토할 때, 도시지역에 편입된 경우로 세부지역(주거, 상업, 공업, 녹지)이 지정되지 않은 경우에는 녹지지역을 지정된 것으로 판단합니다. (집행기준 69-66-26) 02 관계 법령 해설 자경 농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용할 때 해당 농지가 주거지역에 편.. 2023. 10. 13.
창업하는 자녀에게 5억까지 증여세 없이 증여하는 방법 01 창업자금에 대한 증여세 과세특례 창업하는 자녀에게 부모가 창업자금을 증여하는 경우 5억원까지 증여세가 없습니다. 5억원을 초과한 금액도 단일 세율 10%로 과세된다는 점에 세부담 없이 창업 예정인 자녀에게 증여할 수 있습니다. 이 과세특례를 적용받기 위해선 아래 네 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 아래에서 하나씩 살펴보겠습니다. 증여자 요건 수증자 요건 증여재산 요건 창업 요건 02 증여자 요건 증여자는 수증자의 60세 이상의 직계존속인 부모이어야 합니다. 다만 부모가 사망한 경우 그 사망한 부모(즉 수증자의 부모가 사망한 경우 조부모에게 증여받는 경우)에게 증여받는 경우를 포함합니다. (조세특례제한법 제30조의5 제1항) 03 수증자 요건 증여받는 자(수증자)는 18세 이상인 거주자이어야 합니.. 2023. 10. 12.
오피스텔 양도세 계산방법 01 주거용 오피스텔 양도세와 업무용 오피스텔 양도세 오피스텔을 실제 주거용으로 사용한 경우 양도소득세 계산 시 하나의 주택으로 봅니다. 주택으로 보는 경우 1세대 1주택 비과세, 일시적 1세대 2주택 등을 검토할 수 있습니다. 오피스텔을 본래 용도인 업무용(상업용)으로 사용한다면 일반 부동산 양도세 계산과 동일하게 계산해야합니다. 다만 이 경우 사업자이기 때문에 부가가치세도 함께 고려해야 합니다. 02 오피스텔 양도세 계산구조 오피스텔 양도세 계산구조는 위와 같습니다. ✅ 양도가액 일반적으로 양도가액은 부동산 매매계약서상 매매가액입니다. 만약 건물분에 대한 부가가치세를 매수인으로부터 거래징수했다면 부가가치세는 양도가액에서 제외합니다. ✅ 취득가액과 필요경비 취득가액은 오피스텔 취득당시 매매가액입니다. .. 2023. 10. 5.
가족 간 부동산 거래, 어떻게 해야 가장 유리할까? (저가양도, 증여, 부담부증여, 교환) 01  가족 간 부동산 거래가족 간 부동산 거래는 여러 이유로 발생합니다.① 과거 불가피한 사유로 다른 가족 명의로 부동산을 취득한 뒤 명의를 다시 환원하는 경우 ② 다주택자가 세제혜택을 받기 위해 또는 대출 규제를 해소하기 위해 다른 가족에게 명의를 이전하는 경우③ 부모가 자녀에게 부의 이전을 목적으로 부동산을 이전하는 경우위에 서술한 이유 외에도 다양한 이유로 가족 간 부동산 거래가 발생합니다. 이 거래 과정에서 당연히 세금 문제는 피할 수 없습니다. 특히 가족 간 부동산 거래는 세법 상 특수관계인 사이에서 발생하는 만큼 과세문제를 충분하게 검토해야 합니다. 그렇지 않으면 세금 추징은 물론 가산세까지 부담하는 위험이 존재합니다.02  가족 간 부동산 거래 유형 (명의 이전 방법)가족 간 부동산 명의를.. 2023. 9. 25.
상속받은 주택 양도세 계산방법(장기보유공제, 세율, 1세대 1주택) 01 상속받은 주택 양도세 계산방법 ✅ 양도가액 일반적으로 상속주택의 양도가액은 매매계약서 상 매도금액입니다. ✅ 취득가액 상속받은 재산 양도 당시, 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 상속인은 상속으로 재산을 취득하는 경우 상속개시일의 다음 달부터 6개월 이내 상속세 신고납부를 해야 합니다. 이때 상속받은 주택을 기준시가(개별주택가격이나 공동주택가격)로 평가하여 신고한 경우 취득가액은 해당 기준시가이며, 감정평가액 또는 유사매매가액으로 상속재산을 평가하여 상속세 신고한 경우에는 해당 감정평가액 또는 유사매매가액이 취득가액입니다. 만약 상속 당시 상속세를 무신고한 경우에는 상속개시 당시 해당 주택의 개별주택가격이나 공동주택가격을 취득가액으로 판단하면 됩니다. 다만 세.. 2023. 8. 25.
손자(손녀) 증여 시 체크리스트 조부모가 손자 또는 손녀에게 증여 시 검토해야할 사항을 정리합니다. 01 증여공제 직계비속인 손자녀가 직계존속인 조부모로부터 증여받는 경우 증여공제를 적용할 수 있습니다. 이때 증여공제는 5,000만원입니다. 여기서 주의할 점은 직계존속의 의미입니다. 직계존속이란 손자녀입장에서 자신의 부모와 친조부모 외조부모입니다. 따라서 부모, 조부모에게 받은 증여재산이 있는 경우 증여공제는 통산 5,000만원을 적용해야 합니다. 다만 미성년자*인 손자녀는 증여공제가 5,000만원이 아닌 2,000만원입니다. * 미성년자란 증여일 현재 만 19세 미만인 자입니다. 또한 증여공제는 증여받는 자 기준으로 10년 이내 직계존속에게 증여받은 재산을 합산하여 판단합니다. 예를 들어 20세 손자가 자신의 부모로부터 3,000만원.. 2023. 8. 14.
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